少子化高房價 買小宅看價值更勝價格

第一建經總經理謝萬雄。（第一建經提供）

暌違近12年，臺灣於今年再度進入升息循環，購屋貸款負擔增加，統計內政部不動產資訊平臺資料，觀察2011年與2022年，兩波升息循環的小宅交易狀況，今年上半年，全國15坪以下小宅交易佔比達15.5％，較12年前同期增加6.5％，而小宅交易佔比最大的臺北市，從2011年14.5％，增加至2022年的26.9％居六都之冠，12年以來大增12.4％。

另從全臺住宅使用執照核發平均數量與面積變化來觀察，發現從2012年平均59坪，縮減至今年剩下約45坪，10年以來面積減少約14坪，房子越蓋越小，追根究柢，就是建商的「供給」配合上了年輕人、小家庭的「需求」，這在寸土寸金的蛋黃區尤爲明顯，一方面建商在蛋黃區能取得的土地本來就不大，可以規畫的戶型坪數就只能縮小，二方面小宅產品壓低總價預算，非常適合首購族及剛成家的小家庭或投資客包租公，甚至是空巢期以大換小的退休族，讓嗅覺敏銳的建商重視這股需求，在規劃時都不忘推出小宅商品。

小宅交易佔比逐年拉高，與三大因素有關：包括一、房價所得比高，尤其以臺北市最爲明顯，因總價預算考量，只得轉購置小宅來平衡預算。二、人口結構改變，現代「不婚族」、「晚婚族」或「頂客族」增加，都會區功能性的小宅格局成爲單身經濟下產物。三、置產型買盤，小宅有低總價的優勢，尤其精華區小宅產品吃香，出租率、轉手率及投報率都高。

當房價越高，購屋族能夠負擔的坪數相對也越來越少，尤其是都會區「蝸居」的現象越來越明顯，年輕購屋族希望享有都市的就業機會、生活機能、交通便利、醫療水準等，而符合這些條件的房子，價格往往居高不下，甚至可能逐年上漲，想要擠進精華地段，在預算允許的情況下，建議可以選擇2房或1+1房產品，在空間使用上不至於太侷促，如果周邊有公園綠地等活動空間更佳，更可視爲居住空間的另一種延伸。

另外也要提醒，小宅雖擁有低總價、好入手的優勢，但需留意，有些銀行對權狀坪數低於15坪的物件，視爲不易轉手的產品，房貸成數僅有6～7成，若權狀坪數10坪以下，部分銀行甚至可能不承貸，若因預算有限而必須買精華區小宅產品，宜優先挑選捷運周邊、具明星學區效益，或醫院產業園區周邊等，轉手性和出租率高，且銀行鑑估值也會更好，部分銀行貸款成數有機會可達到7～8成，讓購屋成家的可及性更高！