珠海國資啓動存量房收購，華髮股份拿下百億大單

珠海國企也大手筆加入了收儲的陣營。

本週末，華髮股份（600325.SH）發佈公告稱，擬與控股股東華髮集團或其子公司開展存量商品房及配套車位交易業務，總交易金額不超過人民幣120億元。

其中，華髮集團即珠海當地國企，珠海市國資委持有該公司93.51%股權，廣東省財政廳持有另外6.49%股權。

華髮股份方面表示，本次交易是爲了積極響應二十屆三中全會關於“加快建立租購併舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式”的工作部署，助力珠海市加快住房租賃供給側結構性改革，有效增加保障性、人才安居和商業租賃住房供給，構建租購併舉的住房新格局，並完善“市場+保障”住房供應體系。

根據公告，雙方的交易方式包括但不限於直接出售商品房、出售房地產項目公司股權；交易價格則根據具有相應資質的資產評估公司出具的資產評估報告，確定最終交易價格並簽訂正式合同。

此前，華髮股份就已經與華髮集團開展了收儲的試水工作。

8月1日，華髮股份公告稱，通過轉讓其全資子公司珠海華奔100%股權的方式，將華奔公司名下存量房產轉讓給珠海安居集團，交易對價約26556.29萬元。其中，華髮集團持有珠海安居集團100%股權，與華髮股份爲關聯公司。

而華奔公司的主要業務即開展以舊換新房源收購工作。截至目前，華奔公司設立全資子公司共75家，共計收購了79套住宅物業。此筆交易對價的確定，便是依據廣東財興對交易標的出具的《資產評估報告》而定。

稍早於珠海，深圳國企也正式宣佈開展“以購代建”工作，加大保障房投入。8月7日，深圳市安居集團表示，爲積極構建“保障+市場”住房供應體系，遵循“市場化、法治化”和雙方自願原則，其所屬企業擬開展收購商品房用作保障性住房工作。

公開信息顯示，深圳市安居集團即爲深圳市屬國有獨資企業和保障性住房專營機構，截至2023年底，已累計籌建保障性住房28.2萬套，供應12.2萬套，約佔深圳市同期總量的1/3。

從今年5月起，各地國資下場推進商品房收儲的工作有加速的跡象。

5月17日召開的全國切實做好保交房工作會議上再次明確，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

這之後，多地出臺政策鼓勵國企收儲已建成未售新房。第三方評級機構YY評級統計，截至目前，“517”新政後，全國已有超過30個城市開始推行收儲存量房政策，包括廣州增城、蘇州、武漢東湖高新區、重慶、惠州、佛山、昆明等，部分城市對房源徵集範圍、條件和價格也予以明確。

今年7月30日的政治局會議再次提出，要積極支持收購存量商品房用作保障性住房。

克而瑞指出，這是政治局會議中首次提及支持收購存量商品房用作保障房，而這個提法還有一個前提，即“堅持消化存量和優化增量相結合”。今年4月30日的政治局會議便首次提到“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。從“統籌研究”到“積極支持”，也意味着消化存量在下半年將迎來實質落地階段。

中指研究院研究副總監徐躍進也認爲，去庫存已成爲近期房地產政策的重心之一，“國企收儲未售新房”是政策主力推動、去庫存效果最爲直接的一項措施。

收儲政策既有利於消化存量，也能加快保障房建設，但國泰君安研報指出，從實際落地上看，還需要綜合考慮資金壓力、市場供需等因素對施行的規模和進度的影響。

事實上，儘管當前許多城市都推出了相關政策，但多處於計劃階段，具體落地的情況尚不多見。

YY評級認爲，地方收儲受資金、收益、管理的影響，擴圍難度較大。目前，對各地收儲進展形成影響的因素包括以下三點：一是商品房供給過剩，庫存去化週期過長，二是住房需求較爲持續，常住人口淨流入爲正，三是地方債務和財政情況也會影響當地收儲的進展。

收儲進展較快的城市有三項特徵，即城市能級主要爲新一線城市與部分省會城市，地產庫存去化週期高，持續的人口淨流入，包括鄭州、重慶、青島、天津、福州、濟南等。整體而言，推進較爲緩慢。

徐躍進認爲，國企收儲的推進可能會面臨一定挑戰，包括收儲價格、供需錯配等，比如在一些房企庫存壓力大、出售意願較強的城市，保障房需求相對有限，國企收儲規模可能較小；而在一些保障房需求相對強烈的城市（一線和核心二線城市），市場庫存水平可能也不高，房企折價出售存量房的意願也相對較低。

根據各地發佈的收儲標準，收購價格多定爲市場價的6-8折，或按照土地成本+建安成本加一定比例（5%）的利潤。此外，各地收儲房源多要求位於中心城區，交通便利，基礎設施齊全；偏好整幢或整單元收購，房源建築面積不超過70-144平米（大部分城市要求120平以下）。

徐躍進認爲，當前“促需求+去庫存”的政策方向已經明確，消化存量和優化增量相結合的房地產發展新模式也不會改變，“去庫存”相關政策既有利於緩解企業資金壓力，也有助於市場情緒的恢復及增加保障性住房供給，但收儲價格，供需錯配等問題或將影響政策推進節奏，未來仍需相關政策進一步完善。若下半年各項措施落實到位，將對去庫存、穩市場起到積極作用，有利於加快房地產市場企穩恢復。