公募REITs引關注 普通投資者如何參與

備受市場關注的首批9只公募REITs（房地產投資信託基金）產品於5月底開始陸續發售。這9只公募REITs名稱分別爲華安張江光大園REIT、滬杭甬杭徽REIT、富國首創水務封閉式REIT、東吳蘇園產業REIT、中金普洛斯倉庫REIT、紅土創新鹽田港REIT、首鋼綠能、平安廣交投廣河高速REIT、博時招商蛇口產業園。作爲市場全新的財富管理產品，首批公募REITs投資的項目涵蓋收費公路、產業園區、倉儲物流、污水處理等主流基礎設施類型，但不包括住宅和商業地產等。

從投資者結構來看，此次發售基金募集的基金份額中，向戰略投資者配售的數量約6000萬份，佔總體發售數額的60%；回撥機制啓動前，網下初始發售份額數量爲3000萬份，佔扣除向戰略投資者配售份額數量後發售數量的75%，其餘25%爲公衆投資者份額。

普通投資者如何參與投資公募REITs？據上海證券基金評價研究中心分析師姚慧介紹，由於公募REITs採取封閉式運作，不開放申購與贖回，因此，在募集期內，普通投資者可通過場內證券經營機構或基金管理人及其委託的場外基金銷售機構認購基金份額，按照向網下投資者詢價確定的價格認購，認購方式與現行部分公募基金認購方式一致，在首次認購或買入基金份額前，應當簽署風險揭示書。公募REITs上市交易後，投資者可採用競價、大宗、報價、詢價、指定對手方和協議交易等方式參與二級市場交易。

投資風險幾何？投投科技旗下聯泰基金金融產品部總監陳東認爲，REITs是一種在公開市場交易、通過證券化方式轉化不動產資產或權益的標準化金融產品，兼具金融產品與基礎設施資產的雙重屬性。在投資公募REITs時，投資者需要注意，由於公募REITs的背後都投向具體的項目，因此收益情況和底層資產經營關係很大。從首批9只REITs產品的情況看，標的主要集中在產業園、高速公路和倉儲物流。作爲首批REITs產品，背後的資產是完全不同的，後續的業績表現差別可能也很大。

陳東認爲，REITs項目的收益與風險並存。REITs的底層資產主要是高速公路、水務、倉儲物流等基礎設施，是一類相對穩健的資管產品。但同時REITs基礎設施的建設情況、項目的運營管理能力以及自然災害等因素都會影響項目業績，產生價格波動。投資者需要注意，公募REITs是封閉式產品，且封閉期限較長，在封閉期間無法辦理申購與贖回業務。等上市後，投資者可通過證券交易所進行投資交易。由於國內REITs起步較晚，資本市場對REITs產品和投資邏輯不太熟悉，首批REITs產品上市後可能會出現二級市場價格有一定波動的情況。此外，基礎設施基金運作過程中可能因觸發法律法規或交易所規定的終止上市情形而終止上市，投資者要知悉其中風險。

REITs的投資門檻和收益來源怎樣？根據公告，普通投資者通過場內及場外認購公募REITs的門檻爲100元至1000元。好買基金研究中心總監曾令華認爲，公募REITs最重要的是其底層資產，資產的價值決定了其派息額度和二級市場交易價格。公募REITs具有股債的雙重屬性，投資者收益也主要來源於兩部分，一部分是期間的分紅收益，另一部分是基金份額的價值增長收益。按照相關規定，公募REITs上市首日有30%的漲跌幅限制和後續交易日10%的漲跌幅限制，公募REITs的存續期間較長，如果市場環境基本面隨着時間的推移發生變化，可能出現本金波動的風險。