西安取消住房限購，5月全國樓市政策優化提速

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道2024年5月9日上午，杭州發文取消住房限購，僅過半日，西安發佈《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，明確全面取消住房限購措施。

4月底中央政治局會議提出，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式。會議召開後，各地限購調整步伐明顯加快，5月至今，深圳、武漢、杭州先後發文優化限購，其中武漢和杭州全面取消限購。

易居研究院研究總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，自此，全國仍保留限購或部分限購的城市，除了北京、上海、廣州和深圳這四個一線城市，僅剩海南、天津和珠海橫琴地區。

“西安和杭州在同一日取消限購政策，意味着全國取消限購政策是大趨勢。”嚴躍進表示，目前全國絕大部分省會城市都取消了限購，各地將執行多年的住房限購從政策工具箱中剔除，進一步落實“市場歸市場、保障歸保障”的調控思路。

中指研究院也預計，接下來限購城市將繼續優化限購政策，特別是二線城市，限購政策調整節奏或將加快，同時核心城市降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費等政策也具備調整預期。

嚴躍進認爲，重點城市陸續取消限購，將進一步提振後續市場情緒，加快房地產市場復甦。

西安是樓市熱點城市，但市場也經歷了比較長時間的調整週期。據西安市統計局數據，2023年西安房地產開發投資下降 11.3%，商品房銷售面積下降 16.3%。

今年以來，西安樓市表現也不盡如人意。據克而瑞數據，1-4月西安商品住宅新增供應面積278萬平方米，同比增加近6成。在供應大增背景下，同期商品住宅成交面積282萬平方米，同比下降0.45%。4月西安商品住宅庫存量1046萬平方米，消化週期14.7個月，環比均有所下降，但同比分別增加44%和55%。

爲進一步減輕居民房貸壓力，西安這次新政明確，家庭首次使用公積金貸款購房的，首付比例不低於20%；結清首次公積金貸款後，再次使用公積金貸款購房的，首付比例不低於25%。使用公積金貸款購買二手房的，房屋建成年限不超過30年，貸款期限與房屋建成年限之和延長至不超過40年。二孩及以上多子女家庭使用公積金貸款購房的，貸款最高額度在現行政策基礎上提高至1.2倍。

另外，西安還對新房項目搖號進行優化，這也是近期重點城市房地產政策優化的方向之一。西安新政明確，登記家庭數量與住房房源數量比例低於1.5:1的，不再實施公證搖號。建築面積大於144平方米的住房在搖號選房時不再實施“剛需優先”。

嚴躍進表示， 西安大戶型搖號選房不再實施“剛需優先”是一個細緻的政策規定，這一政策從改善性住房需求入手，提高了政策優化與市場需求之間的匹配度。

爲遏制公司炒房現象，2018年6月，西安暫停企事業單位及其他機構在限購區域內購買住房，成爲全國首個明確對公司購房進行管控的城市。近6年後，西安在這次新政中恢復了企業的購房資格，允許企事業單位、社會主體購買二手房以及居民家庭登記選房後的剩餘新房。

爲進一步帶動二手房去化，西安這次新政還鼓勵有條件的企事業單位、社會主體租賃或購買相對集中的二手住房，實施微改造後用於職工宿舍、居家式旅館、民宿等運營，盤活閒置住房資源，打造多元化住房市場。

去年至今，全國已有50餘城支持住房“以舊換新”，西安也在新政中明確，支持房企、經紀機構、金融機構合作建立“以舊換新”購房模式，對房產交易流程開展全鏈條優化。鼓勵經紀機構分類合理降低經紀費用，積極引導交易雙方共同承擔經紀服務費用。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪表示，西安嘗試採取多樣化手段解決當前市場去化方面的堵點，政策的出臺將爲市場成交帶來積極變化。但據諸葛數據研究中心監測數據， 4月西安市場情緒指數爲-0.9，位於市場低迷區間，距離市場全面回溫還有一段路要走，樓市企穩仍有賴市場預期的恢復。

嚴躍進表示，隨着各類政策的持續優化，政策面更爲寬鬆的局面正逐漸形成，5月是全面去庫存的關鍵月，各地要積極借鑑和吸收西安政策，持續統籌推進“存量房產消化和增量住房優化”，助力住房市場高質量發展。