1.5億！萬物雲收了萬科的資產

近日，萬物雲空間科技服務股份有限公司發佈公告，宣佈與珠海懋德誠投達成股權轉讓協議，涉及武漢新唐50%股權的轉讓事宜。

公告顯示，於2024年11月1日，珠海懋德誠投（作爲賣方）與萬物商企空間科技（作爲買方）訂立股權轉讓協議。

根據股權轉讓協議，賣方同意向買方出售，且買方同意向賣方購買不附帶任何權利負擔的武漢新唐50%股權。

此外，珠海懋德誠投確認在收到每一筆於股權轉讓協議項下就武漢新唐50%股權出售所獲得的每一筆股權轉讓對價後，資金全額應專用於向萬物雲及其指定主體支付償還萬科企業及其直接、間接持股主體或關聯方對公司的既存債務。

基於截至2024年8月31日，萬物雲與萬科企業存在貿易應收款項等與關聯方的結餘，經過各方公平磋商，各方同意以目標項目資產按照人民幣1.5億元對前述與關聯方的結餘中的人民幣1.5億元到期應收款項進行抵償，交易方式爲萬物雲全資子公司萬物商企空間科技向珠海懋德誠投購買其持有武漢新唐的50%股權，進而實現萬物雲間接持有武漢新唐名下的全部資產（包括目標項目）的50%權益。

萬物雲表示，目標項目位於萬物雲蝶城“唐家墩街道”範圍內，有望憑藉蝶城高密度的相對優勢，爲未來的資產增值保留相對的可能。董事認爲，收購武漢新唐50%股權將不會對集團的現金流和流動性產生任何重大不利影響。

根據公告，珠海懋德誠投爲萬科企業控股子公司，主要業務爲房地產開發業務。萬物商企空間科技爲萬物雲透過深圳市萬物成長諮詢服務有限公司全資持有。

武漢新唐由珠海懋德誠投及武漢聯投地產分別持股50%，旗下持有位於武漢江漢區常青一路218號武漢唐家墩城中村綜合改造項目k3地塊商業棟/單元1-5層(1)複式商號以及地下室棟/單元-1層超市號的武漢新唐廣場物業。

優先選擇容易變現的資產

據瞭解，物業上市公司大多分拆自地產母公司，關聯交易無可避免。

萬就萬物雲自身而言，其與萬科的關聯交易呈現逐年下降的趨勢，2021年至2023年的收入佔比分別爲19.2%、16%、13.5%，今年上半年，該公司與開發商有關的收入佔總收入的12.6%，同比下降5個百分點。但應收賬款還在增長，貿易應收款及應收票據由2023年底的72億元增至今年6月底的約100億元，其中來自關聯方的應收款由25億元增至38億元，半年的增幅就達到了52%。

對於抵債的資產，萬物雲圈定了一些具體標準。如，選擇住宅及車位這類能夠快速變現且單價相對較低的資產作爲抵償，一般都是先找好買方，保障流動性。“在沒有容易變現資產的情況下，我們將採取跨項目集合的方式，優先選擇蝶城內的商業資產、自用物業以及其他戰略上可以協同的資產。”

此次交易的標的便屬於蝶城內的商業資產。武漢新唐持有位於江漢區常青一路218號武漢唐家墩城中村綜合改造項目k3地塊的武漢新唐廣場物業以及與之配套的全部地下車位使用權。新唐廣場是萬科在武漢的第一個商業綜合體，總建築面積7.48萬平方米，包含地上5層和地下1層，2015年底正式營業。

萬物雲方面表示，武漢新唐廣場屬於相對優勢的資產，主要業態爲服務、零售、餐飲、娛樂，主要租戶包括摩爾影院、中百超市、合時健身、海底撈和星聚會KTV等。截至2024年8月31日，該項目的節點出租率達到90.5%，單位日租金爲3.06元/平方米。更重要的是，該項目位於萬物雲武漢唐家墩蝶城中，在直線距離500米的核心覆蓋圈內，萬物雲在管住宅項目4個，合計在管9462戶。

不過，目前該公司還沒想好拿到項目股權後如何運營，只表示：“我們會持續研究如何發揮蝶城優勢。”

適當持有一些重資產物業是萬物雲的新戰略規劃。在年初的業績會上，萬物雲董事長朱保全表示，沒有一家商管企業能夠成功解決社區mall與周邊居民的關係，爲此萬物雲提出“蝶城+社商”的構想，希望在蝶城範圍內尋找到經營上不太好的社區商業進行改造。

9月份，萬物雲宣佈將更改IPO募集資金用途，給“通過基金投資等方式探尋有發展潛力的物業標的（含經營性資產投資等）”分配了18億元的資金。根據該公司的說法，此舉是爲了進一步深化蝶城戰略，而武漢新唐廣場便屬於這類有發展潛力的物業標的。但接下來怎麼花這18億元，萬物雲也還沒有清晰的想法。

來源：觀點、中國房地產報

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本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務所 謝炎燊、陳慧霞

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