江蘇樓市南北分化:蘇北房價穩漲 蘇南新房成交下滑

（原標題：江蘇樓市南北“冰火兩重天”：蘇北房價穩漲 蘇南新房成交下滑）

一邊是多城房價漲幅搶眼，另一邊是新房成交量大幅下滑。這樣的“冰火兩重天”就發生在近期的江蘇樓市：“冰”的是蘇南，“火”的則是蘇北（含蘇中）。

同一個省內卻出現截然不同的樓市景象，果真如網友戲言的“散裝江蘇”的歷史習慣所致？

多位業內人士告訴《每日經濟新聞》記者，江蘇樓市在蘇南和蘇北呈現較大差異，更重要的原因是由於江蘇不同區域的政策力度不盡相同。近期蘇南和蘇北的樓市剛好處在階段性的高點和低點，後市會隨着市場供銷、政策消化程度發生變化。

蘇北：多城房價漲幅明顯

江蘇的蘇北（含蘇中）地區，包括徐州、連雲港、宿遷、淮安、鹽城、揚州、泰州、南通等城市，其中一些城市的房價目前已經處在歷史高點。

克而瑞江蘇區域負責人秦順亭告訴《每日經濟新聞》記者，從歷史數據來看，蘇南最具代表性的是南通、鹽城、徐州、宿遷等城市。

以南通爲例，克而瑞數據顯示，南通的房價漲幅和成交量自去年開始連續11個月位列江蘇第一，並一度排進全國前三。今年10月，南通新建住宅價格環比漲幅爲0.65%，年漲幅則達15%。二手房方面，安居客數據顯示，南通10月二手房均價15644元/平方米，比去年同期上漲15.79%。

秦順亭表示，南通的房價漲幅連續幾年都能排進江蘇前三，今年的漲幅更是處於省內第一，首先得益於環滬的利好。

“之前南通的通達性差，有‘難通’之稱，如今高鐵和機場陸續落地，交通得到很大改善，就有機會把人流、現金流和物流引進去。加之南通原本就是民營經濟非常發達的城市，所以向好的預期猛增。”秦順亭指出。

58安居客房產研究院分院院長張波也表示，拉動近一年南通房價大漲的第一要素是高鐵開通，這對拉動投資客效果十分明顯，也吸引了大量開發商進入。

“國內前20強房企中80%都進來了，而且近兩三年進入南通的企業，沒有一家是虧的。”秦順亭告訴記者，衆多開發商涌入，也是因爲南通容易找到10萬平方米以下的地塊，預售要求的標準是“出地面兩層”就可以開啓預售，可操作空間較大。

房企紛紛涌入也使得目前的南通樓市成爲“刺刀見紅”的市場，土拍市場頻現高溢價率。據樂居網統計，今年10月南通共成交地塊31宗，成交總面積141萬平方米，成交總金額127億元，比之前8、9兩月總和還多，其中不乏超過90%的高溢價率地塊。

同樣地處蘇北的徐州樓市也表現搶眼。國家統計局發佈的70個大中城市房價變化情況顯示，9月，徐州的新房和二手房價格環比漲幅分別爲1.4%、1.3%，均排名全國首位；新房和二手房同比漲幅分別爲11.9%、7.7%，分別排在全國第四、第九。徐州的新建商品房價格自2015年起累計漲幅接近80%，排名全國第二。

徐州房價的“漲勢”源於城市本身的特性。張波指出，作爲江蘇爲數不多“超千萬人口”的城市，徐州自身就有強大的購房需求，加之地處全國交通要道，對周邊城市有一定虹吸效應；同時，其基礎建設（尤其軌交）的大力推進，拉動了當地的房地產發展。

此外，蘇北的鹽城和宿遷今年房價漲幅也十分明顯。安居客統計顯示，今年2月鹽城新房價格爲8288元/平方米，隨後一路走高，到10月達到9033元/平方米，漲幅爲8.9%；今年2月宿遷新房價格爲8103元/平方米，10月則爲8987元/平方米，漲幅達10.9%。

蘇南：新房成交持續下滑

和蘇北樓市的熱火朝天不同，蘇南（含南京、鎮江、蘇州、無錫、常州）的樓市銷售則顯得有些冷清。

隨着7月調控政策加碼，省會南京的樓市明顯降溫。據公開數據，今年10月，南京新房成交7783套，雖較9月的5616套有較大增長，但卻低於今年5月至8月成交量（分別爲8835套、7918套、9512套和7814套），說明今年南京樓市的“金九銀十”成色不足。

克而瑞的統計顯示，截至10月末，南京商品住宅庫面積585萬平方米，同比增長22%；去化週期爲8.3個月，環比增長7%，同比增長19%。

值得一提的是，前兩年表現火爆的蘇州樓市，今年以來新房成交持續疲軟。數據顯示，10月，蘇州新房共成交80.52萬平方米，環比下跌31.8%；其中新房住宅成交73.06萬平方米，環比下跌33.7%。二手房共成交53.28萬平方米，其中二手房住宅成交42.4萬平方米，環比下跌26.3%。1~10月，蘇州商品住宅供應面積801萬平方米，同比增加26%；而成交面積僅爲676萬平方米，同比減少13%。

無錫、常州和鎮江的新房成交同樣下降明顯。據克而瑞統計，10月，無錫商品住宅成交3804套，環比和同比分別下跌17.03%和17.98%；常州商品住宅成交2476套，環比和同比分別下跌59.85%和34.67%；鎮江商品住宅成交3353套，環比跌17.13%。

秦順亭表示，目前，市場受到限價原因整體偏冷，有一些城市局部可能還有熱度，但外圍過冷。“例如蘇州，園區和高新區雖然限價，還時常會有千人搖號的情況出現。而蘇州外圍區域則非常清淡，雖然推盤量不斷增加。”

“當環滬城市的機會越來越少，房企會繼續向外拓展機會。”秦順亭認爲，早期已經對環滬城市進行國佈局的企業，在選擇時則會有挑選，一些能級不夠、需求有限、透支消耗的城市不會再做佈局。

後市：去化是房企當務之急

“今年市場壓力大，10月以後整個江蘇樓市處於下行狀態，因此開發商當務之急是去化，趕緊賣、抓緊賣、跑現金流，等到了明年，去買更便宜的地。”中樑地產江蘇區域營銷負責人陳建良告訴《每日經濟新聞》記者。

實際上，對江蘇樓市而言，雖然不同城市之間的差異較大，但根本取決於城市的經濟基礎和人口吸引力。“這類指標旺盛的城市，未來房地產市場後勁也會更足。”秦順亭指出。

“不過現在是大趨勢不樂觀，其實蘇北樓市能期待的也只有明年的春節檔。”陳建良直言，在“三道紅線”融資新規下，推盤去化率從往期的90%開始慢慢降溫，第四季度力保現金流，會做一些促銷活動跑量。

以南通爲例，秦順亭表示，目前南通樓市處於一個相對高位，在當前節點可能會有一定風險。產業導入、高鐵規劃、機場落地等，能夠把人員引進來，就會持續利好。“南通政府開始控房價、限制供地、限制新盤，目前搶地的開發商一下子從100家降到30家左右。一些房企爲了年終衝刺業績開始降價，影響新房後續漲幅，也出現了‘一二手房價倒掛’情況。”

張波認爲，後續南通的房價，整體上升的動力明顯偏弱。南通市主城區只有100多萬人口，因而本地自住需求不會迎來井噴式增長，市場預期也將逐步理性。

不過在陳建良看來，南通是實力房企選擇性進駐的戰略城市，至少在短期“存量低、可售量少”的情況還會持續，即使政府限房價，短期內也存在一些利好。

對於蘇南樓市，陳建良認爲，蘇南的蘇州、無錫、南京、常州等多個城市，大面積降價及成交量下降仍將持續一段時間。

開發商實操層面，陳建良認爲，要在看準城市基本面的情況下，堅持以銷定產、保持理智、謹慎拿地和開發運營。同時，對於目前表現火熱的城市，要保持冷靜，看清楚這些熱點城市動態是否能加預期，短期是否還有保持溫度的能量。而對於目前市場表現冷清的城市，也不要完全放棄，要找到拿地窗口期和最佳拿地時機。