母子年報雙雙“難產”，張勇的鑫苑系困局難解

從風光掛牌上市到年報“難產”，鑫苑服務僅用了不足兩年的時間。其母公司鑫苑置業至今也尚未發佈2020年財務報告。儘管財務數據尚不清楚，但二者的困局卻早已有跡可循。

自4月1日起停牌的鑫苑服務至今仍未披露2020年年報。

5月25日晚間，鑫苑服務公告稱，公司需要更多時間釐清所涉及的關聯交易，預計將在5月31日前刊發2020年全年業績。在此之前，公司股票將繼續暫停買賣，直至進一步通知。

截至目前，鑫苑服務爲A股及港股中唯一一家沒有披露年報的物企，其母公司鑫苑置業至今也尚未發佈2020年財務報告。儘管財務數據尚不清楚，但二者的困局卻早已有跡可循。

年報“難產”

從風光掛牌上市到年報“難產”，鑫苑服務僅用了不足兩年的時間。

2019年10月11日，鑫苑服務成功登陸港交所，成爲張勇手下的第二個上市平臺。上市當日，鑫苑服務股價高開34.62%，隨後漲幅擴大至100.96%，市值一度達到20.9億港元。

此後，鑫苑服務的股價就彷彿坐上了“過山車”急速下滑。在2019年最後一個交易日，其股價定格在1.42港元/股，較開盤首日最高價跌幅達195.8%。進入2020年，鑫苑服務股價更是一度跌至1.153港元，隨後震盪回升，在達到最高點4.86港元后，公司股價便開始“一瀉千里”，直至停牌。

某種程度上而言，鑫苑服務的股價走勢反映了資本市場對物業股的態度變化。起初，作爲資本市場爲數不多的物業股，新上市的鑫苑服務自然備受追捧。但隨着物企上市熱潮開啓，市場對物業股的態度逐漸趨於理性，基礎薄弱、重度依賴母公司、競爭力不強的鑫苑服務在一衆物業股中便落了下乘，難以得到垂青。

截至2020年上半年，鑫苑服務在管面積較2019年末的2006.4萬平方米增至2205.7萬平方米，在管項目也由2019年的120個增至135個。

其中，公司來自獨立第三方的在管項目數量較2019年末的55個增至69個，超過了來自母公司集團的在管項目數量。同期對應的在管面積爲922.7萬平方米，較2019年末的732.7萬平方米增長約26%，佔總在管面積的比例也由2019年的36.52%上升至41.83%。

但第三方在管面積及項目數量有所增長的鑫苑服務對母公司仍然依賴頗深。截至2020年6月30日，鑫苑服務來自母公司集團的物業管理服務收入爲1.34億元，佔比達到79.2%，來自獨立第三方的收入佔比僅20.8%。

這意味着鑫苑服務來自關聯方物業的效益遠高於市場行情價。嘉和家業物業服務研究院曾指出，鑫苑服務來自母公司鑫苑置業提供的項目毛利率大幅高於第三方，且收入佔比頗高。

2016年至2018年間，鑫苑服務物業管理服務所產生的收入中，來自關聯方的收入佔比分別達到96.2%、88.9%、84.3%，且公司同期向獨立第三方所提供的物業管理服務毛利率分別約爲3.1%、17.3%、11.7%，遠低於關聯方物業的毛利率。

除此之外，高毛利率的交付前及諮詢服務也多來自關聯方。2020年上半年，鑫苑服務交付前及諮詢服務業務的毛利率高達55%，該業務爲公司貢獻收入4203.8萬元，但86.2%皆來自關聯方。

母公司受“困”

深度捆綁預示着鑫苑服務須與母公司一損俱損。

發家於河南、2007年登陸紐交所的鑫苑置業素有“房企第一美股”之稱。但是近年來，這家老牌房企的日子過得並不舒坦。

自上市後，鑫苑置業就開始着手全國化佈局，但始終未見明顯成效。這期間，公司銷售額雖有所增長，但一直在200億元上下徘徊，而同樣發家於河南的建業已經跨進千億房企陣營。

外拓受阻的同時，公司在河南省的市場份額也被逐漸瓜分。克而瑞數據顯示，在2020年河南省房企排行榜中，鑫苑以48.19億元的全口徑銷售額位列第23名，而建業、正商與康橋三者分別以689.93億元、279.1億元、235.78億元的銷售額位居排行榜第1、4、5名，“大本營”明顯失守。

規模發展不給力，但鑫苑置業的負債水平卻水漲船高。東財Choice數據顯示，截至2019年，鑫苑置業的負債總額已經從2016年的33.2億美元增至66.3億美元。2020年上半年，該公司負債總額爲64.32億美元，短期負債達到12.35億美元，但公司同期貨幣資金僅有8.21億美元。

事實上，鑫苑置業的困境在更早之前就已經顯露。在鑫苑服務上市前，鑫苑置業就連遭標普、惠譽兩大評級機構下調評級。標普認爲，2019年底和2020年到期的債務將給鑫苑置業帶來再融資風險，嚴峻的融資環境下，公司不大可能改善資本結構。因此將鑫苑置業長期發行人信用評級從“B”下調至“B-”，將高級票據長期發行評級從“B-”下調至“CCC+”。

現金流危機下，鑫苑置業將目光瞄準了鑫苑服務。2019年，鑫苑服務的預付款項總額爲9800萬元，其中涉及到一筆支付給鑫苑置業的款項，金額爲8910萬元，用來支付鑫苑置業在2018年產生的購買住宅項目投資款。

2019年，鑫苑服務上市募集款項淨額1.97億元，截至2020年上半年僅用了約0.25億元。按募資用途，該公司60%的募集資金將同於規模擴張，公司先後收購了康陽物業、鋼城物業、重慶重型汽車集團鴻企物業。

但除此之外，鑫苑服務還於2020年購入了母公司所開發項目的車位。

2020年9月17日，鑫苑服務與鑫苑地產控股訂立了車位獨家銷售合作協議，鑫苑服務將成爲鑫苑置業4066個指定車位的獨家銷售合作方。根據協議，鑫苑服務需向鑫苑置業分期支付約2.07億元的可退還合作誠意金，作爲上述獨家銷售的保證金。

該筆保證金將分三次支付，首次付款8271.3萬元；第二次付款6203.5萬元，在2020年12月31日前支付；第三次付款6203.5萬元，在2021年6月30日之前完成支付。上述保證金額也將隨着車位銷售進行退還，對應的車位銷售率分別爲40%、70%以及90%。

該筆交易是否存在爲母公司“輸血”疑尚有待定論，但隨着鑫苑置業的止步不前，鑫苑服務發展也將受到影響。

嘉和家業物業服務研究院方面曾指出，鑫苑置業的市場佔有率逐步會見頂，隨之導致鑫苑服務來自關聯方物業的管理面積增速會放緩，毛利率較高的關聯方物業越來越少。若市場外拓物業的盈利效益再跟不上，鑫苑服務未來的營收和盈利能力將會嚴重受到影響。