房地產政策如何解放思想？

中信證券 陳聰 張全國 劉河維

6月7日，國務院總理李強主持召開國務院常務會議，聽取當前房地產市場形勢和下一步構建房地產發展新模式有關工作考慮的彙報。我們認爲，此次會議可以說是對430政治局會議以來，房地產市場新形勢、新變化和相關政策出臺之後的階段性總結，以及對未來工作展望。會議延續了430政治局會議對消化存量房屋的政策方向，也提出了“解放思想，拓寬思路”的政策具體落實要求。

▍房地產市場存在足夠規模的真實需求，消化庫存是爲了滿足真實的住房需要。

無論是政治局會議還是國務院常務會議，都提到了人民羣衆對優質住房的新期待。我們理解，以更新升級、改善品質爲標誌的真實商品房購置需求（即優質住房），是未來房地產市場長期存在的基礎。雖然房地產嚴重供不應求的時代已經結束，供求關係已經發生了重大變化，但龐大真實需求的存在，足以推動房地產市場持續健康發展。我們測算，僅19個特大城市人戶分離人口在中短期可以釋放的潛在總需求，就可以達到2023年這些城市新房銷售的2.1倍。本地居民的改善換房和增購需求，人戶分離人口的定居置業需求，新增外埠家庭的遷入需求，政策引導下的拆遷需求等，都是真實需求的重要組成部分。

▍政策目標關鍵在防風險，關鍵是穩定資產價格，保護人民羣衆切身利益，穩定經濟和金融大局。

房地產業被視爲是需要高度重視的重點風險領域，需要各級政府做好持續防範化解風險的工作。5月17日，在全國切實做好保交房工作視頻會議上，何立峰副總理強調要深刻認識房地產工作的人民性、政治性、紮實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。我們認爲，保交房工作不僅需要開發企業承擔主體責任，更需要打破商品房價格一路下跌的惡性循環。如果房價持續下跌，企業負債則隨着時間推移而增加，保交房的任務可能變得更重，金融系統也可能繼續面臨風險。

▍國常會明確，在第一波政策落地之後，還有新的去庫存、穩市場的政策措施等待出臺。

我們認爲，國常會提到的着力推動已出臺政策措施落地見效，就是指在430之後陸續出臺的、關於降低首付款比例、按揭貸款利率市場化、放開限購、收購存量房屋作爲保障性住房等一系列政策措施。6月11日，人民日報在第二版刊登政策解讀文章《打好優化住房金融政策組合拳》，正面肯定了前期政策落實的力度和效果。文章指出，政策有效減輕了購房者負擔，提振了房地產市場需求，並詳細測算了深圳、上海等地政策出臺之後老百姓取得的實惠。國常會的表態也進一步明確了517的一籃子政策並非房地產政策的全部，新的政策還在研究儲備之中。

▍解放思想，拓寬思路——房地產政策進一步發力的可能路徑和節奏。

在研究中的政策可能有哪些? 此次國常會提出了既要解放思想、拓寬思路，又要穩妥把握、紮實推進的總體思路。我們認爲，首先，當前地方對存量土地規劃條件、鄰近學校入學條件等有比較大的裁量權，公共資源配置可能會充分考慮消化存量房產和恢復政府性基金收入的要求；其次，5月份的政策中財政發力的內容比較少，未來各地有加碼購房補貼、契稅減免、個人所得稅按揭貸款利息抵扣的充足空間；最後，住房金融政策也有因地制宜、推進落實的空間。

例如，膠州市允許開發企業分期收取首付的行爲，進一步減輕首付的負擔。各地銀行開始推出“先息後本”的產品，減輕居民的月供負擔。2024年5月，在政策出臺之後，市場出現了一些結構性復甦的跡象，核心城市核心區域的房價已經開始趨穩。根據貝殼APP數據，77個樣本城市二手房成交套數在新政首周（5.18-5.24）、第二週（5.25-5.31）、第三週（6.1-6.7）分別環比+9.2%/+2.6%/-5.7%，而在新政第二週纔出臺相應地方政策的上海、深圳和廣州三個一線城市二手房成交套數總和在這三週分別環比-7.6%/+23.2%/+4.7%；截至6月9日144個城市二手房掛牌量較新政首周下降0.9%，其中北京連續4周環比下降，累計降幅達到2.5%。但是，全局來看，新房市場的復甦還是顯著落後於二手市場，各能級城市的房價還多在下降，仍有很強的必要性出臺去庫存穩市場的政策。

▍風險因素：

房價持續下降，房地產企業淨資產不斷減值的風險。部分低能級城市真實需求不足，市場陷入長期向下的風險。

▍投資策略：

我們認爲，房地產行業關係人民羣衆切身利益，關係經濟運行和金融穩定大局。在一系列政策作用之下，核心城市核心區域的房地產市場有了結構性復甦的苗頭，但存量房屋消化仍然任重道遠，需要新的政策出臺。展望未來，我們認爲新的去庫存政策和基本面的逐步修復，都是房地產企業估值修復的催化劑。我們看好融資渠道通暢產品能力強的開發企業，房地產交易服務商和穩定分紅的物業服務公司。

本文源自：券商研報精選