驚呆了！賣不動，5年房價僅漲了3塊錢！武漢這個板塊是真的不能碰！
（原標題：驚呆了！賣不動，5年房價僅漲了3塊錢！武漢這個板塊是真的不能碰！）
對於武漢樓市，很多人說用一個詞來形容特別貼切，就是“外熱內需”。一邊漲着價，一邊求爺爺告奶奶都賣不動。
乍一看，確實是如此，各盤跟風漲價，但衆多項目開盤去化感人。以6月爲例，根據克而瑞開盤檢測數據，6月1-4周，平均下來，僅34.25%；
而落到單盤上，開盤當日去化甚至可以低至2%，如此景象，可不就是賣不動？！
但事實是否真如一些朋友所聞所見的那般呢？近日、武漢樓市6月及上半年成交數據出爐，對此，我們不妨對上述論點進行驗證。
另外，下半年，武漢哪些板塊是真的不能碰，又有哪些區域性價比提升可以加大關注？通過數據，我們或許可以獲得一些重要研判。
6月21234套、上半年12.4萬套！
武漢樓市外熱，內裡也不差！
前面小武提到，很多人說，武漢樓市關鍵詞之一便是“賣不動”，但實際上，從整體來看，武漢樓市成交沒有想象的那麼低。
圖：6月武漢各區新建商品房網籤套數及面積一覽，數據來源市房管局
據房管局數據，今年6月，全市新房共賣了21243套、成交面積23.58萬方，環比5月，上漲0.26%，同比去年6月上漲59.54%
而整個上半年數據方面，全市新房成交量達到12.4萬套、成交面積1423.92萬方，同比2020年上半年漲幅149.86%。
對比2019年同期的83953套、2018年同期的71696套，均有大幅上漲，且爲近4年同期，武漢新房成交量最高的一年！
圖：2021.1-6月武漢各區新房成交情況一覽，數據來源市房管局
各區成交排名上，6月成交及上半年成交的前8位，均依次是東湖高新、洪山、漢陽、黃陂、東西湖、江岸、江夏。
可見，不論是從6月單個月還是上半年來說，環比還同比角度來做比較，武漢樓市成交量都是非常可觀的，並沒有所謂的“虛熱”。
究其原因，小武認爲有兩方面的原因：
一來，武漢兩江三鎮，城市大，樓盤也多，單個樓盤可能賣得不是很好，但彙總全市銷量，數量就起來了；
二來，我們平時看到的去化情況，僅是開盤當日的銷售情況，實際上，隨着各盤優惠力度的持續釋放，各種宣傳手段、營銷渠道的運用，後期銷量顯然有不小的上漲。
所以，武漢作爲全國熱點城市，熱度還是名不虛傳的。
東湖高新一騎絕塵！
連洪山都要追不上了！
對江城購房者而言，能買主城區，誰也不會往遠了跑，在此並沒有貶低遠城區的意思，只是從配套完善度、生活便利度、保值增值度等方面考慮，主城區顯然更靠譜、更有優勢。
而在一衆主城區中，最熱門的兩個區域莫過洪山和東湖高新，一直以來，這兩個區在新房成交上，大多是你追我趕，並駕齊驅的存在。
但今年，不論是從6月還是今年上半年成交數據，東湖高新都超過洪山，穩坐第一的寶座。
6月數據，東湖高新新房成交套數3865套、成交面積約47.6萬方；洪山則爲2633套、約31.2萬方，東湖高新在這兩個數據上分別多出1232套、約16.4萬方。
上半年數據上，東湖高新新房成交套數16535套、約198.3萬方；洪山則爲14685套、約167.7萬方，東湖高新在這兩個數據上分別多出1850套、約30.6萬方。
實際上，東湖高新逐漸與洪山拉開差距的不僅僅是成交量領先，在漲價方面同樣具有優勢。
小武統計了3-6月武漢漲價項目及備案價上漲情況，根據數據，東湖高新4個月中有18個項目22次價格上漲，而洪山則是17個項目18次價格上漲。
圖：3-6月東湖高新與白沙洲備案價上漲項目情況對比，數據來源市房管局
另外，6月底的武漢首次兩集中供地過程中，東湖高新溢價地塊、甚至地王頻出，不僅是花山、左嶺地價天花板再破，光谷中心城樓面價更是達到20799元/平，麪粉貴過麪包。
這意味着，未來，不僅僅是光谷中心城、花山、左嶺，光谷整個區域房價將再攀高峰，漲價項目增多也將是意料之中的事。
如關山XXX闕臺，此前均價27256元/平，但近期，小武諮詢該項目推盤情況，置業顧問介紹，新一期推出，預計價格將在30300元/平左右。
圖：光谷各盤已經準備好新一輪漲價了，來源微信截圖
窺一斑而見全豹，東湖高新未來樓市走向已經不能再明瞭了，宇宙中心，果然名不虛傳！
漢陽、青山熱度提升！
兩區核心區域性價比值得關注！
武漢主城熱度相對遠城更高，至於原因，第二節開頭，小武已簡略說過，在此就不過多贅述。
目前，全武漢主城區共9個，但主城區也不都是一樣的，鄙視鏈同樣存在，如漢陽、青山的地位就相對低了那麼一丟丟。
先來說漢陽，從某種程度上來說，“漢陽”本身或許就是一種原罪，在武昌和漢口爲誰是老大爭論不休的時候，漢陽往往是旁觀者。
而落到實處，漢陽整體在商業、教育等配套方面也確實比漢口、武昌差了一些，而漢陽房價，即便是同類板塊，價格也是比漢口、武昌低了不少。
圖：三鎮主要核心區域均價，數據來源各房產網站
再來看青山，毫無疑問，環境問題就是影響其熱度核心所在，即便青山一直也在致力於環境污染治理，但人的看法一時間是很難改變的。
據小武瞭解，購買青山的目前仍以本地居民居多，武漢其他區域，以及新武漢人，大多不會在第一時間會考慮這個區域。
但近幾年，情況開始有所改變，漢陽、青山兩區熱度、性價比均在不斷上升。
漢陽不少樓盤居住環境其實不錯，但房價相比漢口、武昌同類板塊樓盤，要低出不少，如王家灣核心一些樓盤，單價親民到不行，想陽光城檀悅均價不過16000元/平。
圖：王家灣核心部分項目價格情況，來源房天下
另外，漢陽近些年大型商業起來不少、一些口碑較好的也不斷涌現，如鍾家村小學、玫瑰園小學等，都還不錯。
其次，青山的情況跟漢陽有點像，價格上相對低出不少。但同時，青山濱江及核心區域，要麼臨江，要麼多個大公園環繞，環境實際沒有預想的差。
此外，青山濱江及核心商業不少，優質學校也不少，5號線又即將開通，且在武昌濱江爆發之後，青山濱江或將引領機遇，因此潛力還是可期的。
基於此，漢陽及青山一些區域，如漢陽王家灣、鍾家村，青山濱江、青山核心，近年來受到的關注逐漸加大。
如4月，青山濱江的融創臨江府，備案價上漲1006元/平，6月，王家灣的融創武漢1890備案價就大漲1200元/平，板塊熱度的上升顯然是其內樓盤漲價的最大底氣。
另外，從成交上來看，6月，漢陽新房全區成交2225套，位居全市排名第三，青山成交941套，排名第十，雖全區成交量排名不少特別靠前，但其熱門板塊貢獻量顯然是不可忽視的，如青山濱江的融創臨江府6月29日開盤去化就達到了88%，已經很不錯了。
圖：漢陽及青山6月成交排名，數據來源市房管局
因此，接下來要買房的朋友，不妨多關注下這兩個區，說不準就淘到了心儀的房子。
要麼漲幅小，要麼5年房價未變！
這兩個區域，謹慎考慮！
今年的武漢，開盤項目十盤九漲，小武根據市房管局數據，僅統計了3-6月全市漲價項目數量，4個月就有129個，着實是不少。
像東湖高新、洪山這樣的熱區，漲價項目多、漲價次數多，整體均價自然也跟着水漲船高，儘管對購房者來說，門檻、壓力均增加，但也從側邊反映了區域增值潛力強大。
但與這類區域情況相反的是，武漢有一個區域卻是哪哪都拖了後腿，這個區便是漢南！
圖：漢南所處位置，來源百度地圖
成交上，全市最低，排名墊底。根據房管局數據，6月，漢南新房成交251套，上半年成交1832套，均排在全市15區中的最後一位。
漲價項目數量上，3-6月全市共129個次備案價上漲，而漢南僅航城麗都在4月30日拿預售，備案價小漲236元/平。
且不僅是漲價項目少，漢南全區均價壓根兒就沒怎麼漲，根據安居客數據，2017年6月，漢南均價7555元/平，而2021年6月，其均價也不過7758元/平，5年時間，漲了3塊錢而已！
圖：5年來，漢南均價幾乎未漲，來源安居客
而除開這些，漢南還時常爆出爛尾樓盤，最出名的莫過新長江香榭瀾溪、武漢綠地城，但這個區域房子賣不動，發展起色又小，後期還會不會有爆雷項目不好說。
儘管最近地鐵16號線將通的消息傳出，但一條地鐵線也大概率是無法起到決定性的改變作用的。
在漢南之後，再來說說黃陂。
根據6月及上半年武漢新房成交數據，黃陂成交量均排名第4位，成績不錯，但儘管如此，對於黃陂，小武還是不推薦的。
首先，黃陂同吳家山一樣，新樓盤非常多，房價多年也是漲不起來，還是根據安居客數據，2017年7月黃陂均價9045元/平，而2021年7月，其均價10666元/平，也就是說5年漲了1621元/平。
圖：自去年9月以來，黃陂均價大勢在降，來源安居客
這漲幅，別說跟東湖高新比了，就算是江夏5年漲3984元/平，也是秒殺之勢。
其次，黃陂不論是限購的盤龍城、武湖，還是不限購的橫店、漢口北等，整體都有點不溫不火的狀態，發展了很多年的臨空經濟區，實質上也沒有真正發展起來。
去年，隨着天河國際會展中心的開建，倒是刷了一波存在感，但最終發展成效如何，還有待時間驗證。
寫在最後
一轉眼，一年過半，近來武漢樓市6月、上半年新房成交數據紛紛出爐。
通過數據，我們看到，武漢樓市在房價上漲的同時，整體成交量也是非常的可觀，並非是很多人認爲的外熱內虛。
於此同時，我們也看到，熱門的區域依舊熱度高漲，賣不動的板塊同樣不受購房者待見，成交排名墊底、而這樣的區域顯然是不值得入手的。
但有些曾經不是特別受購房者關注的板塊，如漢陽、青山的一些核心板塊也開始逆襲，熱度、性價比雙雙提升。有意向的購房者不如多多留意，或許就能淘淘滿意的房子。