深圳土拍重回“價高者得”，最高溢價15%慣例被打破

一宗溢價率35%的宅地出讓，打破了深圳此前最高溢價率15%的慣例，而改變這一慣例的重要因素是，地塊實行“價高者得”的出讓模式，在此之前，深圳長期採取“限最高地價，限最高銷售價格，競地價，加搖號”的土地出讓模式。

9月26日下午，宗地號爲A001-0219的宅地正式出讓，吸引了包括華僑城、招商蛇口、綠城中國、保利置業、華潤置地、中鐵+能建、海信、越秀、中海地產9家房企參與競拍，經過82輪競價，該地塊被保利置業競得，成交價爲28.2 億元。

上述地塊的出讓公告明確表示，該宗地住宅部分爲普通商品住房，出讓宗地按照“價高者得”的原則確定競得人。

根據土地出讓公告，該土地用途爲二類居住用地，位於寶安區新安街道，與在售的項目“中鐵能建閱臻府”相鄰。出讓公告顯示，該地塊的土地面積9997.8平方米，建築面積5.4萬平方米，掛牌起始價20.8億元，成交樓面價 5.2萬元/平方米，溢價率 35.58 %，一改深圳此前土拍最高15%的溢價率。

中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅表示，“價高者得”的出讓模式對於有實力的房企而言，可增加其拿到地塊的概率。在居住用地上，國企、央企由於資本週轉能力強，資金雄厚，拿地活躍度較高。

一位參與該地塊競拍的房企人士對第一財經記者表示，深圳之所以一改此前15%最高溢價率的慣例，也是想通過土拍溢價率上升，土地出讓價格上升，來提振低迷的土拍市場，提高房價預期。

值得注意的是，去年8月，中鐵置業拿下相鄰地塊（即“中鐵能建閱臻府”項目）時，成交樓面價爲4.2萬元/平方米，與本次出讓地塊樓面價5.2萬元/平方米整整少了1萬元/平方米的水平。“5.2萬元/平方米的樓面價算是比較貴的，但是對於拿地房企來說，還是有一定的利潤空間，不至於虧損。”上述房企人士表示。

該房企人士還表示，今日出讓的地塊未規定商品房的最高限制售價，這也意味着房企可以通過提高售價來保證較高的利潤，但是考慮到相鄰地塊“中鐵能建閱臻府”正在售賣，最高銷售限價8.86萬元/平方米，所以在當前市場行情下，爲了快速去化，本次出讓的地塊入市時，銷售定價也會參考“中鐵能建閱臻府”的銷售價格，不至於太高。

另外值得一提的是，2024年深圳涉宅用地供應繼續縮減。2024年已過一大半，但本次出讓的地塊還只是深圳年內出讓的第二宗涉宅用地，相比於2023年深圳312億元的土地成交金額，2024年深圳已成交的兩宗地總成交金額僅約80億元，還不及去年成交金額的一半。

究其原因，深圳土拍收金規模的縮減，與深圳樓市較高的庫存有關，也符合“嚴控增量”的中央政策精神。

根據房地產研究機構樂有家研究中心的數據，今年8月，深圳全市二手房網籤（錄得合同量）4671套，對比7月有所下跌，對比去年8月有較大幅度的上升，但從成交價格來看，二手房市場依舊是“以價換量”的態勢；新建商品住房8月網籤（預售成交量）2537套，環比下跌3%，同比上漲15%，依舊處於較低水平。

深圳中原研究中心統計的數據顯示，今年8月，深圳全市新房住宅存量爲509.7萬平方米，環比增長3.0%，根據過去一年平均成交量計算去化時間約爲21.78個月，去化週期較上月上升0.27個月，去化週期止跌回升。