市場暖意足 公募REITs迎新機

2月17日成立的匯添富九州通醫藥倉儲物流REIT，其公衆投資者認購倍數達1192倍，創下公募REITs歷史新高；認購總金額超1292億元的國泰君安濟南能源供熱REIT在上市首日開盤上漲30%，觸及首日漲幅上限；中國人壽日前公告，擬出資35億元參與設立合夥企業，投資基礎設施公募REITs……一系列新案例，折射出公募REITs一二級市場的暖意。

市場人士認爲，隨着市場建設加快，基礎資產範圍逐步拓寬，不動產投資信託基金（REITs）市場擴容節奏有望加快，或繼續呈現供需兩旺的態勢。

新發項目受青睞

供熱設備、農貿市場、醫藥物流倉儲……近期，多個公募REITs“首單”項目亮相。

國泰君安濟南能源供熱REIT於2月17日上市，開盤大漲30%，觸及上市首日漲幅限制。該期REIT在發行時認購總金額超1292億元。一二級市場的表現，無不表明資金的青睞。

據悉，國泰君安濟南能源供熱REIT是全國首單市政基礎設施公募REIT，也是首單供熱基礎設施公募REIT。該項目是民生保障與金融創新融合的重要實踐，在盤活市政基礎設施資產、保障居民生活質量、提升城市服務功能等方面形成了良好的示範效應。

全國首單農貿市場公募REIT和福建省首單民營企業公募REIT——易方達華威市場REIT，國內醫藥倉儲物流設施首單公募REIT——匯添富九州通醫藥REIT自推出起也均吸引了大量投資者關注。2月12日，匯添富九州通醫藥REIT公告認購申請確認比例，其中公衆投資者有效認購倍數達1192倍，刷新了此前由國泰君安濟南能源供熱REIT創下的813.44倍的紀錄，創出歷史新高。

中金基金表示，在常態化發行機制下，預計未來公募REITs會出現更多領域的“首單”項目，文旅基礎設施、養老、數據中心等領域有望迎來新突破，REITs市場將進一步提質擴容。

存量REITs價格走高

不僅新發項目表現亮眼，近期存量REITs市場價格也持續走高。據Wind數據，2025年以來，中證REITs全收益指數上漲超9%。

近期，多隻公募REITs因漲幅過高向投資者提示風險或採取停牌措施。華夏深國際REIT2月12日發佈公告，該基金2月11日在二級市場的收盤價相較於2月6日收盤價漲幅達到10.51%，爲保護基金份額持有人的利益，該基金自2月12日開市起停牌1小時。華泰南京建鄴REIT公告提示，二級市場交易價格受多種因素影響，投資者應關注交易價格波動風險，在理性判斷的基礎上進行投資決策。該基金2月5日的二級市場收盤價爲3.349元，較2024年12月30日收盤價上漲20.42%。

國泰君安證券分析師劉玉表示，隨着價格不斷走高，市場機會也逐漸由“水位普漲”轉向“結構淘金”，此時更強調投資者對底層資產現金流拆解、管理人運營能力的顆粒化審視。

國海證券首席固收分析師靳毅建議，後續關注經濟基本面修復及2024年度業績兌現的影響，針對各行業的車流量、出租率、租金增長率、上網電量等差異化關鍵指標細化分析，關注板塊間分化。

擴容趨勢明確

市場人士認爲，伴隨政策進一步完善和市場逐步成熟，未來REITs入池資產會更加豐富，REITs市場也有望繼續擴容。

REITs底層資產有望從傳統基建向“硬科技”領域延伸。《關於資本市場做好金融“五篇大文章”的實施意見》提出，支持人工智能、數據中心、智慧城市等新型基礎設施以及科技創新產業園區等領域項目發行REITs。

大公國際分析，REITs底層資產將逐步覆蓋人工智能算力中心、綠色數據中心、智慧城市物聯網平臺等新興領域。通過將分散的科技資產整合並證券化，可釋放萬億級存量價值，同時引導社會資本投向前沿技術領域。“隨着更多‘新經濟’資產入市，REITs市場規模有望實現指數級擴張。”該機構發佈的報告寫道。

養老REITs有望迎來新進展。《實施意見》提出，探索以養老設施等作爲基礎資產發行資產支持證券和REITs。專家認爲，REITs作爲創新金融工具，能助力養老產業轉型升級，提升運營效率和服務質量，推動養老產業可持續發展。其中，“養老社區+醫療配套”的資產組合具有較強的現金流穩定性和政策支持力度。

文旅REITs創新發展亦可期待。近日，國務院辦公廳印發的《關於進一步培育新增長點繁榮文化和旅遊消費的若干措施》提出，支持符合條件的文化和旅遊類項目發行REITs。華夏基金認爲，未來可以期待文旅景區、商業辦公樓、酒店、鐵路等更多資產亮相REITs市場。

證監會2025年系統工作會議提出，加快REITs市場建設。這被業內視作推動公募REITs市場加快發展的明確政策信號。中信建投證券認爲，短期看，監管部門或更關注信披規範管理，以及建立健全多層次REITs市場；中長期來看，則有望從專項立法、引入增量資金、加強主動管理等方面着手推動REITs市場高質量發展。