房價連續跌了四年，漲回來只用了三天，樓市拐點到了嗎？

國慶節之前，樓市的各種利好消息頻出，除了銀行繼續降低房貸利率，以及首付比例之外，就是上海、深圳等城市也都在逐步放開非核心區域的限購政策。爲此，就有不少潛在的炒房客都想抄底樓市。這就導致了，之前持續低迷了四年的樓市，僅用了三天的時間，就開始重新熱鬧了起來。

那麼，像上海、深圳等一線城市放鬆限購政策，以及銀行方面降低首付比例、房貸利率，能否徹底扭轉當前房地產市場的走勢？樓市拐點到了嗎？對此，我們認爲，各種樓市的利好政策只能在短期內引發樓市成交量的回暖，但這樣的情況只能是曇花一現。因爲，房地產市場調整的趨勢一旦形成，就很難再逆轉了。

從目前情況看，有以下四個現實問題，一直沒有根本解決，這就導致了樓市拐點在短期內很難實現。很多人所期盼的房地產拐點，現在並不會出現。

第一，房產佔居民家庭總資產比重太高

在經歷了20多年的樓市繁榮週期，房產已經佔我國居民家庭總資產的77%，另有23%的資產纔是金融資產，這個比重實在是有些過高了。而西方發達國家，房產佔居民家庭總資產的40%，另有60%的資產是金融資產。

這樣看來，我國很多家庭不僅是把財富都押在了房子上面，而且也把這個房子佔家庭總資產的比重用到了極致。未來只有通過房價繼續下跌，才能逐步將房產佔居民家庭總資產比例降下來。所以，國內房價的拐點現在還遠沒有出現。

第二，房子的過剩已經是不爭的事實

現在無論是各地的存量房，還是新建商品房，都已經嚴重過剩，房價拐點不會出現。根據去年住建部的數據，我國有6億棟房子，如果每棟房子住5個人，那就可以安置30億人口。而且，這還不包括每年都會有上千萬套新建商品房要入市。

顯然，國內的房子已經是嚴重過剩了，已經由賣方市場轉向買方市場。試想，在當前供遠大於求的情況下，要說房價現在馬上就出現歷史拐點，這根本就不現實。

第三，各地的房價與收入還是太高

現如今，像二三線城市的房價與收入之比是20-25，泡沫相對並不算太大。而像上海、深圳等一線城市房價與收入之比超過40。這意味着當地居民要不吃不喝40年以上，才能購買一套商品房。以上海爲例，普通家庭一年收入15萬，而買套90平米的商品房，至少要600萬。試想一下，像這樣遠遠脫離當地居民收入的高房價，在沒有跌回到合理的價格區間，與當地居民收入掛鉤之前，就不可能出現拐點。

第四，租售比太離譜，買房不如租房

相對於高房價，房屋租賃市場的價格更能反映實際情況。通常當租房人覺得買房更划算時，大家纔會去買房，房價纔會出現拐點。而現如今，買房肯定不如租房划算，年輕人都會選擇租房，而不是買房。

以上海爲例，租一套90平米的房子，年租金是10萬元，而該套房子的市場價格則是要600萬元。這意味着，投資客買了房子用於出租，要60年之後，才能收回本金。顯然，現在的房地產市場只有投機價值，缺乏投資價值。在這種情況下，樓市是沒有可能性出現拐點的。

綜合以上四點原因，我們認爲，目前樓市的拐點還遠未到來，要想投資炒房的人，還是要謹慎而爲，不要因爲盲目炒底樓市，而成爲接盤俠。