一個月內兩起關聯交易 萬物雲收購萬科資產抵債

本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

臨近年底，萬物雲（2602.HK）對萬科（000002.SZ）應收賬款的處置加快。

近日，萬物雲公告擬收購上海祥大房地產發展有限公司（以下簡稱“上海祥大”）的45%股權，初始代價約爲7.12億元，其中的5.9億元將用於萬科對萬物雲債務的償還。

公告顯示，上海祥大由萬科通過子公司全資持股，上海祥大持有位於上海浦東新區洋涇街道的辦公與商業物業（即上海濱江萬科中心及光合新座），項目地處上海陸家嘴核心地段。

對於收購上海祥大股權的裨益，萬物雲方面對《中國經營報》記者表示，在上海祥大持有物業的輻射範圍內，萬物雲在管項目19個，其中10個爲住宅樓盤，在管小區戶數10766戶，擁有蝶城內高密度的相對優勢。“該項目爲商業綜合體，經營業態涵蓋商場及寫字樓，商場有助於萬物雲構建‘蝶城+社區商業’的互利發展模式。”

事實上，萬物雲在11月初與萬科亦進行過一次“以資抵債”的關聯交易，當時萬物雲以1.5億元的價格收購萬科持有的武漢新唐共祥商業管理有限公司（以下簡稱“武漢新唐”）50%股權。對於兩筆收購資產的運營計劃，萬物雲方面均表示：“會持續研究如何發揮萬物雲的蝶城優勢。”

標的均爲商業物業

公告顯示，上海祥大主要從事房地產開發經營以及物業管理業務，目前由上海萬科投資管理有限公司（以下簡稱“上海萬科投資”）持股100%，上海萬科投資是萬科全資子公司。

11月29日，萬物雲與上海萬科投資訂立股權轉讓協議，由萬物雲收購上海祥大的45%股權，且部分交易對價作爲萬物雲對萬科到期應收賬款的抵償，金額爲5.9億元，剩餘款項將由上海萬科投資預留作爲交易保證金，並用於清理上海萬科投資應付上海祥大的賬款，需要時可用於上海祥大內部運營。

記者獲悉，上海祥大持有的主要資產爲上海濱江萬科中心，該項目總建築面積約6.7萬平方米，包含寫字樓即濱江萬科中心（地上25層）、商場即光合新座（地上4層）、地下車庫（地下2層）。辦公租戶主要爲服務類、金融類公司，商業租戶主要爲餐飲企業。截至2024年10月31日，上海祥大的投資性房地產估值約13.37億元，經過調整，上海祥大100%股權對應價格最終確定約爲15.82億元。

11月1日，萬物雲同樣與萬科展開關聯交易，通過收購武漢新唐的50%股權進而持有武漢新唐名下全部資產的50%權益。彼時，該筆交易對價1.5億元全部作爲萬物雲對萬科應收賬款的抵償，其中的1.25億元由賣方於武漢新唐的既存股東借款債權本息代替，僅剩下的0.25億元需要以現金支付。

與上海祥大類似，武漢新唐持有的主要資產爲商業物業，即武漢新唐萬科廣場。記者獲悉，該項目總建築面積約7.48萬平方米，包含地上5層和地下1層，2015年正式營業。截至2024年8月31日，項目節點出租率達90. 5%，單位日租金爲3. 06元/平方米，主要業態包括服務、零售、餐飲、娛樂等。武漢新唐萬科廣場位於萬物雲蝶城“唐家墩街道”範圍內，在該項目直線距離500米的區域中，萬物雲在管住宅項目4個。

值得注意的是，9月底，萬物雲公告更改IPO募集資金用途，爲“通過基金投資等方式探尋有發展潛力的物業標的（含經營性資產投資等）”分配了約18億元的資金。截至2024年8月31日，萬物雲未動用募資淨額約33.43億元。萬物雲亦在公告中表示，將於日後考慮是否進一步收購上海祥大餘下的股權。

萬科應收賬款佔比40%

今年8月，萬物雲管理層在業績會上表示，下半年公司會進一步主動降低與萬科的關聯交易，並與萬科商議以經營性資產抵債的方式降低應收賬款。對開發商關聯業務下降的影響，會盡可能通過非開發商主營業務的更好發展來彌補，最終保持收入正向增長。

半年報顯示，截至2024年6月30日，萬物雲貿易應收款項及應收保證金約爲94.5億元，其中關聯方（萬科及其附屬公司）應收賬款約爲38.2億元，佔比約40%。

“萬物雲是萬科養大的孩子，雙方水乳交融，是剪不斷理還亂的關係，今天不能就說一刀兩斷。人都是有感情的，業務勢必藕斷絲連。雙方業務量雖確實在下降，但應收賬款顯著增加，我們既希望能夠保持業務的相對獨立性，同時感情上又很難做到投資人說的一刀兩斷。”萬物雲董事長朱保全在2024年中期業績會上公開表示。

近年來，萬物雲與萬科關聯交易的比例持續下降，2021年爲19.2%，2022年及2023年分別爲16%和13.5%，今年上半年這一數據進一步下降至10.1%。朱保全表示，公司上半年與關聯方交易比例的下降速度超過預期，但在下半年會持續降低，同時希望通過團隊的努力把基於公司戰略的主營業務加快做強。

半年報顯示，今年上半年，萬物雲與開發商業務相關的收入佔比爲12.6%，同比下降5個百分點。若剔除所有開發商相關業務，公司上半年收入約153.6億元，同比增長16.2%；毛利約20億元，同比增長12.8%。

分業務來看，上半年，萬物雲循環型業務（即主營業務/非開發商業務，包括住宅物業服務、物業及設施管理業務、BPaaS解決方案服務業務）收入約149億元，同比增長16.7%，佔收入比例爲84.9%，毛利約19.4億元，同比增長16.8%。其中，住宅物業服務收入約93.2億元，同比增長14.2%；物業及設施管理服務收入約48億元，同比增長20.8%；BPaaS解決方案收入約7.9億元，同比增長22%。報告期內，萬物雲的收入結構進一步轉換，開發商增值服務收入約9.2億元，同比下降33.8%，毛利約0.02億元，同比下降98.9%。

（編輯：趙毅 審覈：童海華 校對：翟軍）