企業觀察｜長實集團內地土儲僅爲8年前的一半，李澤鉅稱“目前香港樓市下行機率較小”

“我相信整個投資界都預期今年的物業發展盈利比之前會有差距。”

3月21日，長實集團（HK01113，股價36.8港元，市值1306億港元）發佈2023年度業績報告，並召開業績發佈會。

長實集團主席兼董事總經理李澤鉅表示，如果長實在四五年前地價高峰的時候買入很多地皮，今天的負債比率不可能是3%，更會持有不少賬面值高於市價的項目。

他認爲，公司交出了一份不錯的成績單。

業績報告顯示，截至2023年底，長實集團的銀行結存及定期存款達到425億港元，淨資產爲124億港元。由於公司擁有大量現金，加上未動用銀行貸款額，所以有能夠能力應付承約及流動資本需求。

儘管資金流動性表現穩健，但報告期內，長實集團收入和股東應占溢利雙雙下滑，分別同比減少16.15%、20.03%。長實將內地視爲經濟增長引擎，但在覈心土儲方面持續收縮，在謹慎的拿地策略下，土地儲備減少至6300萬平方呎，創下近8年最低水平。

2024年，一線熱點城市陸續放寬土地競拍規則，長實是否有相關計劃，在一個多小時的發佈會裡，管理層尚未給出明確回答。

土儲政策審慎致銷售收益減少

過去的一年，長實集團依靠房地產銷售、寫字樓租賃、酒店服務、基建和英式酒館等業務，實現收入472.43億港元，股東應占溢利約173.4億港元。

其中，房地產銷售收入同比減少29%至131.53億港元，主要銷售的住宅單位包括香港的沙田名日·九肚山和洪水橋#LYOS項目，以及廣東東莞的海逸豪庭、上海的湖畔名邸和北京譽天下項目。

長實集團的香港項目中，以油塘親海駅最爲奪目。據《每日經濟新聞》此前報道，去年8月，該項目推出626套住宅，由於樓價降至7年前（截至去年）的水平，吸引了3.06萬次搶購，超額認購48倍，被形容如“深水炸彈”般震撼。

據業績報告披露，除了親海駅項目，屯門的飛揚第1期及第2期及新加坡項目銷售亦進展順利，黃竹坑項目已獲得住宅單位預售許可證，預期於近期推向市場發售。

降價促銷在引起市場轟動之餘，對長實集團的業績並無較大增益。報告期內，長實集團在香港實現銷售收入58.4億港元、內地實現66.3億港元、海外實現6.83億港元，同比2022年，各個銷售區域全線下跌。

值得一提的是，由於去年7月長實集團終止出售Bristow Investments Limited（布里斯托投資有限公司，香港波老道21號發展商）的買賣協議，買家所付訂金20.77億港元已被沒收及作爲公司收入入賬。

長實方面坦言，物業發展規模減小，主因過去數年之審慎土儲政策，年內物業銷售收益較2022年錄得減幅。集團於2021年及2022年在本地投得四幅作商住發展用途的政府地皮及兩個重建發展項目，規劃工程如期開展。集團將繼續把握機遇，物色優質土地儲備，以作未來發展。

“目前香港樓市下行機率較小，值博率很高”

截至報告期末，長實集團的銀行結存及定期存款425億港元，淨資產爲124億港元，負債淨額與總資本淨額比率約爲3%。

公司以中短期爲基礎監控流動資金需求，並根據需要安排融資。銀行及其他借款總額爲549億港元，同比增加63億港元。1年內到期借款爲178億港元，2至5年內到期借款爲304億港元，5年後到期借款爲67億港元。

截至報告期末，公司擁有可開發土地儲備約7400萬平方呎，其中700萬平方呎、6300萬平方呎及400萬平方呎分別位於香港、內地及海外。

梳理過去8年的財報發現，這是長實集團土地儲備的最低水平。2016-2023年，該公司土地儲備分別爲1.35億平方呎、1.17億平方呎、1.4億平方呎、9200萬平方呎、8000萬平方呎、7500萬平方呎、7500萬平方呎、7400萬平方呎。

公司方面表示，內地作爲全球最大經濟體之一，爲全球經濟增長重要引擎。香港本地樓市剛性需求仍在，長遠發展依然受到支持。

長實集團營收、利潤峰值的2018年和2019年，公司在內地的土地儲備分別達到9600萬平方呎、8400萬平方呎，營業收入分別達到221.42億港元、130.59億港元。而目前，長實集團在內地的土儲剩下6300萬平方呎，僅爲8年前的一半。

上海網上房地產數據顯示，長實集團在上海開發的湖畔名邸、高尚領域等項目已接近清盤，只有少量房源可售。

今年2月底，香港撤辣，新房和二手房短期內交易火爆。

李澤鉅表示，撤辣怎麼都好過不撤，撤辣後市場有起色。對於樓市行情，他認爲，任何事情都有上升或下跌空間，目前香港樓市下行機率較小，值博率很高。

面對業績發佈會上“集團是否會買地”的追問，其始終表示無理由現在來回答，無論買地也好或補地價也好，最緊要是“計數”，即合理的回報率，“回報率決定一切”。