萬物雲收了萬科的資產

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

萬科和萬物雲空間科技服務股份有限公司（以下簡稱“萬物雲”，02602.HK）終究還是走上了以資產抵債的路子。

11月1日，萬物雲宣佈將以1.5億元的對價向萬科收購武漢新唐共祥商業管理有限公司（以下簡稱“武漢新唐”）50%股權，並以到期應收款項進行抵償。

在8月份的業績會上，萬物雲的管理層曾透露擬與萬科商議以經營性資產抵債的方式降低應收賬款。截至6月底，該公司來自關聯方的應收款約38億元。

11月4日，萬物雲方面對中國房地產報記者表示，對萬科的應收款首先是積極以現金回籠的方式推動，其次纔是選擇資產抵債。“在資產選擇上，我們將盡可能優先抵償能夠快速變現的資產，以確保流動性。”

1.5億元的以資抵債交易

萬物雲的公告顯示，截至8月31日，該公司與萬科存在貿易應收款項等與關聯方的結餘，雙方磋商後決定以目標項目資產按照1.5億元的價格對與關聯方的1.5億元到期應收款項進行抵償。交易方式就是由萬物雲的子公司向萬科子公司——珠海市懋德誠投商業發展有限公司（以下簡稱“珠海懋德誠投”）購買武漢新唐的50%股權，以此實現萬物雲間接持有武漢新唐名下的全部資產50%權益。

其中，萬科於武漢新唐的既存股東借款債權本息約1.25億元，除擬承繼債權金額外，代價剩餘部分爲受讓武漢新唐50%股權的交易對價，即0.25億元。

珠海懋德誠投確認在收到每一筆股權轉讓對價後，資金全額應專用於向萬物雲及其指定主體支付償還萬科及其直接、間接持股主體或關聯方對萬物雲的既存債務。萬物雲表示將採取相關措施，確保相關轉讓對價的資金安全。

物業上市公司大多分拆自地產母公司，關聯交易無可避免。萬物雲在今年的中期業績報告中表示，2021至2023年，主流上市物業企業的持續關連交易收入佔比從17.2%下滑至14.1%。儘管與地產關聯度趨弱，物業企業的投資價值仍受地產波動顯著影響。關聯開發商一度是物業行業高增速與高估值的“堅實”後盾，如今卻成爲了“拖累項”。關聯方應收款項也成爲市場高度關注的指標，2023年，主流上市物業企業的關聯方應收同比提升13.5%，引發市場對於回款問題的擔憂。

就萬物雲自身而言，其與萬科的關聯交易呈現逐年下降的趨勢，2021年至2023年的收入佔比分別爲19.2%、16%、13.5%，今年上半年，該公司與開發商有關的收入佔總收入的12.6%，同比下降5個百分點。但應收賬款還在增長，貿易應收款及應收票據由2023年底的72億元增至今年6月底的約100億元，其中來自關聯方的應收款由25億元增至38億元，半年的增幅就達到了52%。

優先選擇容易變現的資產

對於抵債的資產，萬物雲圈定了一些具體標準。如，選擇住宅及車位這類能夠快速變現且單價相對較低的資產作爲抵償，一般都是先找好買方，保障流動性。“在沒有容易變現資產的情況下，我們將採取跨項目集合的方式，優先選擇蝶城內的商業資產、自用物業以及其他戰略上可以協同的資產。”

此次交易的標的便屬於蝶城內的商業資產。武漢新唐持有位於江漢區常青一路218號武漢唐家墩城中村綜合改造項目k3地塊的武漢新唐廣場物業以及與之配套的全部地下車位使用權。新唐廣場是萬科在武漢的第一個商業綜合體，總建築面積7.48萬平方米，包含地上5層和地下1層，2015年底正式營業。

萬物雲方面表示，武漢新唐廣場屬於相對優勢的資產，主要業態爲服務、零售、餐飲、娛樂，主要租戶包括摩爾影院、中百超市、合時健身、海底撈和星聚會KTV等。截至2024年8月31日，該項目的節點出租率達到90.5%，單位日租金爲3.06元/平方米。更重要的是，該項目位於萬物雲武漢唐家墩蝶城中，在直線距離500米的核心覆蓋圈內，萬物雲在管住宅項目4個，合計在管9462戶。

不過，目前該公司還沒想好拿到項目股權後如何運營，只表示：“我們會持續研究如何發揮蝶城優勢。”

適當持有一些重資產物業是萬物雲的新戰略規劃。在年初的業績會上，萬物雲董事長朱保全表示，沒有一家商管企業能夠成功解決社區mall與周邊居民的關係，爲此萬物雲提出“蝶城+社商”的構想，希望在蝶城範圍內尋找到經營上不太好的社區商業進行改造。

9月份，萬物雲宣佈將更改IPO募集資金用途，給“通過基金投資等方式探尋有發展潛力的物業標的（含經營性資產投資等）”分配了18億元的資金。根據該公司的說法，此舉是爲了進一步深化蝶城戰略，而武漢新唐廣場便屬於這類有發展潛力的物業標的。但接下來怎麼花這18億元，萬物雲也還沒有清晰的想法。