黃舒衛／2次限貸、兩個2.0 四拳齊落買房該怎麼挑？
▲房地合一2.0針對投資的租稅漏洞進行補救。（圖／記者林裕豐攝）
臺灣南波萬！根據美國中情局CIA的預估，臺灣生育率在調查的227個國家中吊車尾，而且2019年出生人口低於死亡人口數量，引爆人口一路下滑的國安危機，是否該把高房價議題釘上十字架，已經引發輿論對壘。
《地產詹哥老實說》S2EP7／全臺最凶宅住一晚！ 菜鳥記者曝：電梯狂衝停在無人樓層
政府百日之內連番提出打炒房，祭出兩輪的不動產抵押貸款管制以及實價登錄、房地合一稅的修法，重拳齊落，只有三個目標。
首先，央行限貸先拉起緊急防水匣門，釜底抽薪，杜絕資金浪潮掩沒市場。
其次，實價登錄2.0也趁民氣可用，完成2018年未盡的使命，促進預售市場、登錄查覈制度更加透明、完善。
最後，房地合一2.0則是針對投資的租稅漏洞進行補救，並對於投資房市的超額利潤進行課徵，拉齊房市與其他投資管道的比較利益，且非閉鎖市場，亦無禁絕交易，維持市場一定的靈活及自主性。
整體而言，相較於2010年所拉開的一連串打房措施，這回雖然快又急，但針對短期投資、預售投機的行爲卻是狠又準，拉出的天羅地網也是空前。
然而，從資金環境來看，無論是「企業及個人存款」已達20.4兆，或是「證券劃撥存款餘額」也高達2.8兆，均爲歷史新高，資金動能帶動。貨幣供給所創造的資產市場投資熱，舉例來說，臺股日均成交值、股價指數雙雙攀上新高，短期無退場跡象，加之利率條件在美國聯準會（FED）不斷明示、暗示2024年以前暫無升息規劃的前提下，便宜、豐沛且續源不絕的資金派對，全球皆然，沛然莫之能御，股、匯、房，三市齊奔的景象難擋，價格走揚難防！還在猶豫、觀望的自住買方，嘸免驚！
根據國際不動產專業顧問公司萊坊調查統計，去年全球150個主要城市裡，房價上漲的超過八成，再加上臺灣防疫績效佳、經濟表現亮眼，要期待打炒房政策立竿見影讓房價走軟，根本緣木求魚。唯有認清自己的角色、能力，才能專注於成就理念。目前政府能做的就是強化風險管控、打擊投機，降低巨浪轉向所造成的系統性傷害。
話說回來，現階段打炒房的目標明確、手段明快，對於還懷抱強烈意願進場的市場中堅、剛性需求，目的是解決燃眉自住之急、以買代租、保守資產配置，即便「投資決策」（Investment Decision）稍嫌失色，但看中的「可負擔性」（Affordability）條件根本不動如山。
▲囤房稅可能會是下一個打炒房政策狠招。（圖／記者林裕豐攝）
君不見，全臺標地活動依舊熱絡，其中尤以具品牌號召力、不受房地合一加重處罰預售屋影響的建商，以及未受政策限制的各類商用開發，已浴火重生，成爲後疫情時代的產業標竿。相對來說，受政策衝擊，例如：預售投資客、短期持有買一年而未滿五年的屋主、法人持有投資型資產，會因衍生財務壓力、收益銳減、求售困難等不利因素，而產生獲利了結、減持避險、汰弱留強、換股操作的迫切需求，雖然爲數有限，但短期讓利出場的機會頗大，有意進場的買方可以特別留意。
要提醒的是，高房價問題一旦被高度政治化，則各類政策飆車難防，囤房稅恐成下一個箭靶，多屋族、建商宜早日籌備因應。另外，建築投資經營環境已不如之前歌舞昇平、雞犬升天，潮水退去之後，賣方面臨的區域、產品、市場、成本、財務、貸款、法令等挑戰各不相同，大者恆大、贏家通吃，乃至貪小便宜、風險大的現象會同時並存，一邊屢創新高、高歌猛進，一邊轉手脫產、墜入法拍，宛如平行宇宙。消費者、投資人還是要穩健盤點自身核心需求，檢視產品風險，不要隨便盲從接刀。
►黃舒衛小檔案學歷：政治大學地政系碩士經歷：國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部 東亞建築經理公司市場分析師 永慶房產集團研展中心經理現職：瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監
《地產詹哥老實說》S2EP7／全臺最凶宅住一晚！ 菜鳥記者曝：電梯狂衝停在無人樓層