小坪村“白雲第一村”舊改按下快進鍵
首期已經清拆完畢,壯觀的挖土機一字排開
謀局十年
2018年12月19日,有着深圳“舊改王”之稱的佳兆業集團以總價74.26億元大手筆拿下廣州白雲區新市小坪村舊改項目。
可是,很多人並不知道,對於這條村,佳兆業已經悄悄進駐了近十年。
2009年,白雲區開始進行城中村改造,共有5個城中村被納入廣州市三舊改造重點區域,其中就有小坪村。當年,佳兆業就開始密集接觸小坪村。
2010年7月,小坪村與佳兆業簽訂《舊村改造框架協議書》成爲戰略合作伙伴。2011年11月,改造方案獲廣州市三舊改造領導小組會議原則性通過。
十年彈指一揮間,紙上的方案終於慢慢落到了土地上。今年7月29日,小坪村首期用地全部清拆完畢,復建安置房奠基開工,標誌着小坪村改造邁開了最關鍵的一步。
“白雲第一村”
業內有一句話:南有獵德、北有小坪。將小坪村與獵德村相提並論,足見小坪村的地位。
定位爲超級交通樞紐的廣州白雲站(棠溪火車站)距離小坪村僅約2公里,白雲站的建設需從小坪村徵138畝用地,可以說,小坪村的改造如果沒做好,白雲站的建設也無法進行下去。
因此,小坪村的改造並非僅是一村之改造,而是涉及整個白雲西部產業、交通等格局的升級換代。有專家點評,未來白雲西部的發展有兩大引擎,一個是白雲站樞紐工程的建設;另一個便是小坪村的改造。
2009年,白雲區就開始進行城中村改造,但至今爲止,沒有一個村完成改造。三元里、蕭崗、棠下等多個城中村的改造方案早在2010年已獲正式批覆,但推進速度均相當緩慢。
而在廣州五大老城區中,白雲區的城中村數量是最多的,僅解決白雲區的三舊改造問題,就可爲廣州市提供大量寶貴的建設用地。所以,小坪村改造的成功推進可謂一次“破冰”。
有別於傳統改造“先拆遷、再安置”的方式,小坪村是“先安置、後拆遷”,讓村民先住進新房子,再開展拆遷工作,這樣不折騰村民,也最早使村民的利益得以兌現。
“安置房就建在這一片,離地鐵口很近,前面不遠處將來會建學校……”小坪經濟聯社相關工作人員向羊城晚報記者介紹安置區規劃時,對未來充滿期待。
其實,佳兆業已經是廣州市場的老面孔,陸續盤活和開發了廣州中石化大廈、黃埔佳兆業城市廣場、佳兆業天御、佳兆業天墅等項目。
近兩年來,佳兆業更是明顯加快在廣州的舊改步伐,先後介入海珠石溪村舊改、海珠南天項目、黃埔玩具城項目、增城馬修村舊改項目、番禺陳涌村舊改等。
據介紹,舊改已成爲佳兆業在廣州擴充土地儲備的主要來源,根據佳兆業2019年中期披露的數據,其舊改儲備項目佔地面積高達3200萬平方米(未納入土儲)。
周邊樓市
“清空間屋來放錢吧”
走進小坪村,除了準備建設安置房的鐵路西首期集體用地已清拆完畢外,一眼望去,小坪村和其他城中村並無差別。
不過,所有人都知道,這裡即將“麻雀變鳳凰”,看看村裡霸氣的標語就知道了——“想要晉升富豪之路就在眼前——改造”“小坪村改造全面啓動,清空間屋來放錢吧”。
白雲新城超百萬平方米綜合體
在城中村改造展示廳裡,可以大致看到小坪村未來藍圖——五星級酒店與寫字樓、住宅、公寓以及老人活動中心、3000平方米的社區衛生中心、2萬平方米街心公園等等。
小坪村位處白雲新城CBD西延區,據介紹,規劃總建築面積167.96萬平方米,容積率只有3.2,“比獵德、潭村、冼村、楊箕村密度都低,舒適度會好很多”。交通條件也很優越,廣州地鐵8號線北延段在這裡設小坪站,往來市中心約15分鐘。
複式單價“5萬+”
小坪村附近一手樓較少,距離最近的是一路之隔的萬科未來森林,該盤目前在售南向三房及四房複式單位,均價約5.6萬元/平方米。另外,還有一個售價相對便宜的樓盤順景花園·星悅軒,均價約3.9萬元/平方米。
兩公里開外的廣州白雲站周邊則有較多樓盤佈局,建發央璽、保利紫雲目前的售價均爲“4萬+”。
相對來說,小坪村周邊環境比較規整,離白雲新城更近,位置更好一些。據佳兆業相關負責人介紹,小坪村的產品最快在明年可以入市。
地膽人語
最“寒酸”的社員
身家也將過千萬
走入小坪村,到處可見張貼着的招工廣告與招租廣告,表明小坪村和很多城中村一樣,外來人口多,租房活躍;且產業低端,急需升級。
小坪村村民黃伯對羊城晚報記者說,家裡有一棟6層的房屋,除一樓自己開商鋪外,其餘樓層全部用來出租,一房一廳租1200元/月,6層樓一個月的租金收入有六七千元,“和我一樣,大部分村民的經濟來源都靠房租”。
另外,小坪村內還有不少舊廠房、倉庫、低端園區,有製衣廠、皮具廠等等,有不少是村社的集體用地和產業。小坪經濟聯社黨總支書記、社長黃幹純說,目前,村社兩級的收入主要靠出租這些廠房、倉庫,每年收入大約4000萬元。
按照規劃,改造後,部分集體用地將建成公寓、寫字樓以及商業中心,公寓會分給村民使用或收益,寫字樓、商業中心作爲村民每年分紅的經濟來源。“如果按照現在的方案,改造後村社年收入至少可翻一番。”黃書記說。
廣州不動產協會副會長江浩對小坪村的發展進行過多次調研,他表示:“小坪村地理位置非常優越,靠近白雲新城與石井商貿區,如果整體改造成功,依靠原有的產業基礎,或者可以引入皮具城、服裝城等業態,不僅帶動產業升級換代,且集體經濟分紅比當‘包租公’強多了。”
據佳兆業相關負責人透露,按照內部粗略估算,全村最少的一戶社員股東,不算拆遷補償費、獎勵性補償費等補償費用,改造後獲得的物業,按照現在的市場價格都將以千萬元計。
設計統籌 林春萍
運營難度高、回報週期慢,舊改註定不是坦途。如果不是因爲房地產黃金時代已經過去,大概不會有太多房企願意啃這樣的硬骨頭。
佳兆業是個異數:舊改一做就是20年,20年來,佳兆業涉及了幾乎所有類型的城市更新項目,如舊城、舊村、舊工業區、爛尾樓等,因此也聚攏了各種各樣城市更新領域的專業團隊。據瞭解,過去十年,佳兆業每年平均轉化舊改項目建築面積約94萬平方米。
這些年,佳兆業在廣州舊改市場上相當進取,儲備用地幾乎與其大本營深圳比肩。目前,佳兆業的舊改儲備用地有99%位於大灣區,其中,佔比最大的兩個地方是深圳和廣州,分別爲31.8%和31.6%。
近期,佳兆業將有一個醞釀了近十年的舊改項目即將“開花結果”,那就是“白雲第一村”——小坪村。