二三四線城市爲樓市回暖添把火
來源：環球時報
【環球時報報道 記者 丁雅梔 趙霜】編者的話：在剛剛過去的國慶黃金週，除北上廣深外，湖北武漢、四川成都、江蘇南京等多個城市的房地產市場也迎來了回暖，多個樓盤加速推盤，熱門項目節日期間到訪人數、成交量進一步上升。
多家房企曬出國慶“成績單”
國慶假期，湖北武漢各樓盤比以往更加熱鬧。“看房、買房的人特別多！都沒有辦法及時回微信。”在武漢工作7年的房產經紀人樑宇國告訴《環球時報》記者，幾乎所有房企在國慶假期都推出了優惠政策，一些位置較好的樓盤，比如中建福地星城和華中生態科技城的單價從2萬元左右降至一萬五六千元，賣得非常快。相較於二手房，新房在武漢市場更受歡迎，二手房沒有什麼政府補貼，而新房可以免契稅。
國慶節前夕，武漢集中發佈了十條樓市新政，其中明確，今年10月1日至12月30日期間，在武漢新購一套新建商品住房的，申請商業性個人住房貸款時按家庭首套住房認定、成交客戶首套房契稅全免，二套減免50%。“假設房產總價約100萬元，新政執行後，能夠省去約1萬元的契稅，加上房企優惠，新房單價可能比二手房還低。”樑宇國說道。
根據武漢市住房和城市更新局數據顯示，10月1日至7日，武漢市242個重點在售項目樓盤現場到訪量達到4.85萬人次，同比增長47%；商品房成交2765套，同比增長113%，平均每天成交量達到395套；銷售面積31萬平方米，同比增長98.6%；銷售金額54.9億元，同比增長93%。
在四川成都，房地產市場在國慶期間也表現出了回暖跡象。成都房產經紀人羅爭翔告訴記者，國慶期間，開發商和政府聯手發力，成都樓市一週完成了成交量翻倍，其中最大的刺激是來自開發商的優惠，有些樓盤房源甚至給到七八折優惠。目前主要購買人羣爲剛需偏改善，價格大多在300萬元以內的大戶型，首套房或者賣房置換較多。二手房因爲總價更低，地段更好，更能滿足剛需的需求，所以成交量也有上升。據成都房地產經紀協會的數據，國慶期間，成都新房成交1561套，成交量較去年國慶期間增長81%。二手房撮合成交2510套，成交量較去年國慶期間增長59%。
除了武漢和成都，江蘇南京、浙江杭州等熱點城市也保持了較高的市場熱度，成交轉化率有所提升。據南京網上房地產數據，截至10月7日20時，國慶假期期間，南京新房認購1020套，成交204套，合計約1224套，同比漲幅達到28％。各大房企曬出國慶“成績單”，多家房企銷售額破10億：保利江蘇公司7天銷售總額超11.5億元；南京中海熱銷7.6億元……在二手房市場，南京成交均價、成交量、看房人數、看房量等數據也均有上升。杭州房地產市場迎來了一波購房熱潮。根據杭州貝殼研究院的數據，國慶假期的首日，杭州二手房“下定”量同比增長了286%，整個國慶假期，杭州二手房下定量比去年多170%，這一數據刷新了2019年以來的新高。
多地出臺房地產“促銷”政策
近期，各地房地產市場優化調整措施不斷推出。重慶、四川、廣東、湖北、雲南等10餘個省（區、市）出臺了省級層面促進房地產市場健康發展的政策文件，武漢、南昌、合肥等50餘個城市也出臺了房地產市場優化政策。
武漢是全國首批調整商貸政策的城市。5月20日，武漢將首套房首付比例降至15%，商貸房貸利率降至3.25%；二套房首付比例降至25%，房貸利率降至3.35%。國慶節前夕，武漢市出臺3.0版“漢十條”房地產政策，通過優化住房貸款首套房認定條件、減免契稅等方式促進房地產市場止跌回穩。
南京、成都、杭州、西安則全面放開限購。杭州市在9日推出了被稱爲“杭五條”的新政，全面取消新房限價，不再區分首套、二套住房。日前，成都發布了《關於實施合法產權住房人員落戶的通知（徵求意見稿）》。根據這份徵求意見稿，成都未來將實施合法產權住房落戶政策。
四川廣元也推出新政策，給予參與購房補貼活動的房地產開發項目新建商品房每平方米600元購房補貼等真金白銀支持住房消費。廣元市房地產業協會黨支部書記兼秘書長、四川天恆房地產營銷策劃有限公司總經理沈國偉對《環球時報》記者表示，廣元此次出臺的政策有26條，是1月出臺的17條政策的升級版本，全方位針對二手房、新房和商業項目，每平方米補貼600元至800元，單套補貼最高可達12萬元。在走訪多家企業過後，沈國偉發現，在升級政策加持下，廣元今年的項目到訪量同比增加2至3倍左右。“政策執行到今天，已經能夠看到一個爆發的效果。短期內能夠起到去庫存的作用。”他表示，廣元的市場供給量不大，預計到明年3月政策執行結束後，去庫存差不多能夠完成。但同時，他分析認爲，爆發後可能會稍有減弱，回到一個穩定的狀態。
沈國偉認爲，去庫存後，市場信心會增加，這包括開發商拿地的信心。“可能未來會有一些項目、土地陸續入市，我預測未來3至6個月還會有開發商拿地，政府也會在供給方面提前做好準備，房價可能會有小幅上漲趨勢。”沈國偉說，“未來產品設計將更人性化，突出舒適度，比如贈送空間更大、大落地窗、3米大陽臺、入戶花園等。”
專家：多元化支持激活樓市
《環球時報》記者注意到，此次二三線市場樓市短暫回暖情況與房企的大力優惠同頻，隨着國慶假期的結束，許多房企已收回折扣或宣佈漲價。同時，與一線城市價格回升不同，二三線樓市總體來看仍處於向下調整階段。
復旦發展研究院金融研究中心主任孫立堅分析稱，當前，市場不缺資金，缺少的是對市場未來的信心。一旦信心恢復，投資和消費就會活躍起來，上市公司的業績也會隨之提升。這種信心的恢復首先會在股票市場得到反映，隨後通縮壓力造成經濟疲軟現象得到緩解，房地產市場的復甦也會指日可待。
孫立堅向《環球時報》記者表示，上海等一線城市的房地產市場表現尤爲突出，這與高淨值人羣的集中和對經濟前景的信心有關。這些城市的財政狀況相對較好，土地財政壓力不大，因此房價並未出現下降，反而有所上漲。與此同時，二三線城市可能會受到一線城市“虹吸效應”的影響，資金流向一線城市，但目前看來，二三線城市的中心區域房地產市場也出現了回暖，顯示出市場信心的逐步恢復。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認爲，各地房地產市場的情緒是積極的，至少目前觀望情緒明顯降低，看房量和諮詢量大幅增加，同時交易速度明顯加快。購房者當前交易的活躍，和購房成本降低有直接的關係，尤其是首付比例持續下降，這也使得購房積極性明顯增加、節奏持續加快。值得關注的是，一線城市因潛在剛需和限購放鬆而樓市回暖，而二三線城市的驅動力則有所不同。二三線城市樓市與教育、學區緊密相關，對購房有直接影響。
對於二三線城市能否扭轉價格下調的態勢，孫立堅表示，二三線城市在房地產發展中面臨產能過剩和供求失衡的挑戰，這限制了房價回升和樓市回暖。這些城市的房地產行業過去主要依賴對未來市場的樂觀預期和信貸擴張，未能充分考慮人均收入、人口增長和營商環境改善等需求能力。與一線城市相比，二三線城市在釋放存量負擔方面存在一定的落差。
孫立堅建議，政府要因城施策，提供多元化支持，如降低首付等，以穩定房價並刺激潛在住房需求。同時，政府應構建有利於需求增長的營商和社會福利環境。通過普惠金融和創新金融，促進消費多元化，推動產城融合，創造商機，以此促進樓市復甦。此外，改善就業和收入水平，加強社會福利和保障體系，多方面提振市場信心，從而推動二三線城市實際需求增長。