認房不認貸後，你會只付4成首付嗎？

這是嚴肅君的第619篇推送

北京官宣“認房不認貸”已滿一週，最初的喧囂過後，也有了基本的市場成交樣本。

現在，我們可以來談談這場，近6年來北京最大的樓市放鬆了。

1.

首先必須說，這是一場超出所有人預期的樓市放鬆，甚至有點驚喜變驚嚇。

在七八月份各大部門輪番喊話階段，嚴肅君一直判斷的是，“降首付、降利率、稅費減免、認房不認貸”四個大招，具體到北京，最有可能先從降利率開始，而“認房不認貸”大概率先從房山等區域試點進行。

沒想到，直接“全市域”範圍內執行“認房不認貸”。

*注意，網籤日期在9月1日（含）之後的住房交易，按新政執行；原有離婚相關房貸政策不變，仍需離婚滿一年後，名下無房，纔可以認定爲首套房貸；公積金貸款暫不執行新政。

2.

也正是因爲新政力度超預期，所以市場即時出現熱烈反應，很正常。

據統計，新政發佈後的第一個週末（9月2日至9月3日），北京二手房成交量爲2800套，約爲8月份週末成交均值的2倍。

而新房成交量爲約1800-2000套，包括新開盤的融創壹號院與中建璞園，約佔8月份整月新房成交的一半。

值得一提的是，從8月29日收盤，到9月6日收盤，幾天之內63家港股房企的股價，呈現漲勢的有51家，佔比超過八成。

據業內人士分析，新政出臺後出手的購房者主要分爲三部分。

“一部分是本身資金就比較充足的，新政推動下直接入手。另一部分則是因爲比如有過房貸記錄，所以不能享受首套房政策的，在新政落地之後也會出手。還有一部分是改善性需求的，賣掉現有的房子，然後去置換品質更好的房子。”

3.

但一片形勢大好的B面是，北京不管新房還是二手房，庫存都處於歷史高位。

目前，北京綠中介官網顯示在售二手房源爲132050套，其工作人員表示，還有2-3萬套因爲證照不全，尚未對外展示。有媒體報道稱，新政落地5天，北京二手房掛牌量增加4千多套，整體可能已超16萬套。

而北京新房目前整體庫存在7.3萬套左右，去化時間將近一年。

從新政落地後，各售樓處反饋來看，上週末客戶到訪量平均增長2-3倍，成交量也實打實得到了提升，將會體現在9月份新房網籤。

但嚴肅君觀察到的一個現象是，雖然氛圍火熱，開發商卻大多沒有藉機漲價，而是儘快出貨，頂多收回前期折扣。

畢竟新政影響到底如何還是未知數，大部分改善客羣還需要“賣一”來重新獲得首套資格。

庫存高企，競爭又激烈的情況下，先吃下既有客戶纔是明智之舉，一漲價可能就把客戶趕到別人售樓處了。

4.

這也與北京樓市新政目的不謀而合---要推動成交量的上漲，而不是成交價的上漲。

未來走向，無非兩個。

假設樓市成交只是短暫火熱，並未形成根本扭轉，那麼還會繼續出臺各類鬆綁政策，比如這兩天瘋傳的路透社言論，一線城市將完全放開限購。

“認房不認貸”後效果最不明顯的廣州，據說已經在研究分區放開限購的政策。

總而言之，不斷釋放政策利好，直到購房者重拾信心，重建預期。

假設樓市成交就此持續穩定向上，甚至帶動了房價上漲，那完全可以重啓限貸，再次收縮，以維持房價穩定。

但嚴肅君認爲，至少就北京而言，房價缺乏上漲基礎。

看供應端，新房二手房庫存本身都已經處於歷史高位，且二手房掛牌量持續增長中；而需求端，“認房不認貸”主要影響的是“賣一買一”的改善人羣，要想重新獲得首套資格和資金，不僅需要足夠多的剛需人羣接盤，也需要足夠長的置換時間。

供大於求的局面，短時間內難以扭轉。

跳出房地產本身，只有經濟層面指標向上，就業形勢好轉，收入預期增強，纔是託舉房價的真正基礎。

像嚴肅君同事，雖然新政後重新獲得了首套資格，但並不爲4成首付所動，依然決定8成首付買房，正是因爲對於後市發展預期較低。

有了上槓杆的機會，卻沒人想上槓杆，這纔可怕。

5.

“認房不認貸”的同時，北京的三批次宅地供應也在悄悄持續上架。

9月底將正式開拍的三宗，相較於周邊在售新房項目，未來銷售指導價，都上漲了2-3千元/平。

在新政和漲價的雙重激勵下，北京土地市場大概率會重現“搶地”盛況。

互動時刻：

對於普通購房者而言，嚴肅君的建議依然是，房住不炒，切忌跟着情緒走，最起碼先看看這個週末北京樓市成交情況。

對於此次北京超預期樓市新政，你怎麼看？對於房地產後市走向看好嗎，歡迎在評論區留言討論~