美REITs評價低 絕佳買點到

景氣四階段佈局美國REITs指數持有12個月之報酬表現

通膨及全球央行升息等變數，導致景氣出現衰退疑慮，據歷史經驗顯示，美國REITs最佳投資時機，出現在景氣谷底衰退期和景氣好轉初復甦期，原因在於雖然此時的租金或許還在下滑，但當景氣開始出現回溫時，房市需求也隨之回升，帶動不動產價格上漲，加上公債殖利率走降，有利REITs估值提升。

據統計，自2000年以來，衰退期佈局美國REITs指數持有12個月，報酬率達10.8％，復甦期佈局美國REITs指數持有12個月，報酬率達20.4％。投信法人表示，目前美國REITs修正幅度已大，評價來到相對低點，絕佳買點到。

臺新北美收益資產證券化基金經理人李文孝指出，由於REITs價值等於預期租金收益折現值，加上持有不動產資產價值，故REITs價格理論上將與房地產景氣、房價及租金呈正向關係，而與利率走勢呈現反向，當利率上升時，REITs估值被擠壓，而當利率下降時，REITS估值則將提升。

整體商用不動產的承租率皆在良好位置，租金增長雖將放緩，不過部分產業如工業、醫療、通訊、資料中心都維持超過5％成長，自助倉儲、住宅、零售、旅館則3％至5％成長。美國REITs去年跌幅高達27％，僅次2008金融海嘯，主因還是升息造成評價的下挫，非產業基本面的問題，目前美國REITs市場整體NAV折價10％，未來一年的本益比約17倍，股利率達4.0％，評價上極具吸引力。

羣益道瓊美國地產ETF基金經理人李鈺涵認爲，REITs股利發放率去年開始提高，目前仍在歷史較低水準，未來發放率將持續回升。股利未來二年成長預估將保持5％至6％水準，穩住股利率在4％水準，能提供給投資人穩定的現金流。

偏科技型的REITs加上工業型REITs更受青睞，及數據中心是支持雲端數位工具的基礎設施剛性需求，因長期趨勢需求更多容量，可取代性低，收取租金更加穩定，獲利具成長性。美國房地產目前評價在較低位置，高股利率及具防禦性的特性可吸引市場資金，建議逢低加碼或採取定期定額佈局美國地產ETF。