深圳樓市：福田房價正在被打回原形

三年前的深圳樓市，主打買買買；三年後的深圳樓市，主打賣賣賣。

最近諮詢賣房問題的人很多，其中有一大半又是奔着資產優化去的。

然而從現實情況看，置換羣體的悲歡並不相通。

有的是房子決定要賣了，遲遲沒有找到下家；有的是對自己的房產定位不清晰，糾結要不要賣。

分享幾個案例，供大家參考。

01

讀者：諸葛老師，每天習慣性看你的文章，讀起來很輕鬆，我現在也遇到了一個難題，家裡有兩套房，一套在福田的石廈，2018年不到400萬買的，兩房一廳，無電梯，現在賣掉置換合適嗎？聽附近的中介說目前同戶型出價370萬都不好賣。

回覆：石廈這個板塊發展比較早，離福田中心區不算是特別近，房齡已經普遍老舊了，周邊也存在較多的城中村。石廈片區還能賣7萬多的均價，主要得益於片區整體教育資源豐富，居住氛圍濃厚。

但從板塊未來成長性的角度，接下來石廈的增量空間很有限，包括整個福田也差不多是這種情況。在家庭資金條件允許的情況下，一定是越快置換越好。

換個角度，爲什麼電梯房比樓梯房貴？同一區域的房子會存在價格差異？甚至樓層高低的價格也有所不同等等，這些都不是沒有道理的。

深圳是一個年輕城市，年輕人口衆多，有大量品質更高的次新房，有些綜合性價比還不錯。

與其寄託於老房子的未來，不如當下主動擁抱核心次新房。

在深圳買房，最重要的就是選籌，未來超過8成的房子或將跑輸市場平均表現。

現階段賣房置換，主要不是看賣的價格，而是看買入的產品和價格，能否幫你拿到更好的籌碼。

02

還有一個改善型家庭，諮詢華富村的具體情況。

華富村舊改完，現在小區比較新，但它最大的問題是，價格並不便宜。目前單價在10萬左右。

這個價格，我認爲在接下來的一段時間，它還有往下調的空間。

核心邏輯是什麼？

華富村緊挨着華強北，舊改之前那裡面的住戶，很多都是在華強北做生意的老闆，也有一些是體制內人員。

舊改完之後，現在會有很多新的住戶，還有部分回遷房可能會被業主拿出來賣。

所以，如果你想買華富村，目前不用着急，接下來還會有源源不斷的房源出來，價格上會受到不小的衝擊。

往大了說，現在整個華強北，雖然絕大部分仍以做生意爲主，保持着其作爲電子產品集散地的地位，但整體而言，它的賺錢效率已經沒法和以前相比。

曾經的華強北，是每年出多少個億萬富豪。

如今，這樣的創業創奇，在華強北幾乎是聽不到了。

03

在之前分享的新房避坑指南中，看到有讀者想了解：

開發商的剩餘房源，也就是所謂的尾盤，到底該如何交易？有沒有隱藏着哪些風險？首先，你得弄清楚這些信息是否真實可靠。

在房地產市場上，確實存在信息透明度不足與誤導性宣傳的問題。

部分開發商可能會用看似便宜的尾盤價格來吸引買房人，實際上推銷的卻是質量參差不齊、甚至存在瑕疵的房源。

所以，你得找對渠道，或者親自去開發商內部瞭解一下情況。

其次，部分尾盤房源可能存在產權不清晰的情況，在進行交易流程中，需要考慮到多方面。

總而言之，買開發商的尾盤，事先得做好充分的調查和了解，才能確保自己的利益不受損害。

普通人買房，把握大方向遠比追求細節更重要。

一旦大方向出現偏差，即便細節處理得再好，整體效果也難以盡如人意。

反之，只要大方向沒問題，即使細節方面稍有欠缺，整體表現也不會太糟糕。

買房的大方向，核心是選擇地段，緊跟城市資源的腳步，選擇聚集財富的區域，然後跟着品質走，通常不容易踩坑。