北京住房租賃市場擬出新政 首次將租金納入監管

本報記者 夏晨翔 北京報道

在住房租賃市場中，“押一付三”是最常見的方式。不過，對於三個月以上租期的“長租公寓”而言，一旦租賃企業“跑路”，或將導致租客一次性交付的大量租金遭受損失。

爲規範住房租賃押金託管、租金監管工作，維護租賃當事人合法權益，近日，北京市住房和城鄉建設委員會會同市住房資金管理中心研究起草了《北京市住房租賃押金託管和租金監管暫行辦法（徵求意見稿）》（以下簡稱《徵求意見稿》）首次擬明確將住房租金納入監管。

《中國經營報》記者注意到，早在2022年9月正式實施的《北京市住房租賃條例》即規定，住房租賃企業向承租人收取的押金應通過第三方專用賬戶託管，單次收取租金的數額超過三個月租金的，超收的租金應當納入監管，並且明確住房租賃企業收取的押金由第三方專用賬戶託管。

而本次《徵求意見稿》將嚴格落實上述規定，進一步制定相關實施細則，明確賬戶主體，規範押金託管、租金監管業務流程。

加強第三方監管

《徵求意見稿》規定，押金按照住房租賃合同約定的時間、金額存入押金託管賬戶。租金方面，單次收取租金數額超過三個月的，租金按照合同約定時間、金額存入租金監管賬戶。

其中三個月租金部分在一日內劃轉至住房租賃企業賬戶，其餘租金按月劃轉，每次劃轉金額爲一個月租金。

換而言之，如果租客選擇“押一付一”或“押一付三”，則押金將存入托管賬戶；如果租客選擇半年付、年付等超過三個月的“長租”，租金將全部存入監管賬戶。

爲保障押金、租金及時退還，《徵求意見稿》規定住房租賃合同期滿或解除後一個工作日內，住房租賃企業應當提出押金、租金退還意見，明確是否扣除押金或租金以及擬扣除費用明細。承租人同意退還意見的，押金、租金按退還意見退還；承租人不同意的，可通過協商、調解、訴訟、仲裁等途徑解決。

此外，爲加強監督管理，本次《徵求意見稿》還就押金託管、租金監管賬戶查詢以及執法監管工作進行了明確。

如一方面，承租人可通過合同備案編號等信息查詢本人在押金託管、租金監管賬戶內金額。另一方面規定對於日常監管發現未履行押金託管與租金監管或存在經營風險的，可以暫停向住房租賃企業撥付租金監管賬戶內的資金，由各區住建房管部門監管賬戶內的資金撥付；對於未按照規定履行押金託管、租金監管，或者未按期退還剩餘押金、租金的，依據《北京市住房租賃條例》等法律法規進行處罰。

北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥分析指出，本次《徵求意見稿》是《北京市住房租賃條例》的配套文件之一，在住房租賃管理服務制度體系中具有重要地位，對有效預防住房租賃糾紛、規範住房租賃經營行爲、促進住房租賃中介行業健康發展、依法維護租賃當事人權益，都有重大意義。

化解租賃糾紛難題

事實上，針對住房租賃市場亂象，北京市早已有所行動。

2021年2月，北京市曾印發《關於規範本市住房租賃企業經營活動的通知》，明確住房租賃企業向承租人收取的押金應當通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶託管，收取的押金數額不得超過一個月租金。

住房租賃企業應於合同終止後兩個工作日內通知北京房地產中介行業協會退還押金，北京房地產中介行業協會應在一個工作日內將押金的本金和同期存款利息退還給承租人。

2022年9月，《北京市住房租賃條例》正式實施，其中，第三十六條提出，住房租賃企業向承租人收取的押金應通過第三方專用賬戶託管，單次收取租金的數額超過三個月租金的，超收的租金應當納入監管，並且明確住房租賃企業收取的押金由第三方專用賬戶託管。

而本次《徵求意見稿》則嚴格落實了相關規定，進一步制定出相關實施細則，明確了賬戶主體，規範了押金託管、租金監管業務流程。

趙慶祥指出，根據投訴數據統計，押金租金糾紛佔住房租賃糾紛七成以上，另外住房租賃企業“爆雷”也多是因爲沉澱押金租金形成了“資金池”。此次明確北京市住房資金管理中心和北京房地產中介行業協會發揮各自優勢，共同承擔押金租金管理工作，應該可以預防和化解大部分的住房租賃糾紛問題，促使住房租賃企業經營模式轉型升級，促進住房租賃中介行業高質量發展。

（編輯：盧志坤 校對：翟軍）

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