廣州·人居進化論：中國商品房第一城的風雲70年
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序章
建國至今，中國人居走過風雲70載。廣州，是這部史詩裡，獨特的記憶錨點。
20世紀40年代，廣州西關太平街的一幢舊式庭院裡，補鞋工發仔、小販雞公福、裁縫佬瑞叔，終日與市儈刁潑的包租婆八姑鬥智鬥勇，但求“有瓦遮頭”。
這個街知巷聞的故事，來自電影《72家房客》。彼時，正值民國末年，政局動盪，市井小民和地方權貴之間，積怨多時的住房矛盾，鋪開了社會的底色。
暗涌就從這個時候埋下變革的種子。
一、住房的“大鍋飯”時代
1949年，新中國成立，原本屬於官僚資本家、戰犯漢奸等的城市住房收歸公有，由國家管理調配，住房進入長達30年集體吃”大鍋飯“的年代。
1949年的珠江兩岸
面對住房的社會主義改造，擺在政府案頭有兩大難題：沒有錢、房不夠。
爲滿足調配，1956年，政府啓動“私房公有化”改革，採用贖買方式，逐步改變城市房屋所有制，歷時兩年，至1958年底，私房基本不存在，取而代之的是福利性的公房。
1毛3/平的房租壓倒駱駝
在此之前，1952年，內務部地政司提出“以租養房”，通過收租，維持住房的保養修繕，但這個“房有所養”的良性通道，看似奏效，卻只給當時的政府留出了3年的喘息時間。
1955年，國家機關幹部由供給制改爲薪金制，爲了減輕機關人員的經濟負擔，租金再度下調，只象徵性地收取收入的2-3%，到70年代末，公房的每月租金僅爲0.13元/平。
租金收入不到維護成本的一半，政府經濟壓力陡增，新建的公房建築質量低劣，配套設施簡陋，“高福利、低工資、低租金”的住房實物分配體制，最終成爲“阿喀琉斯之踵”。
資料記載，新中國成立初期，中國人口爲5.4億，到1978年已暴漲至9.6億，但這30年間，中國人均居住面積，反而從4.5平下降到只有3.6平。
1978年，逾千萬下鄉知青“大返城”，更是讓原本抓襟見肘的住房問題，驟然達到難堪重負的臨界點。
令人尷尬的“三代同牀”
以廣州爲例，1978年，東山區人均住房面積僅3.82平，甚至出現“三代同牀”的尷尬窘況，在那個無人談論房價的年代，“找房子比找對象還難”。
“等國家建房，靠組織分房，要單位給房”逐漸失衡，60年代末開始，爲解決職工分房困難，“竹筒屋“作爲特殊時期的過渡產物，應運而生。
這種面寬僅3米，進深達12米的建築，靠走廊串連起南北兩排單間，僅兩端通風，狀如筒子，不見天日，潮溼昏暗，廁所廚房均爲多戶共用。
家住東山區的李慶符回憶，高峰時期，竹筒屋曾出現21家共用1個廚房的場景。當時老百姓只希望“吃飯有點餸，住房有點風，手頭有點鬆。”
21戶人家擠在廚房做飯，每戶只有不到1米的竈位
沒人知道要在竹筒屋裡住多久。他們原以爲只需暫住，等分到單位房就可搬離，最終卻住到結婚生子。竹筒屋成爲普通人僅有的容身之所。
歷史會永遠記住1979年。
身處時代湍流中的普通人，或許還沒意識到，鐵幕已經在南國花城徐徐拉開。
1978年9月，時任國務院副總理的鄧小平作出指示：“解決住房問題的路子能不能寬些？譬如允許私人建房或者私建公助，分期付款。”冰封的河牀，暖春開始萌動。
同年年底，十一屆三中全會召開，吹響了改革開放的號角；次年元旦，中美建交，2月鄧小平訪美歸來，提出社會主義也可以發展市場經濟，其中就包括住房領域。
星星之火從南國燎起，廣州成爲第一個“吃螃蟹”的城市。
1978年，廣州市政府撥款給各區建房，東山區獲撥款100萬元,主要是用於房屋維修。但當時區內住房困難戶高達2萬戶，其中人均面積2平以下的特困戶就有6000戶。
時任東山區城建局局長的李慶符感到憂慮：“按照這樣的速度，解決2萬多困難戶的住房問題，起碼要200年。”有地沒錢的廣州，走到了不得不主動求變的十字關口。
時勢所迫，1979年3月25日，李慶符開始與港商接觸，商議在廣州選址建設商品房試點，沒想到這一場談判，足足僵持了半年。
光是最基礎的“三通”，就險些斷送了這場合作。
建設商品房，港商要求實現“通水、通電、通電話”。但在當時，普通老百姓家裡連水電都成問題，更別提電話。這在當時的操盤手李慶符看來，是想都不敢想的“不可能任務”。
硬着頭皮，最終政府從小北的北園酒家接駁了1根4.3公里長的水管，又從附近的龍潭變電站引來電線，這才勉強解決了水電的問題。
通電話就更棘手了。當時整個大沙頭，公用電話只有兩臺，連線路都沒有，需要引進方投資30萬鋪設。最終靠電信局特批，給出400部的指標，才滿足了港商“按人口配套40%”的要求。李慶符回憶：“當時裝1部電話要2000元，但電信局只收了我們400元。”固話在廣州的普及，就始於東山。
首次引進外資，程序上無先例可循，李慶符只能摸着石頭過河。
在和港商簽訂合同時，原本需要公證，但當時廣州沒有公證處，李慶符只能求助法院代爲處理，後來辦好手續，港商還從香港買了1臺打字機送給法院，當作公證費。
最後是選址的問題。時任廣州副市長的林西提議，當時東湖公園旁有個廢水廠，該地塊可加以利用。原本港商願意投建15萬平，最終廣東省只批了6萬平作爲試點，但合作總算是塵埃落定。
1979年10月15日，秋交會閉幕當天，穗港雙方簽訂了引進港資建房的合同。12月21日，隨着第1根混凝土灌注樁，中國第1個商品房小區——東湖新村，正式誕生。
800元/平的房子在香港哄搶
根據穗港雙方合同，東湖新村共規劃25棟住宅，由廣州提供土地，港方提供資金，6萬平試點中，首期的2萬平共10棟，由港商在香港發售。
資料記載，1979年，香港刊登了廣州出售商品房的廣告，200套房吸引了1800人認購，當時100元港幣只能換30元人民幣，按2800元/平港幣的售價折算，僅相當於人民幣800元/平，一經推出就被搶購一空。
這批香港買家，一部分希望在廣州置業解決內地親人的住房問題，一部分人在廣州經商，購房用於自住。傳言當時有1位香港買家，一口氣買了十套給廣州的親戚居住。
1982年全面交樓的東湖新村，創造了多項全國第一：不僅是全國第1個商品房項目，也是第1個引進港資開發商、實施小區管理、配套載物電梯的住宅小區。
在東湖新村之前，廣東住宅佈局多以行列式爲主，自東湖新村開始，80-90年代，圍合式佈局逐漸成爲主流，與此同時，“竹筒屋”的戶型排列也走入歷史，住宅多采用梯間式，而此後在全國流行的一梯四戶，就來自東湖新村。
歷史的齒輪一旦開啓，便不會停息。
東湖新村開闢了“拆遷安置與解困保障相結合”的模式後，廣州政府又在湖濱花園、花園新村、五羊邨以及文德路、西元崗等地加以複製，建成了100萬平以上的住房，其中5成約5000套，用以滿足困難戶的需求。
1980-1985年，廣州人居居住面積從3.97平升至6.62平，漲幅達67%，是建國以來增速最快的5年。
三、房改：請回答，1998
在時代的洪流之下，個體遭遇了第1次命運的“拐彎”。
東湖新村之後，中國城鎮住房制度改革（簡稱“房改”），經歷了試點售房（1979-1985年）、提租補貼（1986-1990年）和以售代租（1991-1993年）的試錯階段。
1982年，國務院批准以鄭州、沙市、常州、四平四城市爲試點，試行新建住房補貼出售。個人購房只需支付1/3的房款，剩餘2/3由地方政府及職工所在單位分擔補貼，簡稱爲“三三制”。普通家庭約花費兩年收入，就能買到1套普通新房。
然而在今天看來求之不得的福利政策，當時卻遭到“冷遇”。
鉅額的補貼，讓地方政府和職工單位不堪重負，壓力層層轉嫁，社會資金難以形成良性循環。與此同時，儘管個人僅需承擔1/3房款，但當時廣州1套70多平的住房，月租僅2元，因此，多數居民仍然寧可租房不願買房。1985年，補貼售房不得不以失敗告終。
“試點售房”受挫，原因之一就是低租金制，改革勢在必行。
1988年，政府正式推行“提租補貼”，一方面全面提高租金，以租養房，推動居民購房；一方面理順分配關係，把補貼理入工資，計入企業成本，提高職工的經濟負擔能力。
遺憾的是，緊接着，國內發生了嚴重通貨膨脹。考慮“提租補貼”在成本推進效應下，可能使經濟形勢更趨於惡化。原計劃用時3-5年完成的方案，尚未全面開展就宣告夭折。
1994年7月，《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》發佈，開始建立公積金制度，增強了職工購房的支付能力和消費信心，中國人自此才培養起攢錢貸款買房的習慣。
真正扭轉局面的分水嶺出現在1998年。
1998年7月3日，中央正式發文，決定自當年起，停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制。標誌着中國沿襲了近50年的福利分房制度正式畫上句號。
福利分房制度取消，原先分得住房的人，成爲時代的受益者，率先嚐到改革的紅利，得到“房改房”的選擇權。而普通人的命運，也許就是從這一刻，走向各自不同的分岔口。
作爲過渡階段的特殊產物，“房改房”也叫已購公有住房。當時，政府鼓勵職工購買公房，針對不同收入的家庭，按不同價格出售，對於部分困難地區，甚至實行成本價的標準。
家住越秀的蔡先生回憶，當時他所住的房子成本價是7萬，抵扣了20年工齡補貼後，個人只要補交1.6萬就能得到1套兩房。雖然這在當時不是1筆小數目，但大家都拼了命湊齊。
如今正值知命之年的沈繹，在1998-2018的20年間，先後在廣州買了18套房，而他命運的起點，正是千禧年前後的這場“世紀之變”。
2000年，趕上廣州福利分房的末班車，他只花了6.8萬就在天河買了1套大三房。2003年，國企改制，他拿到20萬的自動離職補償款，又恰好在2005年遇上集體宿舍拍賣潮，順利分兩次買了6套天河的小單間。
連沈繹自己都感慨：“踩對了時代的步點。”
四、人居進化浪潮席捲而至
90年代末，廣州人均居住面積已經是80年代初的3.3倍。空間得到滿足，人居進化轉入品質提升的跑道。如果說90年代的關鍵詞是“抄”，那麼2000年開始的關鍵詞就是“精”。
粗放發展 氾濫的“僞”歐式建築
瀚華建築設計總建築師冼劍雄回憶，80年代，廣州住宅參考香港模式，首先引入了飄窗、首層架空等設計，但建築密度過高，隨後向新加坡借鑑，纔開始重視園林景觀與建築的融合。
瀚華建築設計總建築師冼劍雄
直至90年代中後期，隨着第1批下海者富起來，建築外立面也開始強調“氣派”。受後現代主義影響，歐陸式、地中海和Art Deco等風格大行其道，但往往流於形式，表面豪華，卻徒有軀殼。
“我們也要理解。改革開放，突然之間，大家手裡有了點錢，都希望住得更有品質。那什麼叫有品質？在當時大衆眼裡，稀有的西式建築就代表珍貴。”漢森建築設計總建築師盛宇宏解釋道。
與氾濫的歐式建築互爲表裡，是同時興起的留學風潮。
1991年，盛宇宏頭頂中國建築系最牛老八校畢業生的頭銜，殺入香港優秀人才交流計劃。但彼時的香港建築界，不曾留學鍍金，沒有港大背景，幾乎難以立足。
漢森建築設計總建築師盛宇宏
就在那年，180多公里之外，坐落於廣州越秀環市東路的廣東國際大廈建成，200米、63層的高度，蔚爲壯觀，舉國沸騰，刷新了當時內地城市天際線的記錄。
兩相權衡，1993年，盛宇宏決定回到家鄉廣州，加入當時國內正在涌起的建築新浪潮。一出一進之間，見證了穗港兩地追趕的步伐。
位於中山八路的富力廣場，是盛宇宏返穗後首個設計作品，這也是廣州首個引入港式飄窗的樓盤。他清楚記得，拆下棚架的那天，富力董事長就在現場，當他看到歐式外立面時，脫口而出：“不愁賣”。
重走現代主義 尋找建築在地性
同樣是1993年，師承建築大師何鏡堂的冼劍雄，此時已經參與了市長大廈和大都會廣場兩座地標的設計，那年他25歲。
作爲本土長大的廣州人，冼劍雄看到“僞”歐式建築像海藻般在這塊土地上蔓延，心生隱憂，提出“廣州應該重走現代主義”。
在他看來，80年代的天時地利，讓廣州從“竹筒屋”直接跳到“歐陸風”，中間缺乏現代主義的長期滋養，步伐走得不夠穩。
“我們推崇簡約的現代風格，重點研究空間、細節、材質、比例和虛實的關係。”冼劍雄認爲，粗放發展的時代是時候結束了。
異曲同工，盛宇宏反覆提及的則是建築的“在地性”。
他認爲，時代的審美不應受到嘲諷。所謂“在地性”，不只要尊重地理環境和地方人文 ，更要關懷建築中最重要的組成——人。
建築師引導社會審美，要建立在大衆喜歡的基礎之上。“後期我們也從徽派建築、嶺南建築中，提煉符號，放到具體設計裡。比如富力城，是東南亞風格，方圓雲山詩意，是新中式風格，美好居，是現代風格，我們都在嘗試。”盛宇宏希望以此打破清一色歐式風格的狀態。
建築的魅力，是與時代共同成長。80年代，建築爲50後設計，如今，建築爲00後設計，不同年代的需求不斷迭代，這種審美上的差異，不是衝突，是流淌的演繹。
日子越過越好 房子卻越建越小
大到建築，小到戶型，自有商品房以來，廣州的產品都在不斷迭代。
80年代開始，港式住宅流行，廣州涌現了大批只有飄窗沒有陽臺的產品，而受高密度所限，當年奇葩的“鑽石戶型”也屢見不鮮，如今在廣州二手房市場，還有不少“房出陽臺、廚衛相倚”的老式住宅出售。
2000年後，樓市爆發，用冼劍雄的話說，當時是“建多少就賣多少”。開發商開始強調週轉率，必須形成標準化：“這纔夠快，一拿到圖紙都不用畫，直接套上就開始建。”因此，在樓市最火的時代，創新反而最爲停滯。
但近年來，地價暴漲，體量緊縮，開始倒逼開發商重視差異化。冼劍雄坦言：“現在開發商拿地，可能就幾萬平，而且每宗地的形狀都不太一樣，想標準化都難。“產品就是在這種背景下，向”小空間、高利用率“升級。
最新數據顯示，2018年，廣州人均居住面積已達到35平，足足比1980年翻了三番。與此同時，廣州的戶型卻越建越小，70平就有三房，90平能做四房，這放在20年前，簡直不可思議。
在冼劍雄看來，這不是壞事。”北上廣深都是兩三千萬的人口，如果像鋪大餅一樣往外擴張，交通、能源各方面都難以負荷，最有效解決人口居住的問題，就是提高居住效率，這也是對資源的集約利用。“他解釋道。
高房價導致房子小，已經是大勢所趨。怎麼提供兼容性更強的設計，讓居住者適應人生不同階段的需求，纔是破題的正確方向。盛宇宏認爲，”通過精細化的內外部設計，優化流線，小空間也可以呈現愉悅的生活狀態。”
五、人居下半場 舊改進行時
不破不立。回顧廣州人居進化史，一體兩面，“建”的另一面就是“拆”。
“每根菸囪倒下，都有富力的功勞”
90年代初期，廣州城區大量生產力低下的舊廠，與起飛的市場化經濟背道而馳。“走了一鎮又一鎮，鎮鎮像農村；走了一村又一村，村村像城鎮。”就是當時外界對廣州的初印象。
破舊立新，成爲順勢而爲的必然選擇。就在這個時候，廣州本土開發商中，涌現了第一批“造城者”。
第一梯隊中，最關鍵就是富力。
1994年，富力以荔灣區嘉邦化工廠舊改作爲“開山之作”，打造富力新居。此後，更是一路高歌，相繼收購了廣州鋼材廠、硫酸廠、鍋爐廠等，誕生了富力廣場、富力半島花園等地標樓盤。短短7年，截至2001年末，富力在廣州已完成10個大型舊改項目。
當時業內笑稱：“廣州每一根菸囪的倒下，都有富力的一份功勞”。但隨後，原本“一案一策”由開發商收購改造的舊廠，轉由政府連片收儲，開發商拿地難，廣州舊改步入停滯期。
直到2003年，靠舊廠改造起家的富力再度出手，這次的目標是——“舊村”。
時至今日，當年富力首個城中村改造項目獵德，仍是廣州舊改史上建立模板的“傳奇之作”。此後，富力又操盤了廣州第一個由民企完成的舊村改造項目——楊箕。10餘年間，富力在廣州參與了茅崗、筆村等多箇舊村改造。
50年代的獵德村
如今的獵德村
今天看來，富力下對了注。
根據近期戴德樑行發佈的報告顯示，目前，珠三角多個城市的土地開發強度均處於高位，廣州主城區的土地開發強度已超過48.9%，其中越秀區更是達到驚人的90%。
城市外拓艱難，新增土地受限，向內而生的“舊城改造”升級爲“城市更新”，成爲未來廣州人居進化的新賽場。
戴德樑行華中區策略發展顧問部主管及高級董事邵豐介紹：“廣東的城中村改造面積，佔到全國的60%。”根據2019年發佈的《廣州市2019年重點項目建設計劃》，今年全市城市更新重點項目達到了51個，其中，舊村改造23個，舊廠舊改19個，老舊小區微改造9個，總投資達92.8億元。
比規模更挑動房企神經的還有舊改模式的革新。
邵豐指出，以往舊城改造主要由政府主導，政府徵地後，通過“招拍掛”的形式出讓給開發商，是自上而下的模式。考慮到前期徵地成本，政府通常提前引入意向房企，將徵地工作前置到開發商頭上。直至招拍掛後，政府獲得土地出讓金，再與房企進行結算。
這就可能導致兩個問題。一是前期村民對開發商認可度低，溝通難度大，容易滋生貪腐；二是開發商提前補償村民的墊資壓力高，甚至還有可能在最終拍地時折戟，導致前期投入資金付諸東流。
2018年，廣東舊改土地逐漸從“招拍掛”向“協議出讓”改革，廣東省國土資源廳廳長陳光榮表示：“政府制定新政的目的是放開手腳，但也請房企守住底線。”政府讓利，新政開路，掃清障礙的“舊改”新賽場，成爲房企爭搶的“大蛋糕”。
戴德樑行邵豐解釋道：“雖然拆遷改造看起來資金量大，但確定投資主體身份後，開發商可以就此進行融資，目前銀行對城市更新項目非常鼓勵。”因此，在目前融資環境不佳的情況下，拿下舊改項目，反而爲房企緩解資金壓力提供了出口。
正如當年趕上房改末班車的幸運兒，如今房企比拼的也是，誰能踩對“舊改”的步點。厲兵秣馬，誰的手裡彈藥足，誰就在樓市的下半場立於不敗之地。
還是拿富力舉例。今年4月份，富力專門成立了城市更新集團，組建超300人規模的團隊。8月份，富力發佈的2019年中期業績顯示，集團2019年上半年在中國22座城市以均價2700元/平購入建築面積約650萬平。目前擁有土地儲備權益可售總建築面積爲6100萬平。
比體量更值得注意的是富力的拿地成本之低。
2700元/平，這個數字，幾乎與佈局三四線城市的房企持平，而衆所周知，富力的大頭，一直是以廣州爲大本營的一二線城市。能在低成本的同時保持高土儲，富力靠的正是口袋裡超大體量的城市更新項目。
截至2019上半年，富力簽約合作城市更新項目超過60個，僅廣州，已簽訂合作協議或意向合作的舊村項目就超過20個，其中就包括黃埔筆村、茅崗村、白雲陳田村等數個“巨無霸”項目，一張棋盤已經在廣州的版圖上緩緩鋪開。
陳田村： 6月份啓動以來，集體物業拆遷進度突破8成
其中值得關注的是富力今年3月份拿下的陳田村。該項目改造範圍達62.61公頃，總投資估算約105億元，採取的正是“自主改造、協議出讓”的新模式。
陳田村自今年6月拆遷啓動以來，整體拆卸面積超過46萬平，集體物業拆遷進度突破8成，接下來即將啓動1期開發建設，並同步籌備村民住宅簽約。
陳田村集體物業拆遷前後對比
作爲諮詢公司，戴德樑行曾參與包括陳田村在內的多個城中村改造項目，邵豐分析認爲：“陳田村改造進展順利，關鍵是處理好了各方利益。首先，陳田村原本是汽配城，物業租金是村民的重要收入，大面積的留用地，復建集體物業，保障未來村民的收益；此外，通過異地安置，讓此前的汽配商戶遷址到花都，各方的訴求都得到滿足。”
根據戴德樑行數據，廣州城中村改造，從開始到實施，最起碼需要5年以上。事實上，陳田村早於2011年就開始啓動改造，如今的快速推進，得益於早期的持續跟蹤。市場開放，利於融資，未來城市更新的關鍵是“得人心”。
“我們在歐洲看到的舊改，改完以後，每個都是獲獎作品，特別有意思，大家都願意待在那樣的地方。”在建築師盛宇宏看來，設計遠比砸錢重要，在這個維度上，廣州還走得太慢。
“廣州的舊改是起了個大早，趕了個晚集。”邵豐認爲，儘管以往廣州舊村改造存在“容積率過高、配套未及時跟上”等弊病，但這都是階段性問題。如何尋找經濟效益和社會效益間的最大公約數，是未來人居探索的方向。
70年人居進化，在這座城市留下深深淺淺的年輪。但回頭看，廣州的每一步，都沒有白走。
作者:黃冰馥
參考文獻資料：
[1].《廣州房地產年鑑》，廣州房地產年鑑社，2006
[2].《回望1978-1979丨找房子比找對象還難！“鐵幕”拉開的大決策》，中國房地產報，2018
[3].《李慶符：當年建起首個商品房小區》，廣州日報，2018
[4].《中國房改回眸：請記住1998》，時代財經，2019
[5].《新中國70年城鎮住房制度的變遷與展望》，國家治理週刊，2019
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