上海土拍掀熱浪：楊浦區地塊溢價率超21%晉升新“單價地王”

本報記者 郭陽琛 張家振 上海報道

（在“滬九條”出臺後的上海首場土拍中，平涼社區地塊刷新了楊浦區單價紀錄。）

7月9日，上海市迎來土地出讓恢復“價高者得”規則後的首場土拍，其中關注度較高的便是楊浦區平涼社區88街坊02H1-01地塊，共吸引9家競拍人蔘與。保利發展最終以總價22.03億元拿下該地塊，溢價率約21.18%，成交樓板價88462元/平方米，成爲楊浦區新的“單價地王”

《中國經營報》記者瞭解到，在新的“單價地王”帶動下，2024年上海市三批次土拍熱度整體較高。4宗地塊全部成功出讓，規劃總建築面積約29萬平方米，總出讓金額約91億元。

“由於本輪土拍採取‘價高者得’的方式，加之近期上海樓市有所升溫，市場關注度非常高。”上海中原地產市場分析師盧文曦表示，楊浦平涼社區地塊溢價率超過10%在預料之中，最後溢價率定格在21.2%，顯示出房企願意接受一定程度的拿地溢價成本。中心城區的優質地塊產品還是會吸引中高端改善客戶，銷售壓力不會太大。

有接近保利發展的相關人士告訴記者，保利發展在楊浦區深耕多年，打造了保利香檳花園、保利和樾天匯、保利海玥天匯等衆多項目。楊浦區的衆多板塊位於內環內，加之近年來導入不少優質產業，區域發展態勢有目共睹，因而新房市場受到改善客戶的青睞，項目去化也普遍較好。

楊浦誕生新“單價地王”

楊浦平涼社區地塊是上海市此輪土拍的焦點。

“楊浦平涼社區地塊之所以受到市場關注，主要在於地塊質量不錯。”盧文曦表示，該地塊位於內環內並靠近楊浦大橋，南側是多層住宅，高區房源有機會直接看到黃浦江景觀，同時交通便利。地塊面積只有1.38萬平方米，可以開發2萬多平方米的小區，在總面積不大的情況下總價可以控制，對開發商來說不會有太大的資金壓力。

記者瞭解到，率先爭奪上述地塊的是中海地產，首次出價便達到18.19億元。隨後越秀、北京城建聯合體加價1000萬元，綠城中國在不到10秒鐘後也選擇加價1000萬元，上海城投同樣加價1000萬元，報價18.22億元。

此後，保利發展在競價“下半場”開始發力。當上述地塊競價到第30輪時，綠城中國、華潤置地、中海地產、建發房產決定放棄，最終進入到保利發展、上海城投與越秀、北京城建聯合體的“三國大戰”。

最終，在競價至第60輪時，保利發展如願以償以總價22.03億元拿下上述地塊，溢價率約21.18%，成交樓板價88462元/平方米，刷新了區域土地單價紀錄，成爲楊浦區新的“單價地王”。

盧文曦進一步表示，楊浦平涼社區地塊背面是“高陽裡”項目，目前已全部售完。周邊還有保利琅譽項目，這些項目的房地聯動價在11.7萬元/平方米左右，去化預計都將不錯。“該項目預計一次開盤就能完成銷售，因此開發商的參與熱情較高。”

鏡鑑諮詢創始人張宏偉認爲，在上海市此輪土拍中，越來越多的房企開始重視深耕區域的重要性，保利發展就是堅持深耕楊浦區。與此同時，未來房地產市場的接受度和想象力也將出現變化，這是房企敢於出價的關鍵原因。

中指研究院上海高級分析師陳炬蘭則認爲，取消溢價率上限代表着上海市土地市場在經歷3年限價後，重新迴歸到“價高者得”的市場邏輯。同時，此舉有利於企業打造“好房子”，從而增加政府土地出讓收入，有利於城市環境及基礎設施建設。

陳炬蘭進一步分析稱，楊浦平涼社區地塊高溢價率成交，使得客戶對該板塊房價上漲有一定的預期。但未來的獲批售價或將高於實行房地聯動價的項目，這亦將對拿地開發商的銷售及產品打造能力構成挑戰。

普遍看好高端改善市場

和此輪地塊全部出讓、溢價率走高相比，今年上半年，上海土拍市場表現並不理想。

克而瑞統計數據顯示，今年上半年，上海市土拍市場成交金額約416億元，同比縮水近二成，成交樓板價同比上漲三成。同時，供應宗數減量近六成，成交建築面積僅爲2023年同期的25%；外環內供應增加，所佔比重上升至1/4，用以提振市場信心。

與此同時，房企參拍意願下降。克而瑞研報分析稱，今年上半年，上海市土拍TOP10房企參與度均有所下滑，其中招商地產、華潤置地、中鐵建、建發房產參與度縮水三至四成。

進入今年下半年，在楊浦區新“單價地王”的帶動下，2024年上海市三批次土拍熱度較高。據瞭解，4宗地塊全部成功出讓，規劃總建築面積約29萬平方米，總出讓金額約91億元，成交樓面均價約31496元/平方米，其中2宗溢價成交，2宗底價成交。

陳炬蘭告訴記者，上海市本輪土拍參拍企業有所減少。4宗地塊共吸引12家企業參拍，熱門的楊浦平涼地塊參拍企業共9家，而寶山顧村地塊和奉賢新城地塊均僅有1家企業參拍。從企業性質來看，本次土拍未現民企身影，僅有綠城中國1家混合所有制企業。

陳炬蘭表示，上海市本輪土拍供應結構更佳，地塊間熱度分化更爲顯著。除了楊浦區新的“單價地王”，楊浦區長白社區地塊由北京城建、越秀聯合體以22.30億元成功摘得，溢價率約17.12%。而寶山顧村地塊、奉賢新城地塊則分別由招商蛇口、中旅投資聯合體和奉賢發展以底價成交。

“本輪土拍迴歸到此前‘價高者得’的競拍方式，中心區地塊必定受市場較高關注。”盧文曦分析認爲，在完全市場化背景下，有些城市的部分地塊溢價率可能超過30%甚至達到50%，上海市是否也會出現這樣高的溢價率還有待觀察。目前來看，儘管取消最高溢價，房企拿地還是比較理性，不會盲目挑戰更高溢價率。

“在政策利好推動下，上海市新房市場成交開始放量，購房者信心開始恢復。土拍溢價率提高正是市場回暖的表現之一，說明房企對上海市未來房地產市場尤其是高端改善市場的前景看好。”盧文曦總結道。

（編輯：張家振 審覈：童海華 校對：顏京寧）