京滬樓市新政滿月 一線銷售：有影響但不明顯

央廣網北京1月16日消息（記者門庭婷）1月14日，北京、上海樓市新政迎來“滿月”，在13日-14日這個週末，不少中介門店迎來了久違的成交高峰。

持續調整的樓市中，2023年12月中旬北京、上海發佈的新政稱得上“重磅”。如今，新政落地已經“滿月”，“好戶型剩得不多”“一模一樣的房子數不清的掛牌”“客戶量沒有就會降價”“價格不確定還是想觀望”……這些真實的市場聲音，側面反映了這一個月的時間裡買賣雙方的博弈。

從售樓一線反饋及統計數據來看，新政確實對市場起到了一定“刺激”作用，但“理性”仍是主流。

新房市場：12月後兩週成交上漲1月份回落 部分新盤報喜

此番北京、上海的政策調整涉及到普宅認定標準，首套房、二套房首付比例以及住房貸款利率，其中普宅認定標準、首付比例，與此前調整的“認房又認貸”等規定，曾讓很多置業者持觀望態度，特別是改善型置業者。

新政發佈後迅速引起熱議，不少新房營銷人員及二手房中介第一時間將相關信息發至社交平臺，吸引置業者關注。

市場也給出積極反饋，特別是新政發佈後兩週時間內。中指研究院數據顯示，新政發佈後的首個週末（12月16日、17日），北京新建商品住宅網籤647套/6.31萬平方米，較上週末環比分別增長166%和130%。考慮到網籤數據的滯後性，從認購數據來看，該時間段北京新建商品住宅認購225套/2.81萬平方米，環比分別增長13%和25%。

此外，2023年12月北京新建商品住宅成交6106套/68.4萬平方米，其中新政落地後成交4443套，同比增長28.4%，日均成交261套，較12月1日至14日日均增長120.0%。

上海樓市活躍度同樣有所提升。中指數據顯示，新政發佈後首個週末，上海新建商品住宅網籤977套/10.76萬平方米，較上一個週末分別增長126%、128%。

不過，市場的高熱度並未完全延續到1月份。中指在報告中指出，2024年1月以來，新房成交量有所下滑，1月份前兩週周均成交量與新政前一週基本持平。

值得關注的是，衆多新房中，部分在新政發佈前後開盤的項目，被認爲是“踩準了節奏”。

例如，中建玖合投資開發的北京中建·玖玥府項目於新政發佈之初，12月16日首次開盤，根據項目公佈的數據，首開當日銷售額達31.2億元。

近日，記者到訪該項目，售樓處熙熙攘攘，到訪人羣中有前去看房的置業者，也有學習交流的同行。據售樓處工作人員介紹，該項目超半數房源已經賣出，且建面108平方米等熱門戶型所剩不多。

上海樓市也同樣如此，12月16日，縵雲上海再次開盤，237套住宅認購率接近92%；理想之地四期收官房源開盤當天即實現清盤。

但熱銷的原因並不完全被歸於新政，有業內人士認爲，部分項目本身便具備較高的市場認知度與認可度，預期表現不會差，而新政發佈助推了一部分置業者快速做決定。

記者走訪了近期北京市場比較熱門的幾個新盤，部分置業顧問也表示，新政對於成交的實際影響並不是很大，項目本身的區位條件、產品設計等對置業者的吸引力纔是成交主因。

二手房市場：活躍度回升成交理性 “以價換量”趨勢明顯

二套房首付比例調整、普宅認定標準調整對二手房市場來說是重大變化，而市場最明顯的反應是諮詢、帶看增多。

新政發佈後首個週末，北京的一位房產經紀人便告訴記者，儘管天氣寒冷，仍能明顯感覺到帶看量增加，但成交暫時沒有顯著變化。

而在新政發佈一段時間後，北京、上海二手房市場熱度均有所回升。

據CRIC監測數據，截至12月28日，上海新政後日均成交量約爲608套，環比12月前14日日均成交466套上升30%，較11月日均成交531套增長15%。北京新政後日均成交量424套，較12月前14日上浮18%。

中指研究院統計數據則顯示，今年1月份前兩週，二手住宅成交量先降後升，1月8日至1月14日成交量環比增長超四成。

不過，儘管二手房市場活躍度有所回升，但增幅有限。克而瑞指出，上海新政發佈後兩週的漲幅屬於合理微漲，不少原本前期價格存在小幅分歧的客戶在這一階段集中成交，而北京12月與11月月均成交併無明顯改善，“在當前市場供過於求的情況下，新政僅帶來了成交改善，增幅並不顯著”。

市場一線的感知亦如此。新政發佈兩週後，一位在北京西城區就職的房產經紀人告訴記者，新政發佈以來，“看房的人多了”，但“成交略好一點點，沒有太大區別”。

近日，門店成交量出現變化。他透露，剛剛過去的週末（1月13日、14日）門店成交“非常火爆”，雖然暫時沒有詳細數據，但門店很多房源都已成交，“估計現在價格確實是下來了不少，持續關注的客戶可能有部分出手了。”

不過，他也坦言，成交價格沒有上漲：“一模一樣的房子都數不清的掛盤，客戶量沒有的話，那就會降價，現在的市場中客戶買房非常謹慎。”

這是很多購房者對新政的真實反應。新政發佈後的第一個週末，居住在北京的馬先生便與中介約好去看房。“二套首付比例降了，房貸利率也比較低，考慮入手一套供老人居住。”不過，最初對二套比較期待的馬先生在實際看房詢價後反而想“再考慮考慮”。他告訴記者：“沒想到這段時間房價降了不少，不確定以後市場怎樣，現在也不是剛需，還是再看看吧。”

成交價格也印證了這一趨勢。中指數據顯示，12月北京二手住宅價格環比下跌0.63%，已連續8個月下跌，跌幅較上個月擴大0.15個百分點。新政落地尚未改善二手房下跌態勢。

整體來看，在一系列利好條件下，有需求的置業者已經出手，但市場仍舊較爲理性。這難免讓行業聯想到2023年9月“認房不認貸”新政實施後，市場熱度僅僅維持了一段時間，持續性不足。

1月13日，上海青浦區和奉賢區陸續發佈了最新的人才購房政策，進一步放鬆了限購條件，該政策也引發了市場對於一線城市部分區域限購進一步調整的想象。

未來，是否還會有更多利好政策出現，支撐2024開年迎來“小陽春”？不少業內人士持樂觀態度。中指研究院市場研究總監陳文靜指出：“較爲寬鬆的政策環境爲需求釋放創造了良好條件，未來京滬政策仍有進一步優化空間和預期，在政策帶動以及優質改善項目供應增加等因素影響下，京滬房地產市場有望逐漸企穩恢復，市場‘小陽春’行情仍有一定預期，2024年市場銷售規模或將實現穩中有增。”

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