黑石又出手！40億，狂買地產巨頭旗下物業
見習記者 雲龍
此前因連踩“三條紅線”頗受關注的富力地產，如今選擇轉讓旗下價值63億元的位於廣州國際機場富力綜合物流園物業的70%股權，而買方是黑石集團下屬的基金公司。
富力將旗下價值63億物業70%股權
賣給黑石旗下基金
11月9日晚間，富力地產（2777）發佈公告稱，於2020年11月9日，富力地產的全資附屬公司與黑石下屬基金公司、目標公司及相關方就轉讓位於廣州國際機場富力綜合物流園的物業權益訂立合併協議。
根據合併協議，在合併重組事項完成後，黑石下屬基金公司將持有富力綜合物流園物業的70%股權，而賣方富力地產的全資附屬公司將繼續持有30%股權。該物業價值63億元人民幣。
富力地產表示，本次合併事項有利於集團優化資源配置、專注核心業務發展、增加資金儲備及降低負債率，有利於集團提高抗風險能力，實現長期穩定健康發展。
富力將收到41.2億現金
公告顯示，經過買賣雙方參考物業價值、目標集團公司的資產淨值、存續公司的借款以及買賣雙方在完成後各自在存續公司的股權後公平磋商確定，此次合併目標物業價值爲63億元人民幣。
此次合併的物業位於廣州國際機場富力綜合物流園，佔地1,470畝，計劃總建築面積爲超過120萬平方米。目前落成的高標準倉庫、廠房及冷庫可出租面積約88.98萬平方米，並已全部建成配套設施。未開發的倉庫淨用地面積約210畝。
假設合併事項之最終代價等同於70%物業價值並按目標集團公司的資產淨值以及從存續公司按比例之借款做出調整，本公司將收到約人民幣41.2億元之現金付款。估計本公司將錄得按於2020年9月30日出售的資產公允價值計算之出售收益約人民幣15億元。
另外，富力地產表示，董事會擬將合併所得款項淨額用於降低負債及撥做集團一般營運資金。
攜手黑石增強企業形象
關於此次合併的理由，富力地產指出：
1、合併事項使集團得以將投資目標物業以來累積的投資價值變現，降低資產負債比率，從而增加集團財務靈活性，並增強其把握未來發展及投資機遇的能力。合併事項後，本公司將保留存續公司30%股份，並分享存續公司之利潤。
2、此外，預期合併事項將爲本集團帶來戰略利益，由於本集團預期與知名投資者Blackstone建立長期合作關係，以投資及管理該等物業，從而增強企業形象並支援該等物業的增長及發展。
3、合併事項有利於本集團優化資源配置、專注核心業務發展、增加資金儲備及降低負債率，有利於本集團提高抗風險能力，實現長期穩定健康發展。
4、由於合併協議之條款乃經公平磋商及按一般商業條款訂立，董事（包括獨立非執行董事）認爲合併事項數公平合理，且符合本公司及股東之整體利益。
連踩“三條紅線”
富力資金端承壓
幾個月前，房企融資“三條紅線”出臺。要求：1、房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；2、房企的淨負債率不得大於100%；3、房企的“現金短債比”小於1。並根據房企的觸線情況，分爲“紅、橙、黃、綠”四擋。
2020年半年報顯示，截至2020年6月底，富力地產剔除預收款後的資產負債率爲70.22%，淨負債率爲177%，現金短債比0.44。
如果以半年報數據來看，富力地產連踩三條紅線，僅如紅色檔，按規定將“不得新增有息負債”。
資金端承壓，富力的麻煩不僅如此。8月31日，標普將富力地產及其子公司富力地產（香港）有限公司（R&F Properties（HK）Company Limited）的長期發行人信用評級從“B+”下調至“B”。同一天，惠譽將富力地產的評級展望從“穩定”下調至“負面”，並確認該公司的長期外幣和本幣發行人違約評級（IDR）爲“B+”。惠譽同時確認富力地產的高級無抵押評級爲“B+”，回收率評級爲“RR4”。
9月1日，上交所網站顯示，富力地產申請發行的中信證券-富力酒店二期資產支持專項計劃項目（ABS）狀態變更爲“終止”，該項目擬發行金額26億元。
出售資產、配售股份
降負債初見成效
富力地產一直在嘗試降低負債端的壓力，除了此次出手旗下物業之外，富力地產還曾經通過配售股份來改善公司資本結構。
9月15日，富力地產發佈公告稱，擬通過配售代理以每股9.82港元配售2.57億股，融資25.24億港元。公告顯示，富力此次配售股份約佔現已發行H股總數的19.95%。富力地產表示此次配股融資的目的在於減少對債務融資的依賴，優化公司資本結構。
據媒體報道，在今年富力地產的中期業績發佈會上，公司管理層就對降負債措施表示，計劃在年末把淨負債率下降至160%左右。
目前來看，富力地產降低負債的努力初見成效。10月30日，富力地產發佈2020年三季報顯示，截至期末公司實現營業收入500.38億元，同比微減0.96%；歸屬於母公司股東的淨利潤41.22億元，同比減少9.14%。基本每股收益1.18元，去年同期爲1.41元。
資產負債方面，截至2020年9月30日，富力地產的資產總計1243.99億元，所有者權益合計99.89億元。截至期末，富力地產的負債合計1144.11億元；一年內到期的非流動負債爲308.46億元，非流動負債合計124.91億元；其他流動負債10.59億元。 富力債務指標大幅下降，有息負債規模較2020年一季度下降了約242億元，淨負債率較之去年同期下降64%，資產負債率同比下降約到80.37%。
另外，銷售方面，截至三季度末，富力錄得權益銷售額866.3億元，完成了年度目標1520億元的56.9%。9月單月，實現合約銷售額140.1億元，銷售面積約115.13萬平方米，同比分別增長24%和11%。