產經解析－投資中國迷思系列五 需求強勁 房市尚無泡沫之虞
隨着中國崛起成爲舉足輕重的主要經濟體，全球投資人越來越難忽視這個獨具一格的市場。如今，中國境內掛牌的股票與債券逐漸納入全球主要指數，使得中國市場進一步對外開放，現在正是探索投資中國的迷思與真相的時機。聯博將爲投資人揭開謎一般的中國，釐清市場對中國的迷思並加以分析，掌握中國的投資機會。
來到中國內蒙古鄂爾多斯市的康巴什地區，住宅大廈空無一人，道路上紅綠燈閃爍，卻不見來往的車輛。購物中心沒有店面。博物館造型現代新穎，遊客卻寥寥無幾。
中國還有數十個類似這樣的鬼城，人口可能永遠不會滿載，讓人擔憂中國的房市泡沫。中國每五個住房就有一個無人居住，過度建設一部分是地方政府所爲，一部分則是因爲投資人只看到房價穩健上漲。部份市場觀察人士認爲，這個房地產現象是中國避而不談的經濟問題。
回顧過去15年，中國房市呈現顛覆性的成長。2005年前的房市銷售冷清，但隨後一直到2018年，銷售總樓面積累積高達150億平方公尺，房價也在過去十年成長四到十倍。
由於中國股市高度震盪，房地產相對安全，因此許多小家庭選擇將積蓄用於購入第二或第三間房。此外，地產開發商的槓桿程度較高。以這樣的情形看來，中國似乎將步上1990年代日本房市泡沫破滅後，陷入數十年的經濟困境。中國近期經濟減速成長，也加深市場隱憂。
不過，儘管房價短期震盪，但聯博認爲，中國房市近期並無爆發危機的危險。這是因爲市場存在幾個正面的基本面因素。
首先，中國人口持續移出農村，故中國一線城市的住房需求可望維持強勁。倘若都市化率每年增加一個百分點，等於中國城市未來十年將增加2億人。
其次，住房升級的需求也是利多。中國約有六成住房建於1999年前，亦即經濟拮据的共產時期，如今已不符合現代風格，也不適合大家庭居住。
除了需求強勁之外，中國房市的槓桿程度也不如表面嚴重。2018年第一季底，總家庭債務佔GDP的59％，遠低於美國與新加坡的80％。且營建產業的總債務與房市年度銷售金額相去無幾。聯博認爲，這樣的舉債程度不至於構成系統風險而影響經濟。
從供給面來看，中國房市結構是避免泡沫化的另外一個支撐因素。因中國政府掌控土地供給，避免實質土地價格下跌，房價不易反轉向下。
考量中國房市市值是股市的數倍，政府致力於推動能夠緩衝短期價格震盪的政策。而政府也採用漸進式改革，例如要求地方政府降低對房地產銷售稅的依賴。中國一線城市的房市需求暢旺，但是二、三線城市則較乏人問津，形成結構失衡的現象，這也是政府企圖解決的問題。
確實，中國房市有過熱之虞，類似康巴什地區的鬼城不只一處，對房市是個警訊。但值得投資人注意的是，拜幾個基本面因素之賜，中國房市短期不至於爆發危機。但長期而言，建議投資人密切關注經濟與政策的後續發展，才能因應中國房市的變化。