新政後買房首付&還貸利率到底能省多少？

8月最後一天的晚上，央行釋出了幾個樓市王炸政策。

總結來看主要就二點：

一、首套房，最低可以首付20%；二套房，最低可以首付30%，不分城市，全國執行！

二、存量首套房貸款利率可降低，9月25日起，即可申請置換房貸和變更合同，約定新的利率水平。

牌是打出來了，但銀行和購房者還需要時間消化一下。

首先，下調首套房貸款利率，不是強制執行的，而是需要借款人向銀行進行協商，協商變更合同約定的利率水平。

這錢能省多少？看銀行能給你讓利多少。

其次“不得低於原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。”

具體下限是多少。記者諮詢銀行工作人員，對方也表示“目前沒有官方的網站查詢，需要等政策通知”。

很多業內人都表示“閱讀理解障礙”，壹線君經過大量採訪，盡力簡化爲大家梳理以下10餘個重點問題。

問題一：新政出臺後，首套房首付20%，二套房首付30%，全國執行嗎？

答：新政規定的只是“下限”，即不得低於這個比例，但對高出這個比例多少沒有限制，具體執行力度由各地“因城施策”自主決定。

如北京主流的首套首付40%、二套首付80%都超過了下限，目前也是符合政策要求的。

制定下限，是因爲：

1、有個別縣城/項目私下推行10%首付，增加了貸款風險。爲了穩定市場，明確規定首付下限。

2、允許仍限購的城市，在不解除限購的前提下，首套首付可調整爲最低20%。利好有限購的一二線城市。

不設置上限，是因爲：

一線城市和強二線城市，暫時很難參與“一刀切”。

以北京爲例，目前北京規定首套房首付比例，政策性住房爲30%、普宅爲35%、非普宅爲40%。二套房首付比例，政策性住房/普宅爲60%，非普宅爲80%。如果跟隨“一刀切”調整，引發的動靜過大。

問題二：這次調整後，首套房和二套房利率具體有多大優惠？

答：首先要明確的是，央行規定的只是“全國檔”的下限，但各地還可以在這個基礎上，自行定價“地方檔”。

新政規定，首套房商貸利率下限不變，依然按現行規定執行。也意味着，各地繼續按自己現行政策執行。

但二套房購買羣體，確實能得到比較大的讓利空間：

新政規定，二套房的商貸利率下限，調整爲不低於LPR+20BP。

而此前的下限是：不低於LPR+60BP。這次相當於大幅下調40BP。

即，二套房貸利率下限，能從4.8%下調至4.4%。

照貸款200萬元等額本息30年計算，加點調整後每月可少還478元月供，累計利息總額減少約17萬元，購買二套房還貸壓力將有所減輕，利於改善性需求釋放。

問題三：主要受益人羣有哪些？一線城市會跟進嗎？

答：目前不少三四線城市的首付比例，已經普遍在20%-30%檔，影響較大的會是熱點一二線城市。

一線城市執行最低首付目前可能性不大，但是新政出臺爲後續北京、上海等城市最終比例調整提供了政策空間。

屆時將不需要再層層上報相關部門審批，就能自主調整和實施此項政策。

問題一：爲什麼要降存量首套房利率？

答：一向無利不起早的銀行突然讓利，最主要原因，還是因爲提前還貸現象增加了，銀行利息收入受影響，而進行的調整。

其次，是爲了刺激消費。

同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。

問題二：利好哪些購房者？

答：相對利好在高房價、高利率期間首套房的購房者。

當時因爲按揭額度供不應求導致一小部分銀行房貸利率提價，目前可以把提價部分讓渡回去。

問題三：能節省多少月供和利息？

答：存量房貸降息的具體幅度仍有待各地銀行明確。

中金貨幣金融研究院初步預計，此次存量按揭利率平均下調幅度約爲50bp。

其中，本次二三線城市存量按揭下調幅度更多（預計平均在80bp以上），一線城市調整幅度較少（如發放時已位於利率下限則無降息空間）。

對個人而言，假設存量按揭利率下調80bp，按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算，估算可降低借款人月供約500元，節約月供和總還款額約8%。

問題四：可以換貸款銀行嗎？

答：不能。目前未開放跨行“轉按揭”，由原機構自行下調，也是爲了防止“無序競爭”。

問題五：一線城市裡，哪個城市可下調空間最大？

答：目前四個城市都官宣執行“認房不認貸”了。

即，都將有一批二套房可轉化爲首套房利率。

但從過往利率加點來看，2019年後廣州、上海，首套房利率加點最低，甚至還有打折。可協商的空間也最大。

幾乎沒有調整空間的爲北京，從2019年10月至今，北京執行的首套房貸利率政策的最低下限，一直都是LPR+55BP。

且北京大部分的按揭客戶的首套房貸利率，已均執行政策下限水平，本次無需調整。

問題六：符合“認房不認貸”的首套房享受最新政策嗎？

答：享受！

目前包括北上廣深四大一線城市，都出臺了“認房不認貸”政策——全國範圍內有過購房記錄（不論貸款是否結清），但在本地名下無房的購房者，都算本地“首套房”羣體。

此前被“認房又認貸”誤傷的羣體，現在已解除了“認貸”政策，即可調整爲首套利率。

且受益顯著。以杭州爲例，在認房又認貸時，置換二套房的利率需6.05%。但現在，取消“認貸”後，唯一住房的房貸利率直接可降至4.2%的首套利率，利息差高達1.85個點。

問題七：存量二套房享受新政策嗎？

答：僅限於存量的首套房，二套房不在範圍內。

但首套房的定義有所改變，詳看上一個回答。

問題八：什麼時候可以申請？如何申請？多久能調整成功？

答：從9月25日起，由借款人主動向銀行提出申請。

有兩種調息方式：一種是直接申請調整原先的房貸利率水平；第二種是申請一個新的房貸，來置換以前更高利率的房貸。

預計這兩種方式調整後的利率水平不會有明顯區別，借貸雙方可以通過協商選擇其中任意一種方式。

問題九：新政提出“調整後利率加點幅度不低於原貸款發放時所在城市首套利率政策下限”的限定條件，如何理解？

答：按照中金貨幣金融研究院的解讀，按揭貸款加點下調幅度與發放時利率高於當時下限的幅度密切相關。

即，調整後的存量房貸利率，其加點數，不能低於原貸款發放時，當地規定的首套房貸利率下限。

今天有新聞報道，一位杭州買房人，2021年9月購買的房子，當時杭州首套利率下限爲4.65%（LPR+0），但由於正值“房貸荒”，最終批下來的首套利率爲6.1%（LPR+145bp)。

此後雖然LPR多次下調，但由於加點實在太高，目前還是在5.75%的利率高位。

現在，他可以按照當年利率下限申請調整，即LPR+0，降至4.2%。

以200萬商業貸款，20年本額等息還款爲例，調整後，他的月供將從14042元降至12331元，每個月少了1711元，總利息少了41萬元。

問題十：如何查詢“原貸款發放時所在城市的首套房貸利率下限”？

答：不同城市利率下限不同。

今天，多地陸續公佈過往的首套商業性個人住房貸款利率下限，可直接參考。也可撥打銀行電話諮詢。

央媽的“大招”你怎麼看？

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