馮毅成：珍惜年底購房機遇，買房多看房企財務狀況

2021年9月15日晚，“2021博鰲房地產論壇”《博鰲之夜》環節，其中一項議題是：房地產的“週期論”是否還會延續？今年是否還會有“金九銀十”？

我在會上的部分觀點如下：

疫情是房地產最大的威脅。疫情的出現，打破了行業的週期規律。而自去年疫情暴發以來，疫情的次生災害於今年在全球蔓延。其中在經濟領域，尤其是房地產行業我們感受最明顯。我們正在經歷史上最嚴厲的調控時期。

今年最後三個月應該是旺季，受到8月份德爾塔疫情以及9月份局部地區反彈疫情影響，傳統的“金九銀十”旺季時間推遲了。

今年全國多個行業8月份的銷售數據都出現明顯下滑，全國多地的新房市場也明顯下滑。武漢作爲過去多年全國新房交易量最大的城市之一，具有行業風向標的屬性。

8月份，武漢新建住宅成交量斷崖式下跌，成交11070套，同比下跌48%，7月只有15947套。8月賣出了全年倒數第二的單月成績。一個很重要的原因是疫情影響了半個月。

疫情帶來的最重要影響是工程工期推遲，銷售節點順延，蓄客週期推後，買房決策時間拉長。“兩集中”政策下，全國22個重點城市今年第一輪集中土拍的地塊大部分都會在第四季度啓動。

從人口流動和產業分佈來看，一二線重點城市依然會持續保持人口淨流入趨勢，外來人口將是這些城市新房交易的主力軍。

武漢2020年新房成交20.12萬套，在受到疫情重創之後，依然全國第二。今年截至9月14日統計，新建商品住房成交15.5萬套。在無疫情反彈的情況下，預計今年年終，武漢新房成交量大概率與去年持平或超過去年交易量。

值得關注的是，今年武漢還將進行年內第二輪和第三輪土拍。在最新出臺的土拍五條規則中，第一條就是競拍“一次性付款”，這就要求企業要拿出充足的現金。開發商已經在承受空前的資金壓力。

一方面是金融政策收緊，擡高了融資門檻，二是嚴查土地款來源，三是“競地價，限房價”加大了土地“重置成本”，四是二手房流動性明顯下降對新房市場的買家資金和房票帶來巨大壓力，最終將銷售壓力傳導給企業。

因此，在今年剩下的三個半月裡，各家開發商將加速推貨以換取現金流。同時，今年上半年第一輪土拍後的大部分地塊也將於年底啓動新房銷售。截至2021年6月30日武漢市房管局統計，武漢新建商品住房庫存量高達18萬套。

可以判斷，今年的10到12月份將是全年新房樓市的銷售高潮，開發商選擇以價換量已經毫無疑問。但政府對房價採取三級聯控機制。全國一些地方已經出現過“限跌令”。房價下跌比房價上漲帶來的危害更大。

另一方面，我們也要看到，房地產在國民經濟佔比超16%，如果加上建築業、裝修等泛房地產行業，其佔比超40%。

房地產依然是國民經濟支柱產業，承載了民生保障、居住改善和區域發展等諸多使命。調控既不會動搖房地產行業地位，也不會允許房地產行業侵佔更多社會資源影響實體經濟復甦與經濟轉型。

因此，房地產的調控力度不會一成不變，它必將根據行業的系列陣痛，以及行業對於經濟全局的發展使命來不斷修正，調控還將在“緊”和“鬆”中適時切換。但“房住不炒”的長期國策不會變。

我們應在複雜多變甚至嚴峻的局面下保持信心。無論房地產怎麼調控，穩字當頭的核心目標不會變。

房地產調控在降槓桿，去泡沫，削弱金融屬性，打擊投機主義，但從來不會去阻止居民的合理消費需求。

從近年數據看，武漢每年新建商品住房的真實交易量大概在20萬套上下，這就是市場的真實、合理需求。

因此，今年年底對於擁有真實且合理住房需求（以家庭爲單位兩套房）的廣大居民而言是全年買房的最佳時機。

在購買中，不應過分看重售價，而應多參考企業的財務狀況，優先選擇財務狀況健康，建築品質過硬的房源。

馮毅成樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點地產新媒體專欄作者