中泰證券：當前房地產銷售與土地市場依然均處在低位 預計板塊估值會隨着政策呵護持續修復

智通財經APP獲悉，中泰證券發佈研報稱，2024年Q3土地推出規劃面積和成交金額同比下滑，可以看出土地市場整體表現與銷售市場趨同，市場目前正在經歷冷卻期。但從溢價率和流拍率下降來看，開發商對未來市場的預期較爲謹慎，市場也進一步更加健康。投資方面，當前房地產銷售市場與土地市場依然均處在低位，但政策環境爲近年來最寬鬆的時候，預計板塊的估值會隨着政策呵護持續修復。

中泰證券主要觀點如下：

2024Q3全國土地供應及成交情況

土地推出建面方面，2024年Q3全國供給土地規劃建面8.27億方，同比增速爲-14.2%。土地出讓金方面，2024年Q3全國實現土地出讓金0.72萬億，同比增速爲-29.16%。

從溢價率數據來看，2024年Q3土地出讓平均溢價率3.75%，相比2023年Q3下降0.15個百分點。從城市能級來看，2024年Q3一線、二線、三四線城市土地出讓溢價率平均值分別爲6.75%、3.14%、3.25%。從單月數據來看，2024年9月全國、一線、二線、三四線溢價率分別爲4.24%、12.27%、1.97%、3.31%。

流拍率方面，2024年Q3平均流拍率爲1.08%，2023年Q3流拍率爲10.33%，相比下降9.25個百分點。2024年Q3，7-9月流拍率分別爲1.82%、2.44%、0.00%。

高總價及高溢價率地塊的城市分析

2024年Q3高總價地塊數共有4宗，全部分佈在一線城市。從城市分佈來看，2024年Q3總價超過50億元的地塊北京有1塊、上海有2塊、廣州1塊。

從高溢價率城市數量來看，2024年7月，全口徑土地溢價率超過20%的城市數目爲17城(8月、9月分別爲15、15城);溢價率超過30%的城市數目爲6城(8月、9月分別爲9、10城)。

住宅口徑土地溢價率方面，2024年7月，全口徑土地溢價率超過20%的城市數目爲22城(8月、9月分別爲14、17城);溢價率超過30%的城市數目爲14城(8月、9月分別爲9、13城)。從絕對數值來看，江蘇、浙江和山東的累計土地出讓金排名全國前三。

風險提示：

銷售不及預期，房地產政策放鬆力度不及預期，研究報告中使用的公開資料可能存在信息滯後或更新不及時的風險，第三方數據失真風險。