北京房產律師：借名購房後登記人離世，其親屬不認賬糾紛

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件詳情

（一）原告訴求

原告蘇瑤向本院提出訴訟請求：

1. 請求判令分割趙明私自出售夫妻共有的位於北京市大興區 E 室房屋的售房款 2450000 元。

2. 訴訟費由趙明承擔。

（二）事實與理由

2009 年 2 月 28 日，蘇瑤與趙明登記結婚。在二人婚姻存續期間，共同購買了北京市大興區 E 室的房屋，前期繳納首付款 455059 元，後期以趙明名義商業貸款 670000 元，隨後取得涉案房屋。2011 年 12 月 27 日，涉案房屋取得產權證，登記在趙明名下。

在蘇瑤與趙明共同生活期間，二人經常爭吵，2013 年 11 月開始分居。2014 年 5 月 5 日，趙明在未告知蘇瑤的情況下，私自以 2450000 元出售涉案房屋，且未與蘇瑤分割售房款。2018 年 7 月 3 日，北京市朝陽區人民法院判決二人離婚，但因涉案房屋房款可能涉及案外人利益，未對該房屋進行處理，此判決已生效。爲維護自身合法權益，蘇瑤訴至法院。

（三）被告辯稱

1. 趙明辯稱

不同意原告的全部訴求。涉案房屋是趙明之母李蘭以趙明之名購買，房屋全部房款均系李蘭出資，並且房屋後續的使用、收益、處分等權利均由李蘭行使。由於該房並非夫妻共同財產，所以2450000 元的售房款不屬於夫妻共同財產，請求駁回蘇瑤的全部訴訟請求。

2. 李蘭述稱

請求確認涉案房屋的售房款爲本人個人所有。

二、法院查明事實

李蘭系趙明之母。趙明與蘇瑤於2009 年 2 月 28 日登記結婚，2018 年 7 月 3 日經北京市朝陽區人民法院判決二人離婚。在財產分割方面，因該院認爲位於北京市大興區 E 室房屋（以下簡稱：E 室房屋）可能涉及他人利益，故未在該案中予以分割，從而引發此次訴訟。

2009 年 8 月 8 日，趙明（買受人）與案外人北京 X 公司（出賣人）簽訂商品房預售合同，約定由趙明購買 E 室房屋，房屋總價款 1125059 元，其中首付款 455059 元，貸款支付 670000 元。2011 年 12 月 27 日，趙明取得涉案房屋產權證。

關於購買E 室房屋的首付款，其中 200000 元系從趙明銀行賬戶支付，205059 元系從李蘭銀行賬戶支付，剩餘 50000 元，趙明稱系李蘭現金支付。對於趙明賬戶所支付的 200000 元的來源，趙明與李蘭均稱該筆款項系李蘭於 2009 年 3 月 28 日取現後存入趙明賬戶，關於存入原因，二人表示因當時打算購房，所以提前存入。蘇瑤則稱首付款中約 300000 元系雙方父母贈予。

關於E 室房屋的貸款，是趙明向某銀行貸款所得，已於2014 年 3 月 4 日全部還清。關於還貸情況，趙明與李蘭稱該房屋貸款系使用趙明銀行卡進行償還，由李蘭按年支付趙明還貸費用。趙明提交的銀行卡流水顯示，李蘭於 2010 年到 2014 年向趙明支付共計 786000 元。

2014 年 2 月 13 日，趙明（出賣人）將 E 室房屋出賣給案外人孫濤（買受人），雙方簽訂北京市房屋買賣合同，合同價款爲 2450000 元。趙明稱房屋買賣過程均由李蘭處理，李蘭認可收到全部售房款，並支付解除抵押款 536000 元。

庭審中，趙明提交其與李蘭之間於2009 年 8 月 8 日簽訂的借名買房協議及存取款憑條、賬戶交易明細等，其中借名買房協議載明“李蘭借趙明之名購買 E 室房屋一套…李蘭系 E 室房屋的實際出資人，該商品房的所有權歸李蘭所有…”，以此證明 E 室房屋系李蘭借趙明之名購買。對此，蘇瑤不認可趙明與李蘭之間存在借名買房協議。此外，趙明提交發票、收據、物業費發票、付款憑證、供熱費憑證等，試圖證明 E 室房屋的契稅、物業費、供暖費均由李蘭支付。

此外，蘇瑤、趙明、李蘭均認可E 室房屋在出售之前一直處於出租狀態，該房屋裝修款爲李蘭支付。

三、裁判結果

趙明於本判決生效之日起七日內支付蘇瑤位於北京市大興區E 室房屋的售房款 900000 元。

四、案件分析

（一）法律依據與核心問題

離婚時，夫妻共同財產的處理原則是雙方協議，協議不成時，由人民法院根據財產具體情況，按照照顧子女和女方權益的原則判決。在本案中，關鍵在於確定E 室房屋借名買房是否成立，進而判斷該房屋是否爲夫妻共同財產。

（二）證據分析與借名買房關係的認定

1. 借名買房協議主體的特殊性

趙明與李蘭是母子關係，在本案中有明顯利害關係。這種特殊關係使得僅依據二人簽訂的借名買房協議來認定借名買房事實需要更加謹慎，需要結合其他證據綜合判斷。

2. 購房資金來源的審查

- 首付款部分

對於首付款，雖然趙明和李蘭聲稱趙明賬戶支付的200000 元來源於李蘭半年前的現金存入且用於購房，但這種說法存在可疑之處。現金存入的方式在證明資金來源和用途上相對薄弱，且與蘇瑤所稱的雙方父母贈予部分首付款存在爭議。

- 貸款償還部分

在貸款償還方面，儘管李蘭向趙明支付了一定款項，但這些款項是分年度一次性支付，不能與還貸記錄一一對應，無法確鑿地證明這些款項就是專門用於償還E 室房屋貸款的。這使得趙明主張的貸款由李蘭償還這一說法缺乏足夠的證據支持。

3. 其他費用支付證據的關聯性

趙明雖提交了李蘭支付房屋契稅、物業費、供暖費以及裝修款的證據，但這些證據與借名買房協議是否存在並無直接關聯。這些費用的支付並不能必然得出房屋實際所有權屬於李蘭的結論。

（三）綜合判斷與法律適用

綜合考慮上述情況，趙明雖主張其與李蘭之間存在借名買房合同關係，但鑑於二人的特殊關係以及證據的瑕疵，法院對其抗辯意見不予採信，對李蘭的請求也不予支持。根據法律規定，當事人結婚後，父母爲雙方購置房屋出資的，在無明確表示贈與一方的情況下，該出資應當認定爲對夫妻雙方的贈與。在趙明、李蘭稱二者系借名買房但缺乏有效證據佐證該款項系李蘭對趙明單方贈與的情形下，法院認定李蘭的出資爲對蘇瑤、趙明的贈與，其餘款項應認定爲是由蘇瑤、趙明的夫妻共同財產支付。因此，E 室房屋應屬夫妻共同財產，趙明出售該房屋所得售房款亦屬於夫妻共同財產，在扣除用以解除房屋抵押的款項後，法院按照公平及照顧女方權益的原則，對售房款進行了分割。

五、辦案心得

（一）深入研究婚姻財產相關法律是基礎

在處理離婚財產分割案件，特別是涉及房屋產權爭議的案件時，必須對婚姻財產相關法律有深入透徹的理解。熟悉離婚時夫妻共同財產的界定、父母出資購房的法律性質認定等規定，是準確分析案件的前提。只有準確把握這些法律規定，才能在案件中找到正確的方向，爲當事人制定合理的訴訟策略。例如在本案中，依據關於婚後父母出資購房性質的法律規定，成功反駁了對方關於借名買房的主張，維護了當事人的權益。

（二）證據審查與質證是關鍵環節

在這類案件中，證據往往復雜且相互交織，對證據的審查和質證工作至關重要。對於對方提出的各種證據，要從證據的真實性、關聯性和合法性三個方面進行深入分析。如本案中，對借名買房協議，要考慮簽訂主體的利害關係影響其證明力；對資金來源和支付記錄，要審查其是否能清晰地指向借名買房的事實。在質證過程中，要善於指出對方證據的漏洞和不足，削弱對方證據的可信度。同時，對於己方有利的證據，要充分挖掘其價值，形成有力的證據鏈，增強自己的主張。

（三）把握公平正義原則與法官視角

在訴訟過程中，除了依據法律和證據外，還要充分考慮公平正義原則以及法官可能的視角。法院在判決時會綜合考慮各種因素，尤其是在涉及夫妻共同財產分割時，會考慮照顧子女和女方權益等原則。在向法官闡述觀點時，要站在公平合理的角度，將法律規定、證據事實與公平正義原則相結合，使法官能夠理解和接受自己的主張。例如在本案中，強調公平及照顧女方權益原則對售房款分割的合理性，有助於獲得法官的認可，最終實現勝訴。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！