房貸收緊下二手房成交量卻兩月連漲：上海的市場承接力有多大？

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近期，全國一批城市房貸放款週期拉長，利率上調，上海市場也受到影響。即便是傳來政策利好的浦東區，二手房帶看量也明顯下跌了。

7月7日，總部位於浦東的信棟地產創始人徐棟對21世紀經濟報道記者透露，中介對於房地產行情變化是最敏感的，最近由於房貸收緊，上海二手房成交行情不好，中介門店出現一波併購潮。

然而，上海中介機構最新統計數據顯示，在4月成交量較3月暴跌1.5萬套，僅成交約2.3萬套之後，上海5、6月份的二手房成交出現兩連漲：5月成交約2.5萬套，6月成交約2.7萬套。對此，徐棟指出，影響交易量最主要的因素是價格，目前房東還是不願意降價，整體仍是下滑趨勢。

劉華（化名），是一名互聯網從業者，他今年初在上海買了一套住宅，本來準備貸款1000萬，突然遇到房貸收緊，貸款直接批不下來了，劉華最後不得不找朋友借錢週轉。

硬幣的另一面是，上海部分高端住宅價格漲幅明顯。劉華年初買的房子，總價3000萬左右，最新的市場報價達4500萬左右，相當於半年多時間內漲了大約1500萬；一名浙江小房企負責人年前在古北某項目買下一套總價4000多萬元的大平層，最近二手房市場叫價約6000萬。

公開數據顯示，2020年，上海2000萬-3000萬的房子成交套數是1583套，3000萬-5000萬的成交套數是971套，5000萬以上的成交套數是256套。由此可見，上海每年對於2000萬以上高端住宅的市場承受程度爲數千套，但需求也沒有大衆想象的那麼大。正如徐棟所言，二套剛需買家很容易受到政策影響，由此產生資金恐慌。

市場短暫企穩

某種程度上看，上海房貸收緊，讓市場短暫企穩了。

由於集中供應與網簽有先後順序，上海4、5月份成交的部分新房網簽有可能會順延，纔會導致連漲兩月的現象。但三個月月均2.5萬套的成交量不算少，主要還是看7月的成交量變化。

上海中原市場分析師盧文曦指出，6月份網籤的交易有部分來自於五月底成交的新房，這個時間節奏與過去就不一樣了。新房因爲受調控影響的因素更大，所以不一定能夠反映市場的真實情況，加上價格限制在上下5%的幅度調整，漲幅是鎖死的。當然，也有業內人士指出，以上海目前新房搖號積分越來越高的趨勢看，需求正在衝頂。二手房市場也有類似需求衝頂的反映：價格微漲，成交其實在下行。

對比上海，杭州二手房成交卻出現明顯的三連降。在政策加碼和房貸收緊的雙重影響下，二手房成交活躍度持續下降。按照常規，杭州近期一手房搖號熱度迅速上升，二手房趨勢不應該是下跌的。上半年，杭州市區二手房成交近5.4萬套，相比2020年上半年幾乎多了1.4萬套，這一成交量創下2018年以來新高，其中住宅佔比91%。隨着調控加碼，從4月開始，杭州市區二手房月成交量三連降，5、6月的成交更是不足萬套。

盧文曦認爲，杭州的“降”也要看幅度，今年一個月杭州成交二手房1萬多套，但4月份杭州二手房成交還沒跌破萬套，5月份也只不過比4月份少了一點點。

值得關注的是，杭州與北京、上海不一樣，它主要依賴於新房市場。反觀杭州新房在4月份有一個集中放大的成交量，與新房預售證集中釋放正相關；後面到了5、6月份，下降得比較明顯。

可以說，經歷這一輪調控政策升級、打補丁之後，包括銀行信貸政策，也是想把資金引導到實體經濟去。因此上半年對於經營貸等違規資金入市予以嚴查。

這一原則放到上海市場，表現爲越來越趨向於房源入市的總量控制，新房集中供應，導致供應節奏變化。換言之，過去的那一套市場銷售經驗幾乎沒有太大作用。盧文曦舉例稱，6月份的上海市場，包括新房、二手房都有一個反超的跡象。4、5月份大量新盤供應之下，二手房成交也面臨反超，反超的幅度超過市場預期，從2.3萬套到2.5萬套，再到2.7萬套。同時也說明上海承接力強。

另一方面，上海房貸利率的上調，加速了二手房交易的下滑。第三方機構統計數據顯示，截止到2021年6月份，多家銀行至少上調了30個基點，最高的漲了75個基點，其中以四大行尤爲明顯。四大行先行情況下，其他銀行緊隨其後也都有不同幅度的上調。

今年2月開始，國內房貸市場利率進入拉昇通道。據融360大數據研究院監測，截止到今年5月18日，全國42個重點城市中，21城市的房貸利率平均水平環比上漲，3個城市的漲幅在10BP以上。全國首套房貸款平均利率達5.33%，二套房貸款平均利率達5.61%。

作爲一線城市中房貸利率最低的城市，上海首套房利率最低能申請到4.65%。業內人士指出，目前的上海房貸利率可能是未來2-3年最低的水平。

徐棟表示，儘管放款週期拉長，現在普遍在4個月左右，但只要符合條件、能申請下來，銀行利率一般不會調高，除非有其他特殊原因。但近期內，徐棟的門店還沒有一個客戶有銀行貸款申請下來的，都還在排隊狀態。

成交兩連漲的邏輯

上海的市場承接力強，或許與房貸利率關係不大，但可以肯定的是，調控密集週期內的上海市場，客戶羣體情緒變化比較微妙。盧文曦指出，只要市場上有任何風吹草動，都會加速一單正在談判的交易，比如信貸收緊的消息最初傳出的時候，買賣雙方都會抓緊先簽約走流程，客戶的心理就是簽好約就去排隊申請貸款，越快排隊申批也就越快走完流程。“六月份正好是上半年的一個節點。”盧文曦表示，這對6月的成交量上漲起了一定作用。

此外，調研數據表明，今年上海的大學畢業生依然有90%願意留在上海。上海對於全國的人才吸引力依舊維持高水準，這反過來就推動了市場預期。

上海過去一年房價上漲導致購買面積的變化是非常明顯的，比如同樣的地段同樣的購房預算，今年比去年少買一個房間的事，在上海學區房板塊裡很常見；全國房貸的平均利率，已經連漲4個月，而上海目前利率上調還不明顯。不少買家想乘利率低位買房，這也是上海市場承接力強的一個誘因。

市場承接力強，樓市怪象自然不斷出現。日前，上海就有兩個新盤出現了奇葩現象：復興瓏御入圍的客戶中，有59位滿分選手，以及2位差一個月的滿分選手。按照前述的上海高端住宅成交數據，買得起復興瓏御的人是數以千計的，但符合條件的卻是鳳毛麟角。

最近，寶山區上實海上菁英在選房階段出現“房源離奇消失”情況：一共推出552套房源，但在330組家庭選完後，僅剩172套房，其中50套房源“憑空消失”。對此，上海市寶山區房管局市場科相關工作人員回覆記者詢問表示，已經讓開發商進行自查有無違規情況，但自查結果是沒有任何問題，接下來房管局準備介入。

海上菁英現場的代理人員表示，“房管局正在查，查完之後就是該怎麼處罰怎麼處罰，總歸要給市場一個交代。”盧文曦認爲，當前市場管理也比較嚴謹，對突發事件跟進比較及時。“調控基調目前不會變，一旦有異動或有新情況新現象干擾市場正常運行，那麼政策還會繼續升級。”