坐擁不動產非萬能！想以房買房 專家曝：銀行放款有前提
▲民衆購屋前要先檢視自己的償債能力，這也是銀行最重視的項目。（圖／記者陳建宇攝）
多數人買房子的時候都需要向銀行貸款，但不是人人向銀行貸款都可以順利核貸，信用條件不足或負債比太高的人，申請房貸往往會被銀行打回票，地政士指出，就算手中有房產等固定資產，也未必能向銀行貸到想要的成數，就是因爲償債能力不足。
有些民衆爲籌措買房子的自備款，希望能用既有的房產，向銀行申請貸款，不過有時卻無法申請到理想的成數，甚至無法核貸。原因就出在「負債比」太高。
高雄市地政士公會理事謝志明表示，像這樣的案例其實非常多，並不代表民衆的房子不值錢，而是申請人的負債太高，銀行評估其收入，恐無法順利、穩定償還貸款，因此選擇不借。
謝志明舉例，過去曾經手一個案例，民衆持有一棟價值500萬元的房子，想買一棟總價1000萬元的新房子，這位民衆想利用舊房子，去向銀行貸款，作爲買新房的自備款，但最終無法順利核貸，原因就是「負債比太高」。
謝志明解釋，當這位民衆以舊屋，向銀行申請貸款時，總值500萬元的房子，作爲抵押可以貸到約8成，也就是400萬元，「另外再買總價1000萬元的新房，約要貸款8成計算，也就是要向銀行貸800萬元。如此一來，向銀行借貸的總額就是1200萬元，銀行要放款，就會看民衆有沒有償還這1200萬元的能力。」
▲民衆的負債比若過高，銀行很可能會下修貸款成數，甚至拒絕核貸。（圖／記者陳建宇攝）
根據計算，若借貸總額爲1200萬元，每個月要償還的金額約6萬元，而銀行保守會希望民衆每個月的負債比，不要超過50%，也就是說每個月用來還款的金額，不要超過收入的一半。
謝志明指出，以上述案例來看，每個月收入要達到12萬元，才能將月負債比壓在50%，但這位民衆月收入並不到12萬元，因此銀行就會下修核貸額度，甚至拒絕核貸。
民衆欲取得滿意的房貸成數，就要把握幾個關鍵，謝志明說：「首先要確保自己的信用無瑕疵，例如卡費按時繳納、繳清，不要動用循環利息。另外就是穩定收入，相較於年收入百萬的業務，有時銀行更喜歡月薪5萬元的上班族。」
若沒有固定收入的族羣，最好把自己的收入儘量存入存摺，增加往來紀錄，讓銀行確保自己有這些收入的金額，能增加自己還款來源的參考依據。