把脈20年後的南沙！三大核心置業板塊誰將勝出？
編者按：2月25日，《廣州市城市總體規劃（2017-2035）》（簡稱：總規，下同）草案公示正式出爐。根據總規內容顯示，白雲、黃埔、番禺部分區域被納入了主城區範圍，南沙的地位又一次被重點強調……那麼問題來了，未來廣州各個區域發展前景如何？當前哪裡纔是原始股？哪裡最值得關注？本站房產特別策劃《劇透20年後的大廣州》與大家一起探討，本篇南沙區。
總規：強·南沙
在《總規》中，明確提出：強·南沙。“強·南沙”的內容，整整佔了本次總規的1/7，篇幅大、內容詳盡、涉及面廣，由此也可見官方對南沙的發展重視程度之高！主要體現在“強定位”和“強交通”。
“強定位”：《總規》將南沙區全域定位爲廣州唯一的城市副中心與功能完整的濱海新城，是廣州面向粵港澳大灣區重要的門戶，進一步全面強化南沙在粵港澳大灣區的重要性。
“強交通”：《總規》提出全力推進南沙交通網的完善，推進建設南沙與廣州主城區、香港國際機場、深圳寶安國際機場，廣州南站暢達的高速交通走廊，實現30分鐘直達大灣區主要城市中心區和重大交通樞紐。
與此同時，南沙還將建設粵港澳全面合作示範區：面向港澳實施更大程度的先行先試和更高水平的開放政策，加強與港澳在離岸貿易、高技術服務、教育培訓、高新技術產業、高端醫療產業等領域的合作。在自由貿易港方面，也將繼續探索。
重點發展：南沙中心區
爲強化南沙大灣區綜合服務功能核心區功能，《總規》提出南沙要重點發展國際航運、國際服務貿易、國際創新金融、科技創新、國際交往等功能。
從板塊來看，《總規》將南沙劃分爲五大片區：南沙中心區、東涌-黃埔片區、欖核-大崗片區、萬頃沙片區、龍穴島片區，並賦予了各個片區相應的定位。
從定位來看，南沙中心區處於南沙區的中心區域，定位爲集合粵港澳合作服務功能和城市綜合服務功能的中央商務區核心區。這與當初自貿區的定位有異曲同工之妙，也是南沙重點發展的區域。
從當前南沙樓市來看，整個南沙將近七八成的樓盤均集中在這個“南沙中心區”！這裡包含了樓盤最爲密集的金洲蕉門板塊、地價最高的明珠灣起步區，以及配套最豪被視爲南沙富人區的南沙灣板塊。
在南沙，如果僅從配套來看，當前最爲成熟、未來最有前景的板塊就是金洲蕉門。
目前，南沙萬達廣場、今洲廣場、步行街、風信子跨境免稅店、南沙中心醫院（三甲）、金隆小學、南沙第一中學（省級）……無論是商場，還是教育，或是醫療配套，優質資源均集中在金洲蕉門。
此外，金洲蕉門作爲區府所在地，交通資源也相對完善。地鐵，有金洲、蕉門兩個站點，早已通車運營；公交，路線多、站點密集。與此同時，往返南沙和天河的南沙快線在南沙上落車點，就設在蕉門地鐵站旁，那裡是個大型的公交總站。
未來，蕉門河中心區是南沙的城市客廳，將建有可容納6千人活動的陽光草坪、6米寬的步行騎行綠道、圖書館、美術館、博物館、科技館……同時，匯聚不少大小型企業總部。
從樓盤的分佈來看，金洲蕉門板塊的樓盤最爲集中，產品多樣，房價呈兩極分化的態勢。比如越秀濱海御城，售價30000-34000元/平，整個南沙房價比較高的樓盤之一，目前產品不多，僅剩142平單位，複式設計。而今洲廣場附近某樓盤，帶裝修出售，價格還不足2萬/平，比周邊二手房價格還略低。
整體上，金洲蕉門板塊樓盤質量參差不齊，有些樓齡少了十幾二十年，有些剛好在地鐵口；有些命途多舛，更換了好幾個開發商；有些還曾出現過地陷的劣史……固然價格會有相對大的差異，購房前最好全面瞭解再做決定。
明珠灣起步區，是南沙自貿區七大片區中唯一一個定位爲金融商務發展試驗區，致力於發展國際總部經濟、金融服務以及商業、寫字樓等。
去年8月份，作爲明珠灣區的交通大動脈——鳳凰一二三橋已正式貫通，將蕉門和萬頃沙的通勤時間由半個多小時縮短至十幾分鍾，有利於整個明珠灣區建設的有序推進。
樓市方面，該塊板塊的住宅用地相當少，在售樓盤屈指可數，目前處於“斷貨”狀態。而此前，唯一有住宅產品在售的南沙金茂灣，其洋房已經全部售罄，目前主推的是商鋪。
位於靈山島尖的中交匯通中心，本來就是個商業綜合體，沒有住宅產品。目前主推的是48-1134㎡海景商務SOHO，以及建面約爲100-2306㎡的5A寫字樓。
值得注意的是，今年年初（1月29日）靈山島尖地塊出讓，競拍相當激烈，最終被越秀以37億元斬獲，配建76500㎡，自持25%，摺合樓面價17231元/平，至今仍是南沙最高樓面價紀錄！
南沙灣板塊：傳說中的富人區，房價已破3萬
南沙灣板塊，最大的優勢就是擁有優質的環境和高端配套。在這裡，集合了獅子洋、黃山魯森林公園等相對稀缺又珍貴的山景、海景資源。
當前炙手可熱的郵輪母港，規劃就在南沙客運港附近。南沙區旅遊局工作人員表示，預計到2020年，在南沙靠泊的郵輪將達到240艘次，郵輪旅客吞吐量達100萬人次！這對於南沙灣板塊，乃至整個南沙，甚至是廣州的經濟發展均有正面的刺激。
與此同時，南沙客運港、南沙大酒店、南沙天后宮、南沙郵輪母港等國際高端配套均匯聚與此，這是南沙乃至廣州唯一親海的高端居住區。
目前，南沙灣板塊洋房售價基本在25000元/平以上。其中南沙灣御苑，在售95-139平三四房，均價27000元/平；星河山海灣和中交藍色海灣暫無房源在售，星河山海灣上個月只有大戶型在售，單價已破3萬，新品預計年中推出；中交藍色海灣是去年11月份首次開盤，當時售價已高達26000元/平，新一批產品推出時間和價格待定……
從金洲蕉門板塊，到明珠灣起步區，再到南沙灣板塊，整個南沙中心區留給剛需的選擇並不多。三者相比之下，金洲蕉門板塊樓盤比較多，雖然質量參差不齊，但是如果預算實在有限，還可以淘一淘。