上海土拍全年攬金超2400億元，央企扛鼎民企迴歸

隨着八批次最後一宗地塊花落貝殼，上海2024年所有土地出讓落下帷幕。

第三方研究機構好地研究院統計顯示，今年全年上海共有49宗涉宅用地公開出讓，總出讓金額約1384.8億元，；算上遴選、城中村等方式出讓地塊，則累計出讓76宗涉宅用地，總出讓金達2429.79億元。

2024年上海土地市場迎來了諸多變化。中指研究院上海分析師劉卓維表示，隨着“價高者得”競拍規則的迴歸，以及“雙高雙競”政策的出臺，市場熱度迴歸，高溢價地塊頻出，兩宗地塊溢價率超過40%，刷新了上海土拍市場溢價率紀錄；徐匯濱江一宗地塊以超13萬元/平方米的樓面價創下新紀錄。

在逐漸回溫的土地市場上，各大開發商積極充盈糧倉，爲來年築穩根基。不完全統計顯示，今年以來，保利發展摘得7宗地塊，招商蛇口6宗、金茂4宗、華潤置地4宗、越秀地產5宗，涉及拿地金額均超百億。

民企拿地積極性提升

12月最後兩個工作日，上海迎來今年終場土地出讓，共計7幅地塊，合計攬金192.25億元， 2宗地塊底價成交，5宗溢價成交。

31日，本批次中最後一宗宅地奉賢新城地塊由貝殼集團旗下貝好家成功競得，總價約6.97億元，溢價率約14%。貝殼方面透露，該項目初步定位剛需、剛改屬性，將全程由貝好家自主操盤。

這是貝好家首次亮相上海，也是該企業拿下的第4宗地塊，並首次在一線城市成功拿地。據瞭解，2025年，貝好家重點在北京、上海、廣州、成都、西安、杭州、南京、武漢等十餘個城市開展業務。

另一家民營企業宸嘉發展也在本輪上海土拍中引發了市場關注，以43.824億元總價、7000元/平方米裝標、1840平方米公建配套的代價，從一衆央國企手中奪得了本批次最熱門的徐彙區龍華地塊。

該地塊成交樓面價達12.6萬元/平方米，也刷新了上海涉宅用地成交樓面價TOP2位置；地塊成交溢價率高達40%，是繼浦東新區新楊思地塊後，第二個觸發“雙高雙競”中止價的地塊。

儘管宸嘉發展在上海市場頗爲年輕，但今年6月的“出道”項目宸嘉100·嘉佰道以422套房源，吸引了千組客戶搶購，開盤即罄，銷售額也實現超60億元，創造了上海樓市又一個千人搖的日光盤。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，從徐匯龍華這幅地塊的競爭可以看出，國央企在拿地方面仍比較積極，雖然時至年底，房企資金壓力會比較明顯，但是對於優質地塊的競爭不遺餘力；而民企在衆多國央企競爭對手中大手筆競得地塊，說明最近市場好轉後，房企信心有所回升。

國央企強勢補倉

整體來看，在第八批次土拍中收穫最豐的是金茂和招商蛇口，兩家企業均以聯合體的形式摘下三宗地塊。

其中，金茂、招商蛇口聯手在寶山區拿下兩宗地塊，共斥資約72億元，溢價率均在15%左右；同日，金茂底價摘得寶山另一宗地塊，耗資約31.16億元。至此，金茂完成了今年在上海最大力度的補倉。加上此前在普陀以底價約15.8億元拿下的桃浦地塊，2024年金茂在上海共揮金近119億元，爲明年的銷售業績打下了基礎。

在本輪土拍中，除上述兩宗寶山地塊外，招商蛇口還與越秀組成聯合體奪下了長寧區天山地塊，總價約21.83億元，溢價率也超過了24%。此次一口氣補倉三宗地塊，疊加此前在靜安、松江等區域拿下的項目，今年招商蛇口在上海共計收穫6宗地塊，總建面71.28萬方，涉及總地價約234.41億元。

縱觀2024年全年的土地市場，華潤置地、保利發展也同樣進行了大手筆補倉。其中，保利發展合計拿地6宗，涉及總地價約115億元。

華潤置地拿地數量稍遜，在10月的土拍中首次拿地，此後接連中標，共收穫了4宗地塊，並以40.37%的溢價率拿下浦東新區新楊思地塊，創下了今年上海的溢價率記錄，涉及總地價超190億元，僅次於招商蛇口。

除了這些熟悉的面孔外，今年上海土地市場上還迎來了許多新鮮的參與者，亮相上海土地市場。

北京城建在今年首次入滬拿地，在第二輪土拍中參拍3宗地塊，並以4.98億元的總價將楊浦長海社區地塊收入囊中；此後又在第三輪土拍中與越秀聯合摘得楊浦另一宗地塊。兩次出手，北京城建以約27億元的總地價展現了“落滬”的決心。

同樣在今年成功入滬的還有中建七局。在第七批次土拍中，中建七局以底價12.53億元摘得寶山區以總地塊，首入上海。

相較而言，過去兩年在上海市場拿地積極的地方國企，在今年下半年有些火力不足。好地研究院統計，今年下半年，廈門國企建發僅合作參與桃浦地塊，而珠海國企華髮和廈門國企國貿在下半年還未出過一次手。該機構認爲，這是因爲建發、華髮、國貿目前在上海都有一兩塊難啃的骨頭，存在庫存較高、去化壓力較大的情況，導致資金回籠慢，放慢了在上海補倉的速度。

不過，包括宸嘉發展、貝殼等民企出現在土地市場，盧文曦認爲，這說明隨着樓市企穩，市場情緒迴歸，房企對未來市場趨穩向好的信心在增強。