中泰證券：地產利好政策將持續出臺 看好板塊四季度表現

智通財經APP獲悉，中泰證券發佈研報稱，近期地產高頻數據持續下行，作爲旺季甚至環比8月份有所走弱，短期內行業基本面難言見底，但展望四季度，大概率將有地產相關利好政策持續出臺，中泰證券持續看好房地產板塊四季度的表現。

房地產板塊中泰證券建議重點關注佈局一二線的優質國央企標的城建發展(600266.SH)、城投控股(600649.SH)、華髮股份(600325.SH)等；物業板塊中泰證券持續推薦華潤萬象生活(01209)、中海物業(02669)、保利物業(06049)等優質頭部物業公司。

中泰證券主要觀點如下：

事件：9月24日，國務院新聞辦公室舉行新聞發佈會，中國人民銀行、金融監管總局、中國證監會三部門介紹金融支持經濟高質量發展有關情況；涉及地產的方面有：1.降準：降準0.5個百分點；2.降息：7天期逆回購操作利率下調20bp至1.5%；3.降低存量房貸利率：預計平均降幅在0.5個百分點；4.降低二套房首付比例：由當前的25%降至15%；5.延長金融16條和經營性物業貸支持政策至2026年底；6.央行保障房再貸款對商業銀行貸款支持比例由原先60%提升至100%；7.支持收購房企存量土地。

降準降息落地，帶動新房按揭利率下行：央行表示“近期將下調存款準備金率0.5個百分點...7天期逆回購操作利率下調0.2個百分點，從目前的1.7%調降至1.5%...預期貸款市場報價利率（LPR）也將隨之下行0.2到0.25個百分點。”由於房貸與LPR掛鉤，降息後新增房貸利率相應下降，有望降低居民長期按揭成本壓力。

降低存量按揭利率約0.5個百分點，穩住提前還貸行爲同時刺激消費：近年來，新發放按揭貸款利率下行較多，與先前發放的較高的存量按揭貸款利差逐漸拉大，這一方面給潛在購房者帶來觀望情緒，另一方面刺激了存量客戶提前還款。隨着本次存量按揭利率調整至新房按揭利率附近，有利於降低借款人利息支出，促進消費和投資，預計每年減少居民利息支出1500億左右，同時也利於減少提前還貸行爲；此外，降低房屋長期持有成本也有助於降低二手房掛牌行爲，有助於優化當前市場供需格局。。

二手房首付比例由25%降至15%，滿足多樣性需求：央行指出，全國層面個人住房商貸將不再區分首套和二套，最低首付比例統一爲15%。首套二套的一視同仁進一步降低改善型需求客戶購房門檻，爲願意加槓桿的客戶創造了條件，有助於滿足改善型客戶的需求。但考慮到現實中願意以15%首付貸款85%的客戶較少（更高的槓桿對應更多的月供），這一政策所覆蓋的客羣帶來的對房地產銷售的邊際改善或較爲有限。

延長金融16條和經營性物業帶支持政策至2026年底：“金融16條”和經營性物業貸款這兩項政策，對促進房地產市場平穩健康發展和化解房地產市場風險發揮了積極作用。這兩個政策出臺的目的是控制房地產行業信用風險，對於正常經營的房地產企業給予合理支持，考慮到當前房地產行業未呈現明顯改善的態勢，本次央行和金融監管總局把這兩個政策從2024年底延長到2026年底符合市場預期。

優化收儲政策：提高支持資金佔比，可收購土地：央行進一步優化收儲政策：1）對2024年5月17日央行宣佈設立的3000億元保障性住房再貸款，央行出資比例由60%提升至100%；2）原先收儲範圍僅限存量現房，現在擴展至土地，並在將部分地方政府專項債券用於土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，有助於盤活存量用地，緩解房企資金壓力。

投資建議：近期地產高頻數據持續下行，作爲旺季甚至環比8月份有所走弱，短期內行業基本面難言見底，但展望四季度，大概率將有地產相關利好政策持續出臺，我們持續看好房地產板塊四季度的表現，房地產板塊建議重點關注佈局一二線的優質國央企標的城建發展、城投控股、華髮股份、華潤、中海、招蛇、保利等；物業板塊我們持續推薦華潤萬象生活、中海物業、保利物業、招商積餘、綠城服務等優質頭部物業公司。

風險提示：政策推進不及預期，行業基本面持續下行。