理財週刊／國有土地都更分屋滯銷 修法解套有效？
文／莊孟翰
莊孟翰淡江大學產業經濟系副教授 德明財經科技大學客座教授 中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長
Ｑ：國有土地都更分回房屋賣不掉，國產署亟欲修法解套，請教莊教授，面對都更分回房屋難以去化，在重稅當前，往後持有成本負擔壓力勢必越來越大的情況下，預計後續三到五年內，尚有95案，約七百戶將陸續完工分回，國產署未來恐怕得面臨更加嚴峻的考驗，然而，只靠修法是否真有辦法解燃眉之急？
Ａ：自2014年下半年起市場景氣已逐漸呈現衰退景象，國有土地都更分回房屋賣不掉，國產署亟欲修法解套，實乃務實做法，以國產署參與都更分回之「千荷田」三十二戶爲例，分別在2014年標出一戶、2016年二戶，今年四月與七月分別標出三戶、七戶，並且標售價格已下降至六字頭，國產署在市場景氣無法充分掌握情勢下，希望「都更條例」儘快完成修法，成立專責「公法人」處理，並放寬各機關可自行參與都更，爲現狀解套，無可厚非；否則未來累積分回數量愈大，來自各方壓力也必然愈大。
售出不到一半 還只是鳳毛麟角
爲統籌規劃運用，國產署近年積極配合都更，時至今日，當年都更案件通過事業計劃到權利變換歷經多年完工，預計將陸續有大量都更房地分回，當中總規劃戶數110戶的指標性個案─「千荷田」，國產署共分回32戶，並自2014年10月17日正式以新成屋開始標售。
惟至今歷經多次標售，實際售出不到一半，國產署所擔憂的是，未來三到五年尚有95案，約七百戶將陸續分回，而在當前景氣衰退情勢下，更多分回的房屋恐怕都將成爲國產署的燙手山芋。
景氣難以預測 國產署非戰之罪 事實上，「千荷田」系由吉美建設與富廣開發合作興建，基地位於北市西藏路、汀州路一段及莒光路街廓，並鄰近植物園、國立歷史博物館，總面積1166坪，分別規劃爲二十及十八層共兩棟地標型大樓，產品分別爲64、74及80坪。
根據信義房屋彙整資料顯示，該社區今(2017)年六月，位於汀州路上，面積75.29坪，以每坪62.4萬元，總價四千七百萬元成交；相較於鼎盛期，2012年當時房價，81.11坪，每坪82.2萬元，總價6670萬元售出。從預售至今，不過五年光景，每坪價差超過20萬元，由此可見景氣落差對房價影響之劇；惟就此案而言，需格外留意的是，區位與樓層所導致的價格差異。
如認真探究此一議題，國產署應是「非戰之罪」！因參與都更當時，房市正處榮景，有些問題總是容易被景氣矇蔽，國產署或許只考慮到單一面向，「可以分回多少坪數？」總認爲只要坪數越多越好，其實事情往往沒有想像中美好，如同買房，也不是面積大就好，必須考慮的事項很多，就本案而言，初期的產品定位、規劃設計、銷售時機、坪數、售價、租金、分棟及分層等，如何兼顧分屋數量與價值，並爭取最大效益的決定，這纔是真正關鍵所在。
倘若沒能考慮到各面向因素，草率做出決定，只以分回最大面積而沾沾自喜，這可能就會牽涉到公家機關官員的「專業度」是否亟待提升。另外，「政策僵化」，當面臨重大決策，沒有備案因應，一旦出現不可預期因素時，政府單位往往成爲衆矢之的。此外，面對國家財政的「損失」，由全體人民共同承擔，也是大家皆不樂見的問題。
釐清五大因素 再下論斷
至於要如何考慮都更之變數？謹提出五大因素以供參考，包含景氣、房價、估價、共同負擔比例及分屋比例，此五大因素環環相扣互相牽制，當景氣下滑影響房價下跌，估值必然調降，最後造成共同負擔比例提高，則分屋比例必然隨之下降，反之亦然。
國產署在相關都更議題上，實在很難機動的將「景氣因素」考慮進去，這便是盲點之一，當時正值房市榮景，但2014年七月一日之後持有稅、交易稅及資本利得稅數箭齊發，房市景氣急轉直下，導致分回房屋難以去化，這也是始料未及。
其次，產品如何定位？是否要委託經營管理或銷售？另外，分回的資產也要確定其後續用途，譬如當作商場、住宅還是辦公，一開始就得想清楚，纔不會如同「美河市」分屋糾紛，市府認爲只分回30％不合理的情事發生，畢竟商用與住宅產品價差極大，無法單就分屋面積論斷。
事實上，所有大型聯開案都存在同樣問題，例如正義國宅東側，臺北市捷運局與SOGO百貨合作位於忠孝復興捷運站的新SOGO，當初在與SOGO進行商場經營利潤分配時，就曾因權利金與按營業額或盈餘抽成孰重孰輕而舉棋不定，而事後證明應該選擇後者才划算。
按SOGO全臺八家分店，2016年營收高達453億元，其中，2006年十二月底開幕的臺北店復興館爲首家捷運共構百貨，也是首家業績最快破百億元的百貨；假設當初市府選擇後者，無疑的是擁抱了一隻會下金蛋的金雞母，由此可見事先做好產品定位與市場景氣研判之重要性。
此外，還有一些位於臺北市精華地段的都更案，政府原本想規劃成社會住宅，惟若就實務面加以考量，則又顯得不切實際，因在精華地段所面臨的第一個問題便是「租金」如何訂定？正因租金不可能太低，那麼對於需要社會住宅的低收入戶而言，即是無濟於事，倒不如換個角度思考，將分回房產規劃爲商辦、商場使用，以坐擁相對高價租金，再運用租金去補助需要幫助的弱勢族羣，相對來說，反而比當作社會住宅的單一思維來得實際。
面對這些棘手問題，國產署希望「都更條例」可以儘快完成修法，放寬各機關自行參與都更，此外，往後都更分回房屋亦可由公法人標售，以達到活化利用，國產署希望能借此卸下重擔。
尋求公正第三方 不可或缺
另外，也有官員表示，希望內政部儘速成立都市更新中心及專業公法人組織，以期雙管齊下根本解決問題。
當然，國產署希望「都更條例」可以儘快完成修法，放寬各機關自行參與都更，即可就此卸下重擔，但恐怕不是修法即可輕易解決此一問題，因所有都更面臨情況相似，龐大的土地潛藏利益，官商勾結情事時有所聞，又有誰能夠保證面面俱到，雙贏互利使命必達。當初柯文哲市長便信誓旦旦的揚言要徹查五大弊案，至今換了位子便換了腦袋，所謂五大弊案恐也只是政治口號而已。
因此，當前必須嚴肅面對的是，可否交由第三公正單位來幫忙推動都更，一則取其專業性，再則兼顧公正性，也能讓國產署可以獲致喘息的空間。