2022年，沒有金九銀十
今年，似乎真的沒有人再提“金九銀十了”。
上一次還是2019年9月23日，萬科董事會主席鬱亮，在萬科南方區域媒體交流會上坦言，“今年9月份銷售成色不足，金九不一定有了。”
再往前，2018年也曾有專家感慨，“最近三年都沒有金九銀十了。”
但不管在你心中，金九銀十已經離開了幾年，2022年一定是第N+1年。
01
開發商與購房者的情緒共謀
根本上來說，“金九銀十”並不是基於市場成交數據的結論，而是開發商與購房者的情緒共謀，或者說社會氣氛。
於開發商而言，這是促銷衝刺跑量季，供應組到位；對購房者來說，年底辦大事，買房三喜臨門，氛圍組到位。
但要較真成交數據，“金九銀十”其實並不成立。
市場好的年份，九十月份並不是最突出的那兩個；市場不好的年份，九十月份更是平庸的存在。
尤其是近幾年，“金九銀十”更像是個鬧鐘，提醒房企操盤手們---
距離上交年度KPI只剩100天了。
再加上推行土地集中供應模式後，新房市場連鎖反應扎堆上新，開發商連推盤節奏都已沒有自主性可言。
快，就是唯一的破解之法。像北京新房市場，拿地三個月開盤已成爲常規操作。
至於今年，“金九銀十”也大概率失約了。
國家統計局數據顯示，2022年前7月商品房銷售面積7.8億平方米，幾乎已經回落到2016年前7月水平（7.6億平方米）。
業內預計，今年全年商品房銷售面積或只有10萬億。
連續5年17萬億的行業高位，成爲歷史 。
02
爲什麼今年都不買房？
相較於“金九銀十”失約，更應該問的是，爲什麼今年大家都不買房了？
原因很多。比如整體經濟下行、居住需求透支、人口紅利消失……
相關的一板一眼論證不再多說。嚴肅君認爲，有幾個近期熱搜倒是可以重點關注下，折射真實。
熱搜①是，央行數據顯示，上半年住戶存款增加超10萬億元，而過去幾年的半年住戶存款增加量基本在6-8萬億之間。
是今年大家都多掙錢了嗎？不是，是大家更愛存錢了，或者說，更不願意消費和支出了。
熱搜②是，交通銀行公告“提前還貸收1%違約金”，雖然隔天就撤下了，但越來越多的購房者提前還貸是事實。
面對收入和投資的不確定性，如果找不到更高收益的投資渠道，閒置資金用於提前還貸，被動成爲“最佳選擇”。
嚴肅君的N個500人置業羣裡，有網友說---
“前三十年儲蓄，後三十年貸款，換來房地產10年高速增長。”換句話說，市場需求和購買力過度透支，行業規模見頂。
從目前表現來看，不僅過去的需求透支，新增儲蓄和貸款流向的首選，也不再是房子。
不能忽視的，還有疫情三年信心的崩塌。
對於房子的信心。我們見證了巨無霸房企的一個個暴雷，新房項目的一個個爛尾，交房中的一次次拉鋸維權……
“房住不炒”前所未有的深入人心，未來房價既不會大跌，也不會大漲成爲共識。
畢竟，購房止於投資。
對於自己的信心。誰知道下一次隔離什麼時候來，下一個裁員的會不會是我，明年還能不能還得起房貸？不確定性越大，越要緊緊抓住確定性，越來越不敢花錢。
於是，現金爲王。
03
分化，未來樓市關鍵詞
接下來的問題是，那還能買房嗎？真正有居住需求的購房者，去哪兒買，怎麼買？
建議也已經很多了---
越是放鬆限購的城市，越要遠離；選擇一線/強二線人口流入的活力城市；上車不難，換房難……
嚴肅君想聊一些細節和關鍵詞---分化。
不同能量級城市之間的分化，自然已十分明顯。長三角、珠三角與中西部、東北部的分化；省會城市與非省會城市；產業發達的強二線與普通二三線城市……
但就算是一線城市北上廣深，也已經呈現出截然不同的發展規律和市場截面，並更具代表性。
2019年，北京還是全國城市平均房價第一，2020年被深圳反超，2021年又被上海反超。
過去兩年，上海、深圳、包括廣州都迎來了不同程度的普漲，而北京只有個別優質板塊上漲，大部分遠郊片區持續陰跌，一直未能回到2017年價格高點。
城市內部分化也在加劇。
從2020年起，我們就說北京“商品房市場迴歸”，今年更是改善年，豪宅年，津津樂道的是“有錢人最愛乾的兩件事，一是買奢侈品，二是買豪宅。”
但沒有人注意到的是，改善大年，就是剛需小年。
數據顯示，2015年北京二手房500萬以內的成交總價佔比約85%；新房成交均價爲2.9萬/㎡；
到了2020年底，這兩個數據分別爲65%和51076元/平。
深圳樓市也是典型的“紡錘”型結構。最新數據，2022上半年深圳二手房成交500萬以下房源只佔42%。
單價越來越高，面積越來越小，總價居高不下，很多大城市正在全面香港化。
上海，則是“金字塔”型。
從剛需，到改善，到頂豪，是梯度明顯，結構穩定的。300萬以下房源成交佔比最多，2022年上半年爲38%，300萬-500萬房源佔比35%。
這意味着，每年都有大量的剛需購房者，買入300萬、500萬的房子，再不斷置換。有託底，有輪動。
而這背後又能聯繫到的是，北京“減量發展”，低端產業疏解，全國落戶最難；上海卻是連續兩輪放鬆落戶，依靠外來人員實現城市人口正增長。
看似無關，卻又息息相關。
所以，除了GDP和人口數這樣的硬性指標，城市的內在氣質和奔赴方向也同樣值得關注。
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