房產律師:借親屬名買房後登記人起訴騰房,法院駁回的法律解讀

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛,以下案例中當事人姓名均爲化名,若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)在房產糾紛中,房屋的實際權屬與對物權行使的妨害判斷往往是爭議焦點。本案圍繞北京市順義區 × 房的居住權問題,原告林宇傑與被告王澤鑫之間產生了激烈的法律交鋒。下面,將以專業律師的視角,深入剖析這起案例,揭示其中的法律要點與訴訟策略。

一、案件核心人物關係

林宇傑:原告,王澤鑫的前岳父,涉訴房屋登記的所有權人,以排除妨害爲由起訴王澤鑫,要求其搬離涉訴房屋。

王澤鑫:被告,林宇傑女兒林曉涵的前夫,與林曉涵婚後育有一女王詩涵,離婚後仍居住在涉訴房屋內,拒絕搬離。

林曉涵:林宇傑之女,王澤鑫前妻,曾在離婚訴訟中主張涉訴房屋爲夫妻共同財產,後因涉訴房屋可能涉及他人利益撤回該項請求。

王建國、李梅:王澤鑫的父母,起訴林宇傑合同糾紛,主張雙方系借名買房,要求解除合同,並由林宇傑支付涉訴房屋相關款項及利息。

二、案件詳細情況

(一)家庭關係與房產購置

婚姻關係:2016 年 6 月 23 日,林曉涵與王澤鑫登記結婚,婚後育有一女王詩涵 。2021 年 12 月 16 日,林曉涵起訴王澤鑫離婚,2022 年 2 月 14 日,經法院調解雙方離婚 。

房屋購買:2021 年 3 月 2 日,林宇傑與北京建升房地產開發有限公司簽訂北京市商品房現房買賣合同(住宅類),購買順義區 × 房屋,該涉訴房屋登記在林宇傑名下 。婚後,林曉涵、王澤鑫、王詩涵一直在涉訴房屋居住 。

(二)房產糾紛背景

離婚訴訟中的房產主張:在林曉涵與王澤鑫的離婚訴訟庭審中,林曉涵主張涉訴房屋是夫妻共同財產,由林曉涵、王澤鑫各分得二分之一,後因涉訴房屋可能涉及他人利益,林曉涵撤回該項訴訟請求。

借名買房訴訟:2022 年 2 月 23 日,王建國、李梅起訴林宇傑合同糾紛,主張雙方系借名買房,要求解除合同,並由林宇傑支付涉訴房屋相關款項及利息 。在該案庭審中林宇傑不認可借名買房,但認可涉訴房屋購房款共計 343 萬多元,其中王建國、李梅出資 331 萬元,王澤鑫、林曉涵夫妻共同財產出資 10 萬元,林宇傑出資 24772 元;裝修時王建國、李梅支付林曉涵 30 萬元(包括契稅 48646.52 多元) 。該案件在審理過程中。

(三)原告起訴與被告抗辯

原告訴訟請求:原告林宇傑向法院提出訴訟請求,要求判決被告王澤鑫搬離其名下位於北京市順義區× 房,並由被告承擔本案訴訟費 。林宇傑稱被告王澤鑫同其女兒結婚後居住在該房內,離婚後多次敦促被告搬離,但被告一直拒絕搬出,對其生活造成嚴重困擾,侵害了其房屋所有權 。

被告抗辯理由:被告王澤鑫不同意原告的訴訟請求,稱房子是其父母讓其在這居住的,其父母與原告有訴訟,目前訴訟還在審理中。

(四)法院查明事實

房屋出資及居住情況:法院查明涉訴房屋登記在林宇傑名下,林曉涵、王澤鑫、王詩涵曾一直在涉訴房屋居住。購房款及裝修款的出資情況如前文所述,大部分購房款及裝修款均系王澤鑫父母支付。

原告自認情況:本案庭審中,林宇傑提交的證據及當庭陳述表明,其自認王澤鑫系涉訴房屋的實際所有權人(之一),其本人僅是名義所有權人。林宇傑陳述以排除妨礙糾紛起訴王澤鑫,是因爲其本人現在是不動產權證上的房主,且王澤鑫和林曉涵已經離婚,在一起居住不方便。

三、法院最終裁決

法院駁回原告林宇傑的全部訴訟請求。

四、案件深度分析

(一)物權歸屬的認定要點

出資情況對物權的影響:在房產糾紛中,出資情況是判斷物權歸屬的重要因素之一。在本案中,王澤鑫父母支付了涉訴房屋的大部分購房款及裝修款,這一事實在物權歸屬的認定中具有重要意義。雖然房屋登記在林宇傑名下,但根據實際出資情況,不能簡單地依據登記來確定房屋的實際所有權。律師在處理類似案件時,要充分收集和整理房屋的出資證據,包括出資憑證、銀行轉賬記錄等,以準確判斷物權的實際歸屬。

借名買房的法律認定:王建國、李梅主張與林宇傑之間存在借名買房關係,雖然林宇傑最初不認可,但從其後續的陳述及案件證據來看,借名買房的可能性較大。借名買房在法律上的認定需要綜合考慮多種因素,如雙方的書面約定、出資情況、房屋的使用和管理等。如果借名買房關係成立,那麼實際出資人將享有房屋的實際所有權。律師在處理借名買房糾紛時,要引導當事人提供充分的證據證明借名買房的事實,包括書面協議、聊天記錄、證人證言等,以維護當事人的合法權益。

(二)排除妨害請求權的構成要件分析

權利主體的認定:根據法律規定,妨害排除請求權的權利主體是所有權人或者依法律規定行使所有權權能的人以及他物權人。在本案中,林宇傑雖爲房屋登記的所有權人,但從其自認及案件事實來看,王澤鑫可能是涉訴房屋的實際所有權人(之一),林宇傑僅是名義所有權人。因此,林宇傑是否具有排除妨害請求權的權利主體資格存在疑問。律師在代理此類案件時,要準確判斷當事人是否符合排除妨害請求權的權利主體條件,通過對物權歸屬的深入分析,爲當事人提供準確的法律建議。

妨害事實的判斷:構成排除妨害請求權的另一個重要要件是存在妨害物權或者可能妨害物權的事實。在本案中,林宇傑認爲王澤鑫的居住行爲對其房屋所有權造成了侵害,但從實際情況來看,王澤鑫居住在涉訴房屋內是基於其家庭關係及房屋的實際出資情況等因素。王澤鑫的居住行爲並非非法、不正當地妨礙林宇傑對物權的行使。律師在判斷是否存在妨害事實時,要綜合考慮各種因素,不能僅僅依據當事人的主觀感受來認定。要通過對房屋的使用情況、當事人之間的關係等進行全面分析,準確判斷是否存在妨害物權的事實。

(三)證據對案件走向的影響

原告自認的效力:林宇傑在庭審中的自認對案件的走向產生了關鍵影響。其自認王澤鑫系涉訴房屋的實際所有權人(之一),這一自認在法律上具有一定的效力,使得林宇傑要求王澤鑫搬離房屋的訴訟請求缺乏事實依據。律師在代理案件時,要提醒當事人謹慎對待自認行爲,避免因不當自認而損害自己的合法權益。同時,在庭審中要善於捕捉對方當事人的自認信息,將其作爲有力的證據來支持己方的主張。

證據的關聯性和證明力:在本案中,各方提交的證據對於案件的事實認定起到了重要作用。例如,王建國、李梅與林宇傑之間關於借名買房訴訟中的證據,以及林宇傑在本案中提交的證據等。律師在處理案件時,要注重證據的收集和整理,確保證據的關聯性和證明力。要圍繞案件的爭議焦點,收集能夠直接證明己方主張的證據,同時對對方提交的證據進行仔細審查,找出其證據的漏洞和瑕疵,以增強己方證據的優勢。

五、辦案心得

(一)證據收集與整理

出資證據的梳理:首先重點收集和整理了王建國、李梅支付涉訴房屋購房款及裝修款的相關證據。包括銀行轉賬記錄、付款憑證、與開發商及裝修公司的合同等,以明確王澤鑫家庭在房屋購置過程中的重大出資貢獻。通過對這些證據的細緻梳理,形成了完整的出資證據鏈條,有力地證明了王澤鑫對涉訴房屋享有實際權益的事實基礎。

家庭關係及居住證據的收集:收集了王澤鑫與林曉涵婚姻關係存續期間在涉訴房屋居住的相關證據,如水電費繳費記錄、小區物業證明等。這些證據不僅反映了王澤鑫一家長期在該房屋居住的事實,還從側面證明了王澤鑫居住的合理性和合法性。同時,整理了王澤鑫父母與林宇傑之間關於借名買房糾紛的相關訴訟材料,將其作爲本案的重要背景證據,以進一步說明王澤鑫居住在涉訴房屋的緣由。

原告自認證據的固定:在庭審過程中,密切關注林宇傑的陳述,及時發現並固定其自認王澤鑫系涉訴房屋實際所有權人(之一)的關鍵證據。通過對庭審記錄的詳細記錄和確認,確保這一自認證據的準確性和有效性。這一證據成爲反駁林宇傑訴訟請求的核心證據之一,爲王澤鑫的勝訴奠定了堅實的基礎。

(二)法律適用與策略制定

精準把握法律要點:深入研究《中華人民共和國民法典》中關於物權歸屬、排除妨害請求權等相關法律規定。準確理解借名買房的法律認定標準、物權登記與實際所有權的關係以及排除妨害請求權的構成要件等要點。同時,關注相關司法解釋和司法實踐案例,瞭解法院在類似案件中的裁判思路和傾向,爲制定合理的訴訟策略提供堅實的法律依據。

制定合理訴訟策略:基於對法律的理解和證據的收集,確定以強調王澤鑫對涉訴房屋的實際權益、質疑林宇傑排除妨害請求權主體資格爲核心的訴訟策略。在庭審中,首先通過展示出資證據,明確王澤鑫家庭在房屋購置中的主導地位,強調王澤鑫對涉訴房屋享有實際所有權的可能性。接着,針對林宇傑的訴訟請求,從法律規定出發,分析林宇傑作爲名義所有權人,在王澤鑫具有實際權益的情況下,不具備排除妨害請求權的權利主體資格。同時,積極與林宇傑進行溝通和協商,若協商不成,則通過充分的證據和法律依據進行辯論,確保王澤鑫的合法權益得到最大程度的保障。

(三)庭審應對與溝通

有效迴應對方主張:在庭審過程中,充分準備應對林宇傑的各種主張和證據。對於林宇傑提出的王澤鑫居住行爲妨害其房屋所有權的主張,通過展示家庭關係及居住證據,詳細闡述王澤鑫居住的合理性和合法性,有力地反駁了林宇傑的觀點。當林宇傑提交相關證據時,仔細審查證據的關聯性和證明力,找出證據的漏洞和瑕疵進行反駁。例如,對於林宇傑提交的證明其爲房屋所有權人的不動產權證,強調物權登記與實際所有權的區別,並結合出資證據說明實際所有權的歸屬情況。同時,對於林宇傑可能提出的其他新問題和新證據,提前做好預案,保持冷靜和靈活,迅速組織語言和證據進行反駁,確保庭審辯論的主動權始終掌握在己方手中。

與法官的有效溝通:庭審中注重與法官的溝通,準確理解法官的詢問意圖,清晰、簡潔地回答問題。在闡述案件事實和法律觀點時,運用通俗易懂的語言,使法官能夠快速理解案件的關鍵要點。例如,在解釋借名買房的法律認定及王澤鑫對涉訴房屋的實際權益時,結合本案的具體證據和情況進行說明,讓法官能夠直觀地認識到案件的核心問題。同時,關注法官對案件的關注點和傾向,及時調整陳述和辯論的重點。如果法官對王澤鑫居住的合理性提出疑問,詳細補充相關證據和解釋,確保法官對案件事實有全面、準確的瞭解。此外,對於法官提出的問題和建議,認真傾聽並積極迴應,展現出專業、負責的態度,提高法官對案件的審理效率和公正性。

每個案件都有特殊性,需要律師對案情進行細緻的分析,纔能有專業的判斷,我們團隊擅長處理各類房屋糾紛,如果您遇到相似案件,我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況,我們會盡力爲您解答!