最高法明確購房者權益:在商品房已售難交付糾紛中優先受償

針對“保交樓”,最高法再次明確,在商品房已售難交付的債權糾紛中,應優先保障購房者權益。

3月8日上午,最高人民法院院長張軍在十四屆全國人大二次會議上作工作報告。2021年以來,部分房企相繼發生債務危機,多地出現地產項目停工現象。報告表示,最高法爲此出臺司法解釋,明確商品房已售難交付糾紛債權受償順序,優先保障購房羣衆權益;發出1號司法建議,推動健全合同網籤備案與預告登記銜接機制、加強商品房預售資金監管、強化預售信息查詢和購房風險提示,促進做實保交樓、防糾紛。

北京金訴律師事務所主任王玉臣對第一財經表示,雖然此前最高法已經出臺相關解釋確認了購房人的優先受償權,但是在司法實踐的過程中,不同法院對於司法解釋的解讀存在一定爭議,現在最高法工作報告再次強調“保交樓”,明確在商品房已售難交付糾紛中優先保障購房羣衆權益,這對於處理後續各類糾紛可以起到一個重要的指導作用,體現出國家對於購房人相關權益的重視和保護。

近年來,房地產及建工領域的法律糾紛有增長趨勢,若房地產公司資金鍊斷裂,不足以支撐樓盤的後續開發,金融機構、購房者、施工總包方、供應商等都可能與房企產生債務問題,在司法實踐中就會涉及受償順序問題。

王玉臣告訴記者,2023年之前,購房人的優先受償權在法律或司法解釋層面上並沒有被明確,僅在一些個案指導中,最高法曾明確購房者的基本債權優先權,作爲類似案件的參考。一般來說,購房者的基本債權,優先於施工方的工程款債權、優先於抵押權、優先於其他普通債權。

“但畢竟之前還沒有上升到司法解釋層面,所以在司法實踐當中,並非完全按照這個標準操作。開發商的其他債權方,如銀行、施工方等,他們和開發商的關係相對來說更爲緊密,一旦開發商的資金狀況出現異常,這類債權人就會先出手、先訴訟、先執行,而購房人的權益保護就相對滯後了。”王玉臣表示。

2023年4月20日,最高人民法院發佈[法釋〔2023〕1號]公告《關於商品房消費者權利保護問題的批覆》,其中明確:“商品房消費者以居住爲目的購買房屋並已支付全部價款,主張其房屋交付請求權優先於建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的,人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者,在一審法庭辯論終結前已實際支付剩餘價款的,可以適用前款規定。”

此外,上述批覆還明確:在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下,商品房消費者主張價款返還請求權優先於建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的,人民法院應當予以支持。

王玉臣表示,最高法出臺司法解釋後,購房者的優先權就更加明確了。

他建議,如購房者所買樓盤面臨爛尾,業主應儘快通過政府信息公開申請、自查銀行流水等多種方式覈實項目的預售房款監管情況,若覈實發現存在挪用預售資金、違規放貸等問題,可提起相關的查處申請。如果交房已經延期,還可以視情況提起逾期交房違約金的民事訴訟。如樓盤沒有交付的可能,可起訴要求開發商解除合同,返還購房款並賠償損失,但該路徑可能會遭遇後續執行難的問題,必要的時候,可以申請開發商破產,在破產清算中行使購房者優先權。如果樓盤前景還不錯,可以多方協商,推動開發商儘快完工交房。