澳洲人一粒藥治兩種病　物業管理權制度有可借鏡之處

▲社團法人臺灣物業管理學會理事長杜功仁到澳洲訪問，瞭解澳洲人創造的物業管理權制度。（圖／郭紀子提供）

文／郭紀子

蔡英文政府推出的「包租代管」政策，目前主要由仲介業者投入經營，成效如何還是未知數，後續問題如何完善，專家不無擔心。社團法人臺灣物業管理學會一行20人在理事長杜功仁教授的帶領下，目前正在澳洲訪問，瞭解由澳洲人創造的非常特別的物業管理權制度。這是一種管理維護與包租代管兼顧的制度，透過這套制度的推行，可使物業的管理維護品質得以保障，也解決了空屋及投資客的包租代管問題，可謂「一石二鳥」，有值得臺灣借鏡之處。

「物業管理權制度」起源於1970年代中期的澳洲昆士蘭州黃金海岸。該地區是世界著名的渡假勝地，對於澳洲國內外的人士，黃金海岸永遠充滿想像，不僅有新移民和觀光客喜愛的濱海風光和山林景觀，甚至富有的退休者、投資客和商界人士也認爲黃金海岸奔放的色彩十足迷人。因此，許多人在此購買度假屋或專門用來出租給度假者做不動產投資，房屋的委託管理維護與包租代管成爲市場的重要需求。

一位聰明的年輕律師Gary Bugden開始在此領域鑽研，推動建構相關法令與制度，經過幾十年的發展，這套管理制度經過時間證實非常成功，目前發展方興未艾，在整個昆士蘭，幾乎所有中大型物業開發案都採取物業管理權模式。也因此，Gary Bugden律師被尊冠「物業管理權之父」的美名。

傳統的物業管理權有三個基本要素：一、被授權充當社區業主的租賃代理，執行包租代管業務。二、與社區的業主法人團體（body corporate，相當於臺灣的公寓大廈管理委員會）簽署照顧公共物業的合同，負責社區管理維護工作。三、在社區購買至少一戶房地產的所有權（通常包括住處和辦公空間），成爲住戶之一（community titles scheme）。

因此可以看出，物業管理權制度實際上是管理維護與包租代管整合兼顧的制度，經營者有兩個主要收入來源，一個是來自爲物業中的共用部分提供管理維護所得到的業主法人團體工資（Body Corporate Salary），另一個則是爲個別業主執行包租代管的業務收入。

人們選擇投資物業管理權有很多的原因，包括不錯的投資回報、銀行提供貸款援助、工作與家庭兼顧和比較穩定的收入等等。物業管理權被視爲一個非常安全的投資管道，一期合約一般從10年到25年，住戶滿意則可以無限期續約。