都更危老申請案件爆量 背後有這個關鍵助力

都更危老推動師，雙北已有13000多人。（圖/財訊雙週刊提供)

都更危老商機龐大，深入社區第一線整合的都更危老推動師，雙北已有13000多人，究竟他們扮演什麼樣的角色？ 又面臨什麼樣的挑戰？

雙北超過30年老屋已有135萬戶，佔總戶數5成3。爲了加速推動老舊房屋改建，雙北政府培訓人才深入第一線整合開發，輔導都更危老案，在臺北市稱爲「都更危老推動師」、新北市則稱「都市更新推動師」。截至7月底，總人數已達13630名的推動師，成爲危老申請案件爆量的關鍵力量。

看準商機　銀行想包班培訓

以臺北市爲例，經過建管處覈准的培訓機構達20個單位，原本規畫只招收800人，現今取得證照人數已有13000人（新北市約500人）。培訓單位之一的財團法人中國地政研究所與現代地政聯盟合作，迄今受頒推動師證照逾2000人。召集人王進祥說，開課狀況不受疫情影響，甚至有一家銀行提出包班需求，打算培訓60名推動師，便是看準推動師可以切入都更危老市場的商機。

「推動師扮演的角色，就像啓動火車引擎的司機。」王進祥解釋，建築業是振興百業的經濟火車頭，而火車頭的引擎就是危老和都更，能夠啓動火車頭引擎的人，則是推動師。這也是爲何雙北政府祭出獎勵輔導金，希望達到激勵推動師的成效。

目前臺北市從建築物初評、詳評到重建計劃覈報，依不同程度給予最少2萬元，最高達60萬元的輔導推動費。而新北市的危老案依整合人數，提供最少10萬元，最高25萬元的獎勵金；若是輔導成立都市更新會，依法定不同階段予以30萬元至100萬元獎勵金。

然而，獎勵金看似豐厚，但推動師深入社區與民衆溝通協調，挑戰度亦高。獲頒績優推動師的建築師劉明滄指出，推動師主要是開發案件或受人請託整合，本身也要具備專業性，首先要熟悉各項法規，諸如《都市計劃法》、《危老條例》，進而評估基地條件，包括建蔽率、容積率、鄰路條件、獎勵值等等。

再者，評估建物是否符合危老重建的條件。最基本條件是，房子要在都市計劃範圍內、屬於合法建築物、不具歷史文化保存價值，再加上具備「危」或「老」的條件。最後，就是推動師必須接受的挑戰，包括與住戶說明是否具改建資格、若是中高樓層該如何說服改建，以及處理住商混合產權複雜、店面租金補償、頂樓加蓋等問題，還有合法建築物的認定，在實務操作上都必須解決。

重賞求勇夫　推動師挑戰大

劉明滄舉例，近期經手文林路的案子，就碰到建築線、合法建築物認定以及店面談不攏等棘手問題。原來是早期建物登記，一塊地分A、B地號，謄本登記卻只註記A地號，主管機關會認爲B地號沒有臨建築線，不屬於合法登記。