公募REITs升溫，收費公路REITs後市如何演繹？

今年以來公募REITs整體表現不俗，年初至8月26日中證REITs全收益指數上漲11%。

根據Wind數據，今年以來，41只公募REITs中，有36只上漲，其中，21只REITs漲幅超過10%，8只REITs漲幅超過20%。兩隻保障性租賃住房項目REITs領漲，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT分別上漲32.41%、28.81%。

中金公司研究部分析師裴佳敏分析稱，REITs市場從2022年以來已走過一個完整的市場化週期，市場機制的韌性不斷增強，特別是今年以來，市場整體升溫。

"從投資者關注的分派率看，產權REITs市值加權可供分派率爲4.62%，同期中證紅利指數股息率爲5.13%，經營權REITs市值加權IRR爲6.52%，與中債十年期國債到期收益率的利差約在430BP，估值區間整體合理。"裴佳敏稱。

就收費公路行業而言，過去一年部分產品受業績不及預期、資金輪動等因素的影響，高速REITs估值出現下行，目前部分高速REITs經歷市場調整後已逐漸企穩。

"從近一個月二級市場表現看，基本面已基本企穩，估值繼續向下空間預計有限。"同方全球人壽資管部不動產投資負責人蔣夢傑稱。

蔣夢傑認爲，從業績角度看，三季度往往是高速公路的傳統旺季，相較上半年業績或有明顯的改善。目前，中證REITs全收益實時指數已經發布，前三大成分券均爲收費公路REITs，後續若推出指數產品，板塊將迎來更多增量資金。疊加上述各項因素，有望催化收費公路REITs價格向上，板塊投資價值進一步顯現。

收費公路REITs產品估值定價一直是投資者關注的焦點。

對此，國金基金REITs投資部執行董事張若然認爲，實踐中無論是IRR還是現金流分派率，因不同項目之間存在"本金攤還和分紅"差異和預期差異，一定程度上增加了產品間橫向比較分析的難度。

"這可以通過調整P/NAV及IRR等估值指標予以解決，比如可將NAV乘以項目持續期各年度營業收入相較於首發時預測值的完成度均值，以項目最近一期披露的數據爲基數，假設項目全週期收入不增長的情況下計算IRR，這樣可以有效降低收益計算的干擾因素，使得指標在不同項目之間具備可比性。"張若然稱。

隨着國家發展改革委《關於全面推動基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目常態化發行的通知》的發佈，REITs市場常態化發行加快。今年以來全市場已上市REITs12單，其中上交所9單，產品底層資產類型持續擴容，消費類基礎設施、水電、陸上風電等新型大類資產持續"上新"。