陳朝平快評》治絲益棼的虛坪改革方案

內政部昨天公佈虛坪改革方案，包括停車空間登記制度改革、增訂管委會空間設計標準，這項改革方案勢將引發無限的糾紛。（廖素慧攝）

內政部昨天公佈虛坪改革方案，包括停車空間登記制度改革、增訂管委會空間設計標準，希望減少不必要的公設跟虛坪，將公設比下降到25%到30%。改革方案中，將重新定義停車空間爲專有部分，具有獨立產權，讓停車空間跟居住空間明確分開，沒買車位不必負擔車位面積。從實務上來說，這項改革方案勢將引發無限的糾紛。

停車空間從專有部分改爲獨立產權，可以預料將產生以下的困擾：

第一、停車空間既然屬獨立產權，那麼，所有權人愛在車位上停什麼車輛，加停摩托車、輪流停幾輛車，管委會似乎都無權過問，平添管理上的問題。

第二、所有權人極有可能將停車格當作儲物空間，任意放置雜物。管委會是否有權制止、甚至予以處分？

第三、所有權人或許會自行僱工安裝充電樁，充電樁品質、電路設計、甚至盜用公共電路的問題層出不窮。

第四、停車位可不可以獨立出售？非本社區的住戶可不可以價購停車位？進出車輛如何管制？

第五、沒買車位的人不必付擔車位和車道面積等公設的成本，變相鼓勵貪小便宜的民衆，不買車位，改採租賃。

第六、所謂車道是指何而言？只限停車場內的車道？還是包括停車場的聯外道路？

第七、車位和住家同屬獨立產權，管委會憑什麼收取停車位的清潔管理費？車位所有權人可否拒付清潔管理費？

第八、燃油摩托車或電動摩托車的停車位是否比照辦理？

順帶一提，內政部要訂定管委會空間設計標準，那麼，自願不參與區分所有權人會議的住戶，可不可以不負擔管委會空間的公設面積？住戶可不可以主張從未使用社區公共設施而拒絕分攤公設面積管理費？

大體而言，市面上預售屋的停車位價格，視不同地區，約當折抵當地20年的停車位租賃外加臨停費用，從長期成本效益的角度看，加購專有停車位應屬合算之舉。內政部此計，只是將停車位的公設面積「轉換」爲獨立產權，對於降低房價毫無幫助，反而會衍生出更多管理上的問題，可謂治絲益棼矣！

公設比例、面積、內容、設計，涉及住宅整體生活品質和管理機制。這是自由市場機制的一環，也是住宅市場長期演變的趨勢所致，哪裡是內政部可用一紙命令改變的呢？試圖用公權力降低公設面積比，壓低的，不是房價，而是居住品質。

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