戴志鋒：存量房貸利率調降既有可行性又具必要性

中新經緯10月14日電 題：存量房貸利率調降既有可行性又具必要性

作者 戴志鋒 中泰證券銀行業首席分析師

近日，中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄銀行六大國有商業銀行均已發佈公告，將於10月25日批量調整存量房貸利率。從當下的經濟環境來看，這既有可行性又具必要性。

目前，存量房貸利率和新發房貸利率之間仍存在調降空間。央行披露，2023年末存量房貸利率約爲4.27%，而到2024年6月，新發房貸利率已降到3.45%，這一利率差爲房貸利率調整提供了可行性。

此次房貸利率調整細則的落實，將對房地產市場產生直接影響。從需求端來看，統一房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調到15%，加強了對改善性住房需求的支持，平等對待剛性需求和改善需求，有助於降低購房門檻和釋放改善型購房需求。

此外，降低存量房貸利率能夠減輕居民債務壓力，釋放購房資金。對於購房者來說，房貸成本的變化將影響其購房決策。央行此前預計，存量房貸利率平均下降約0.5個百分點，將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出總計約1500億元。結合去年9月存量房貸的調整，存量房貸利率已經整體下調了超過1個百分點。並且LPR(貸款市場報價利率)持續下調，年初房貸的重定價也會自然導致房貸成本下降。在多種因素綜合影響下，原本因房貸壓力較大而猶豫不決的購房者更有可能入市，有助於房市平穩升溫。

從供給端來看，首先，5月份央行創設的3000億元保障性住房再貸款，中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到了100%。其次，央行還將支持收購房企存量土地，在將部分地方政府專項債券用於土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，這將盤活存量用地，緩解房企資金壓力。

與此同時，將年底前到期的經營性物業貸款和“金融16條”這兩項政策文件延期到2026年底等一系列政策組合拳整體從供給端發力，持續支持房企的合理融資需求，紓解房企壓力，並加快去庫存力度。

從金融市場的角度來看，存量房貸利率調整對銀行業既有挑戰又有機遇。短期看，銀行利潤可能受到一定影響；長期看，存量房貸利率調整有助於銀行業穩規模、降風險。

一方面，按揭貸款作爲銀行零售資產的壓艙石，提高的早償率影響規模增長，若調降存量房貸利率，銀行按揭貸款規模將企穩，有助於緩解銀行零售資產端增長壓力，穩住未來長期的個貸收入基本盤。另一方面，通過下調存量房貸，減少當前居民還款壓力，進而降低個人貸款不良率，有助於穩定銀行零售資產質量。

對於未來房貸利率的走勢，央行降息週期並未結束，預計明年仍有降息空間，這也符合央行推動社會融資成本持續下降的基調。伴隨着未來LPR的持續下行，房貸利率或仍會繼續下行。

筆者建議，對於銀行來講，個人按揭貸款期限長，收益穩定，抵押物優質，仍是優選的投放選擇。對購房者和房地產市場參與者來說，應該做好家庭資產負債表、個人的現金流管理，從服務自身的真實需求出發，穩健參與房地產市場。(中新經緯APP)

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責任編輯：謝婧雯