“住房限購”政策優化調整 京城樓市回暖了嗎？

4月30日，北京市住建委發佈《關於優化調整本市住房限購政策的通知》，提出在執行現有住房限購政策的基礎上，允許已擁有住房達到限購套數的居民家庭，到五環外新購一套住房。這也意味着，北京自2011年起執行了13年的住房限購政策，迎來首次調整。

北京在限購政策鬆動的刺激下，購房需求逐步釋放。“4月30日政策發佈後，當晚就有不少客戶來房山諮詢自己的情況是否符合條件。”有房產中介表示，政策發佈後一週的新增諮詢量環比增加約37%，但大部分客戶還處於諮詢階段，帶看、成交方面的變化不太明顯，“五月第一週與前一週數據基本持平。”

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，在五環外允許符合條件的居民新購買一套住房，滿足多樣化改善住房需求，也有利於推動職住平衡。

市場五環外成交比重顯著提高

“政策發佈後，當晚就有不少客戶來諮詢自己的情況是否符合條件。”北京鏈家房山區萬科新里程店負責人劉世強介紹，這樣的情況也延續到“五一”假期之後，截至5月7日，相較於政策發佈前一週，門店的新增諮詢量環比增加約37%，但目前大部分客戶還處於諮詢階段，帶看、成交方面的變化不太明顯，五月第一週與前一週數據基本持平，略有增長。

北京鏈家研究院院長高原認爲，從長週期來看，當前居民對住房的需求已從“有沒有”轉向“好不好”，改善性住房更受市場青睞，而近年來北京市改善性住房供給多集中於五環外地域，五環外交易熱度與佔比具有長期增長趨勢。

“今年4月30日，北京市限購政策進行調整，疊加前期系列政策組合拳，爲樓市注入暖意。”高原介紹，“五一”期間，經北京鏈家成交五環外二手住房佔到全市的40.3%，相較去年同期33.9%與今年四月平均35.8%的水平，五環外成交比重顯著提高。

從北京鏈家三方協議成交情況來看，今年“五一”假期相較2023年“五一”市場整體交易活躍度提升。據介紹，本年度“五一”市場活力增強主要有兩方面原因，一方面是北京市於4月30日調整限購政策，激發了部分改善性客戶的購房需求，客戶諮詢量顯著增長。另一方面是今年“五一”期間北京市天氣持續晴好涼爽，客觀上有利於購房者看房活動。

解讀新政利於推動職住平衡

今年《政府工作報告》中明確提出要“滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”，多樣化改善性住房需求包括首改、再改和高端改善住房需求。本次政策允許增加五環外限購套數，一方面可以更好地滿足多樣化改善性住房需求，另一方面也是與北京城市發展規劃相適應的。

其中，作爲北京的西南大門，房山緊鄰首都功能核心區，居於北京城市核心區和雄安新區之間，是“一核雙翼”腹地，也是京津冀協同發展的重要戰略區域。隨着城市規劃的變遷、區域功能的升級，顯現出巨大的發展潛力。

據瞭解，隨着房山區交通、教育、生活配套的不斷完善升級，房山區不僅受到剛需購房者的關注，還成爲西部主城區海淀、豐臺區域人口外溢的重要承接地。而從供應看，經過近幾年的開發建設和發展，在房山，不管是剛需購房、改善居住還是選養老房，想找性價比高的樓盤，都有了較多選擇。長陽鎮和拱辰區域作爲房山後續土地供應較多之地，尤其值得關注。

分析政策仍有優化預期

陳文靜表示，從房地產市場分佈來看，北京近幾年五環外新房成交套數佔全市比例均在八成左右，對五環外增加1套購房指標有望帶動新房市場活躍度提升。五環外可供選擇的新房較爲充足。

她認爲，當前北京限購政策仍較爲嚴格，從支持剛需和多樣化改善性住房需求角度，從城市未來發展空間格局的角度看，未來北京針對不同人羣、不同面積段、不同區域的限購政策仍有優化預期。

從市場的角度來看，今年以來，北京房地產市場整體保持平穩運行態勢，新房市場有一定調整壓力，二手房市場活躍度相對較高，4月二手房成交量超1.3萬套，本次政策落地執行有利於五環外市場進一步活躍。房地產市場平穩運行或意味着北京樓市政策優化節奏整體仍將是“漸進式”的，過去在市場過熱階段出臺的已經不符合當下市場環境的限制性政策或將率先得到優化調整。

亮點

“遠郊區”刻板印象逐漸打破

從環境來看，如今房山區綠色空間仍在不斷拓展。根據今年房山區兩會上發佈的政府工作報告，房山國家森林城市創建24項指標均已達標，44項規劃任務全部完成。環境蝶變帶來的是房山區宜居環境的蝶變。曾經“遠郊區”的刻板印象正在被打破。房山區的交通、教育、醫療等也正迎來前所未有的大變化，給全區居民帶來了實打實的福利。

從房山長陽坐地鐵到北部的中關村，以及東邊的國貿，算上換乘時間，也僅需一小時。近些年來，爲了方便居民出行、發展區域經濟，房山區不僅有了更多的路網，還有了地鐵線路以及城際火車。如今的房山，不論是上班通勤，還是周邊踏青，交通的便捷性都大大提升。不僅如此，隨着京雄高速至五環線路的開通，房山區正在建設與京雄高速互通的良鄉東路，規劃等級爲城市主幹道，開通後，居民出行也將更加便捷。

從教育資源來看，除了北京小學、北京八中、北京四中，2022年，房山區優質教育資源覆蓋面持續擴大，清華附中房山學校正式開學，十一奉先學校、海淀教師進修學校附屬房山實驗學校簽約落戶房山。全區2022年新增中小學學位1975個，普惠性幼兒園覆蓋率96%，國家義務教育質量監測成績處於全市中上水平。2023年房山區還新增中小學學位2660個。

房山在購物休閒方面的提升也很快。北京市商務局發佈的《北京市商圈活力研究報告》顯示，長陽商圈位列全市第4，僅次於CBD、王府井和三里屯商圈。經過兩期建設，首創奧特萊斯已經擁有300餘家門店、2000多個停車位；毗鄰良鄉大學城而建的熙悅天街聚集了近300家優選品牌；被多個小區環繞的房山印象城，200餘家店鋪可以滿足市民多樣化的購物需求。

本組文/本報記者宋霞統籌/餘美英