公募基礎設施REITs 與上市公司治理機制異同
中國證監會日前發佈《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，標誌着公開募集基礎設施證券投資基金正式起航。公募REITs採用封閉式運作，通過認購資產支持證券持有基礎設施項目公司100%股權，交易結構相對複雜，良好的基金治理機制對於公募REITs的順暢運作、成功試點至關重要。
公募REITs
與上市公司治理機制異同
公募REITs與上市公司的治理機制都是解決委託-代理關係的制度安排，在設計上公募REITs參照上市公司治理做出適當安排。
從法律基礎看，公募REITs是契約型基金，其法律基礎主要是證券法及證券投資基金法，運作直接依據是基金合同。上市公司的法律基礎主要是公司法，運作直接依據是公司章程。
從治理結構構成及治理職責劃分看，公募REITs的基礎是信託關係，其治理結構爲基金份額持有人是委託人，基金管理人和基金託管人是受託人，基金持有人和基金託管人均有權監督基金管理人，基金份額持有人大會是基金權力機構。公募REITs基金份額持有人大會對重大項目收購或出售、重大關聯交易、更換外部管理機構等事項有事前決策權。
而上市公司是依公司法成立的獨立法律實體，治理結構主要包括股東大會、董事會、監事會及經營管理層，股東大會是公司最高權力機構。董事會主要行使職權包括：召集股東大會、決定重大計劃、制定重大方案、決定公司機構設置、經營管理層聘任及制定基本制度。
契約型基金份額持有人大會的職權明顯少於上市公司股東大會及董事會，這是由於基金設立基礎是投資人對基金管理人、基金託管人的信任，投資人不必大範圍介入基金的投資管理活動。公募REITs基金份額持有人大會增加了多項事前決策職權，具備了上市公司股東大會及董事會的部分職權，有利於保護基金份額持有人的利益。
從財產保管機制看，公募REITs與上市公司顯著不同，上市公司的財產保管主要由公司自身負責，財產保管與投資運作集於上市公司一身；公募REITs設有基金託管人，除行使基金財產保管、監督基金管理人等職權外，還增加權屬證書保管、資金賬戶及現金流監管、監督項目公司投保及借款等多項職能。
從信息披露要求看，公募REITs的信息披露要求與上市公司相近。
綜上，公募REITs的治理機制既有契約型基金的特點，又兼具上市公司的部分治理機制安排，大大提高了對基金份額持有人利益的保護程度。
基金份額持有人大會是公募REITs的權力機構，主要有四大特點：重大事項事前決策權，分層表決機制，迴避表決機制，投資人蔘與度更高。
外部機構聘請及監督管理
爲保護投資人利益，公募REITs在多個環節均可引入外部專業機構，藉助專業機構的力量提升基礎設施項目投資及運營管理的專業性。
在項目准入環節，發揮專業機構作用嚴控項目質量。爲嚴控基礎設施項目質量，《公募REITs指引》要求基金管理人嚴把項目准入關，必要時可聘請證券公司擔任財務顧問對項目進行盡職調查。此外，基金管理人應當聘請評估機構對項目進行評估，聘請律師事務所、會計師事務所出具相應專業意見。
在公募REITs運作期間，藉助專業機構持續評估項目價值，做好主動管理。公募REITs存續期間，基金管理人聘請評估機構對項目資產每年進行一次評估，出現對基金份額持有人利益有重大影響的情況時，需及時聘請評估機構對項目資產進行評估。評估機構爲同一只基礎設施基金提供評估服務不得連續超過3年。
爲夯實公募REITs底層資產的運營管理責任，《公募REITs指引》明確規定基金管理人是項目運營管理責任主體，同時爲提高項目運營管理的專業性，允許基金管理人將購買項目保險、制定及落實運營策略、協議簽署、辦理租賃管理、日常運營服務、項目維修改造這六項職責委託外部管理機構，基金管理人仍承擔其他重要的運營管理事項。
在確定聘請外部管理機構前，基金管理人應當對外部管理機構進行充分的盡職調查，確保其具備專業管理能力。確定聘請時，基金管理人與外部管理機構應當簽訂基礎設施項目運營管理服務協議，明確雙方的各項合作事項。基金管理人至少每年評估一次外部管理機構履職情況，每半年至少檢查一次項目運營管理相關文件。
《公募REITs指引》明確規定了公募REITs基金管理人需在基金合同中約定解聘外部管理人的法定情形，出現其他情況時，經基金份額持有人大會投票表決，基金管理人可更換外部管理機構。