長實集團收入縮水，李澤鉅稱有興趣繼續投地

長實集團（01113.HK）頻繁打折賣樓的成績單終於出爐。

8月15日，長實發布的2024年中期業績顯示，上半年度已確認的物業銷售收入46.35億港元，上年同期則爲82.46億港元，大幅下降約48%。這其中包括了上半年打折銷售的香港洪水橋#LYOS項目、屯門飛揚項目、廣東東莞海逸豪庭項目帶來的收益。

對物業銷售收入的下滑，長實集團主席兼董事總經理李澤鉅並無太多不滿。在中期業績會上，他表示，由於過去一段時間集團較少投得地皮，對上半年物業銷售下跌不會感到意外。他認爲，在多變的環球營商環境和地緣政治狀況以及高利息環境的挑戰下，這是一份很不錯的業績。

此前引發了廣泛關注的香港黃竹坑Blue Coast項目則預計在2025年完工確認收入。該項目推出均價約2.19萬港元/平方呎，與周邊的二手房價相比相當於打了7折，較成本約2.8萬港元/平方呎，也折讓了22%。

“撈底價”的銷售策略讓Blue Coast項目成爲今年香港新盤“人氣王”。長實方面披露，該項目自4月推出以來，已簽訂物業銷售合約108億港元。

打折賣樓的策略讓長實得以快速出貨。當被問及是否會採用類似的定價策略去銷售旗下其他項目時，李澤鉅迴應，公司一向採取較貼市的策略推售新項目，銷售團隊會制定出配合市場和買家的方案。

事實上，因2月底的“撤辣”，近來香港樓市的交投量有所改善，4 月份買賣數目達上半年最高水平。但近來，政策效力消退出現了回落，5月一手住宅交易量跌至接近4月水平的一半，新盤價格也屢創多年新低。

對於後續香港市場走勢，李澤鉅也表示，“我並沒有水晶球去預測整體市場。香港在過去數十年經歷了多個經濟週期，而每次賺錢最多的人都是在大多數人看淡的時候入市。”

他表示，“我的經驗告訴我當香港市況轉變時，一切的變化都會發生得很迅速，而過往很多人都反應不及。我不敢賭香港市場太差，過去的歷史都讓我們知道，賭香港長期差的都是錯的。”

面對持續走低的物業成交價格，長實仍對未來的拿地抱有信心。李澤鉅表示，未來仍有興趣繼續投地，但利潤與市場狀況是掛鉤的，“當市況相對疲弱時，利潤或許少一點；但當市況開始恢復時，利潤增長速度可能會比大家的反應更快”。

對於香港市場，李澤鉅也坦言，“當然有興趣在香港參與新項目投標”，不過重點是看邊際利潤及所需投入的成本。

由於低至5.5%的負債率，長實集團未對新投資的資金額度設上限。

“除了低負債率， 我們更持有結構流動性高的國際資產。”李澤鉅稱，長實有耐心，從來不會抱有“志在必得”的心態。重點還是看項目的利潤回報和所需投入的成本。“當香港或內地有龐大的投資機會時，因爲我們有國際資產，我們可以有能力隨時動用大量資金回來進行投資。”

國際資產不僅讓長實有底氣隨時變現進行投資，還在市場下行期形成了抵禦週期的力量。李澤鉅表示，過去數年投資英國社會支援房屋增強了整體投資物業組合收入的韌性，並幫助抵禦香港租賃市場持續放緩的狀況。

近來，多家港資開發商的財報均顯示，因供應過剩、需求不足等原因，香港寫字樓市場頗不景氣，租金收入有所降低。其中，恆隆地產位於香港島辦公樓組合收入大幅下跌約14%；九龍倉置業旗下海港城和時代廣場的寫字樓部分，收入分別下跌2%、8%。

長實的寫字樓租金收入也在上半年下降了約7%，但租金收入整體實現約31.18億港元，同比增長約8.9%。這主要得益於海外收益的增加。長實在2023年7月收購了英國的Civitas，後者在英國持有的社會基礎設施物業，可提供租務收益。

值得一提的是，由於資產價格下跌，許多持有投資性物業的港資開發商，近來頻繁受到投資物業重估的拖累。長實也未能獨善其身。

據長實披露，截至6月末，公司股東應占溢利爲86.3億港元，每股溢利2.44港元，較去年同期減少15.3%。若撇出投資物業重估帶來的影響，則實現溢利67.26億港元，每股溢利1.91港元，較去年同期減少9.5%。

李澤鉅並不擔心投資物業組合在物業重估時帶來的壓力。“上半年度， 集團於物業重估之溢利約爲港幣 18.8 億元。這是由於和黃物流中心錄得重估溢利，足夠抵銷內地部分物業所錄得的重估虧損。”