工商社論》城鄉均衡發展vs.金融風險集中 ──避免南韓式的房地產政治風暴
受到中央銀行量化寬鬆與零利率政策的影響，全球房地產市場都傳出上漲、甚至泡沫的訊號，臺灣從2014年開始盤整六年的房地產市場，也再度重回上升趨勢。
臺灣這一波土地與房地產價格的上漲，以中南部傳統低價區的動能最強，主軸是臺商資金迴流投資，漲幅較高的土地與房產大多圍繞在各個科學園區或是工業區的周圍，呈現全島「遍地開花」的現象，不同於過往鎖定在臺北市蛋黃區的天價豪宅的集中漲勢。
這個現象是「城鄉均衡發展」的利多，不過卻潛藏「金融風險集中」的隱憂，金融業對於房地產相關放款（購置住宅貸款+房屋修繕貸款+建築貸款）成長率正加速上升，不動產貸款佔GDP比重高達52.04％，且不斷在創歷史新高，建築貸款年增率在七月底已經達到15.46％。加上臺灣年輕族羣對於房地產價格高漲的世代問題極爲敏感，極容易觸發難以控制的政治風暴，政府應該高度關注房地產市場火熱的現象，及早做出降溫的警示政策，避免房地產炒作的預期心理引爆，引發「南韓式」的房地產政治風暴。
所謂南韓模式的房地產政治風暴，是南韓各大城市持續的房地產漲勢，在強烈預期心理下成爲文在寅政府施政最大的威脅。文在寅是出身學運領袖、左派勞工律師的左派總統，上任後最大的威脅不是北韓金正恩、也不是與傳統財團緊張的關係，更不是一度失控的新冠肺炎疫情，而是漲幅難以遏制的房地產泡沫。
左派總統原本應該照顧年輕人與基層勞工，卻對房地產市場的飆漲束手無策，文在寅政府過去三年來累計祭出22次程度不一的房地產冷卻政策，卻無法有效遏制炒作的預期心理，在今年七月第22次打房措施出臺之前，擔任文在寅內閣副總理兼財政部長洪南基召開記者會，公開向全韓國人民鞠躬道歉，多位內閣閣員同時宣示將自己名下第二套房子不計代價出售，並且將首爾市中心的豪宅房屋稅（韓國稱爲綜合房屋稅），最高等級的稅率調高到評定房價的6％，在國會通過後預計從2021年開始實施。
在第22次打房政策的綜合房產稅率下，適用一般稅率、在首爾擁有市價30億韓元（大約新臺幣7,500萬元）的屋主，每年的房產稅將會提高到約新臺幣100萬元，而擁有市價50億韓元（約新臺幣1.25億元）房產的屋主，每年房產稅必須繳交1億韓元、約新臺幣250萬元。如果再無法壓制漲勢，文在寅政權必將遭到核心支持者的唾棄。
文在寅連續打房政策無效的背景因素，有南韓個別房地產製度的問題，也有許多跟臺灣、大陸類似的現象，例如看似政治正確的囤房稅，施行結果受到衝擊的只有極少數的個案，空有懲罰效果卻無法抑制房價；例如在緊縮的同時也爲了照顧年輕族羣（給一定所得門檻以下的國民稅制優惠），結果製造出假離婚、新婚夫婦結婚卻不登記、或是爲了取得較好的購房與房貸優惠，刻意降低家庭所得，拜託僱主不要調薪、甚至降薪等扭曲的現象。而文在寅政府不斷調高基本薪資與最低時薪，搞得企業與商家怨聲載道，年輕人薪資增長卻趕不上房地產漲幅，企業與勞工兩頭不討好，坐實政府無能的指控。
全球房產上漲的病竈，在以美國聯準會爲龍頭的主要國家中央銀行史無前例的印鈔行爲，造成的溢出效應正在發酵，帶給包括臺灣在內的國家熱錢簇擁的壓力，金融機構在滿手現金的壓力下拚命放貸給建商與土地持有者，正在醞釀全球性的房地產市場狂潮。美國已經連續四個月創下新屋銷售的新高，新屋與成屋銷售都創下14年來的新高，瑞士銀行（UBS）編制的房地產泡沫指數，則顯示連房地產政策極爲保守的德國都有泡沫現象。
傳統上最有效抑制房地產泡沫的政策，是加稅，但是臺灣自有房屋比例甚高，增加持有稅或交易稅很容易引爆立即的政治風暴，而且臺灣眼前有勞保與健保的即刻問題必須處理，加稅的政策可能不是首選。
相較之下，既然房產價格推升的源頭，是熱錢涌進銀行體系所致，各國央行陸續推出的總體審慎政策工具（Macro-Prudential Policies），包括控管銀行貸款成數（loan-to-value, LTV）、貸款成數與負債對所得比上限（debt-to-income,DTI）等，從融資源頭進行管控，不需要經過國會的政治爭辯，又可避免金融機構不動產貸款過度集中，紓解金融體系堆積系統性風險，可能是政治成本較低、衝擊較爲緩和，又可立即見效的政策工具。
央行印鈔票造成的熱錢效應，流動性高的股票市場首當其衝，但是僵固性較高的房地產市場，一旦上漲的預期心理形成，就會走上難以掌控的長期趨勢，且由於房產是所有家戶最大的資產項目，牽涉到金融體系的安全，在亞洲更是世代貧富不均的政治地雷，南韓前車之鑑令人怵目驚心，臺灣政府絕對不可輕忽，必須以「超前部署」的規劃，避免南韓式的房地產政治風暴。