李宇嘉：“四個取消”“兩個增加”全面盤活存量房產

中新經緯10月17日電 題：“四個取消”“兩個增加”全面盤活存量房產

作者 李宇嘉 廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員

17日，國新辦舉行新聞發佈會，介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情況，多部門聯合發聲，幾項重點工作值得關注。

首先是“四個取消”。會議提出，充分賦予城市政府調控自主權，城市政府要因城施策，調整或取消各類購房的限制性措施，主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準。

從9月底開始，多個城市推出活躍房地產市場的具體措施，比如天津宣佈取消住房限制性措施、杭州取消新建商品房限價要求、烏魯木齊取消新建商品住房銷售價格指導、青島放寬人才住房申請條件並取消全日制學歷限制、廈門允許房票跨行政區購房等等。目前來看，市場整體出現了積極變化。

其次是“兩個增加”。會議提出，通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造；年底前，將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億。

這“兩個增加”是明確的量化政策，能夠積極引導市場預期。在消化存量房產和優化增量的導向下，城中村改造安置方式將發生重要變化。此次100萬套城中村和危舊房改造，通過貨幣化安置的方式，被拆遷戶可以拿着貨幣或房票到市場上選房，既有利於推進城中村和危房改造，也有利於消化存量房產。此項政策主要利好改造規模比較大的珠三角地區，後續可能會有超過100萬套的改造空間。筆者預計，後續舊城改造、保障房籌集等工作會大規模地轉向存量房，以全面盤活存量房產，從而引導市場預期繼續向好，形成正向反饋。

在“白名單”項目方面，根據住房城鄉建設部數據，目前，297個地級及以上城市均已建立房地產融資協調機制，商業銀行已審批“白名單”項目超過5700個、審批通過融資金額達1.43萬億元。此次宣佈將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億元，不僅是擴大覆蓋範圍，還有助於打通從“白名單”到“融資落地”中的堵點，做到合格項目“應進盡進”，已審貸款“應貸盡貸”，資金撥付“能早儘早”。“保交房”也有了堅實的保障，有助於市場預期的進一步向好，支持房地產市場穩健發展。

再次是利用專項債收儲土地和收購存量商品房政策。財政部部長助理宋其超表示，爲了促進房地產市場平穩健康發展，財政部擬會同相關部門實施利用專項債收儲土地和收購存量商品房政策。

專項債用途進一步擴圍，基本解決收儲土地和收購存量商品房的資本金和貸款資金來源問題，更加有利於推進存量盤活、去庫存和穩定地價和房價，促進市場止跌企穩。在具體操作上，關於專項債用於土地儲備，主要是支持各地結合實際情況，與存量土地的業主企業合理確定收購價格，妥善處理回收存量土地涉及的債權債務關係，合理確定專項債券項目內容和地塊範圍，及時安排債券發行和支出，提高土地資源的利用效率和債券資金的使用效益。此外，關於支持地方用好專項債收購存量商品房用作保障性住房，這項政策主要是由地方自主決策、自願實施，遵循法治化原則，按照市場化運作。

按照市場化運作，確保項目融資收益平衡，一方面需要盡力降低收回的成本和價格；另一方面要確保收回的土地，能夠儘快完善規劃條件和儘快出讓，用作商品房或保障房，並獲得合理的出讓收入，以償還專項債的本息。無論是從現在土地市場的情況，還是前期配售型保障房的情況來看，都需要地方政府金融部門和財政部門通力合作，提高政策取向一致性；同時，也應加強市場調研，助力實現以需定購、以需定收。(中新經緯APP)

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責任編輯：張芷菡